走過三年調(diào)控，2019年的房地產(chǎn)市場可以用持續(xù)降溫來形容，雖然各地上演人才爭奪戰(zhàn)，但是難改整體調(diào)控從緊的局面，在此背景下，房企融資、拿地、現(xiàn)金流、銷售、房屋質(zhì)量、管理等各個環(huán)節(jié)遭遇挑戰(zhàn)，因此我們看到，2019年的房企百態(tài)：強化銷售與回款、降杠桿降負債、戰(zhàn)略收縮、組織調(diào)整、裁員等等。2020年，在中美貿(mào)易戰(zhàn)的持續(xù)影響下，政策會走向何方？二手房價會持續(xù)探底嗎？房企規(guī)模增量還有多少？中小房企會持續(xù)爆雷嗎？新的增長點又在哪里？
調(diào)控延續(xù)“房住不炒”
年末最重要的中央經(jīng)濟工作會議12月10日至12日在北京舉行，為2020年樓市定調(diào)。在房地產(chǎn)政策方面，中央經(jīng)濟工作會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
中央經(jīng)濟工作會議為明年房地產(chǎn)市場的發(fā)展定下基調(diào)，延續(xù)了“房住不炒”的定位，也預示著2020年我國房地產(chǎn)調(diào)控政策依然不會放松，明年房地產(chǎn)市場依然以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為調(diào)控目標。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，從中央經(jīng)濟會議傳遞出來的信息，不難看出，去年底提出的房住不炒、因城施策和三穩(wěn)目標，依然是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的三大指導思想。
諸葛找房市場研究員姜國君指出，此次政策表述較大的亮點是，相關(guān)文字表述由此前的“長效機制”升級為“長效管理調(diào)控機制”。四字之差體現(xiàn)了中央的調(diào)控決心，打破了近期部分城市政策微調(diào)所引發(fā)的有關(guān)“松綁”的猜測，進一步形成了調(diào)控常態(tài)化的預期。
部分城市或?qū)⒊掷m(xù)微調(diào)
雖然在整體層面延續(xù)“房住不炒”的基調(diào)，但是“全面落實因城施策”的表述則意味著，不同城市、不同地區(qū)根據(jù)實際情況，在穩(wěn)房價的目標下，對現(xiàn)有政策進行微調(diào)，繼續(xù)打擊投機性需求、支持剛性需求。
眾所周知，2019年，在整體調(diào)控從緊的大背景下，不同城市針對自身狀況進行了政策微調(diào)，一些城市定向放寬人才購房政策、上調(diào)公積金額度、進行人才購房補貼、取消限價、調(diào)整普宅標準等，另一些城市則加強商品房預售資金監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序等。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出：“調(diào)控政策避免一刀切，未來各地房地產(chǎn)調(diào)控依然由各城市主導，不排除有部分城市出現(xiàn)政策調(diào)整?！?/p>
“從政策預期看，明年政策出臺方向?qū)性诩涌熳》抗?yīng)、土地供應(yīng)、發(fā)展租賃住房等方面?！睆埓髠ヮA測。
摩根大通董事總經(jīng)理、中國首席經(jīng)濟學家朱海斌指出，房地產(chǎn)市場已進入從總量不足到結(jié)構(gòu)不匹配的新時期，下行跡象凸顯，預計2020年房地產(chǎn)地方政策將有所調(diào)整。
樓市成交穩(wěn)中或降
2019年的中國樓市經(jīng)歷了上半年的小陽春，但是進入下半年開始轉(zhuǎn)涼，即便如此，在銷售總量上依然會超過2018年。
中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告》顯示，2019年，樓市降溫明顯，房價增長率的空間差異有所擴大。表現(xiàn)為房價總體下降城市數(shù)量和下降速度超過去年同期，總體房價水平的空間分布演變比較平緩，增長率的空間差異有所擴大。
對于2020年樓市走勢，《中國住房發(fā)展報告》預測：在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場繼續(xù)保持降溫通道，不會出現(xiàn)劇烈的波動。時間上，降溫中還有起伏和波動。穩(wěn)中有變，升降交替，春夏秋冬，四季波動。空間上，城市分化可能持續(xù)凸顯。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，價格、銷售和投資增幅有波動，趨勢是增長主導。三、四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。風險上，總體下降且風險可控。但同時也存在著樓市的個別領(lǐng)域、環(huán)節(jié)、主體和區(qū)域的風險放大的可能性。
中金公司預測，2020年房地產(chǎn)銷售整體仍將保持平穩(wěn)，預計全國銷售面積同比下跌4%，銷售金額同比增長1%。
標普則預計，2020年全年全國商品住宅銷售額增速在0%-5%，銷售面積增加可能是銷售額增長的唯一助推因素。
二手房價或觸底反彈
新房受限價影響，其價格變動空間較小，很難全面反映房價走勢和購房者的心理預期，不過從最貼近市場行情的二手房數(shù)據(jù)來看，二手房價下行的基本面并未改變。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的2019年11月份商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，70城中，共有33個城市出現(xiàn)二手房價格環(huán)比下跌的情況，雖然比10月份減少2個，但是仍處于高位。
二手房市場是樓市的晴雨表，2020年，將走向何方？
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，整體來看，2020年全國二手房市場會觸底反彈，但幅度不會太大。在交易量上，預計成交面積增幅在3%以內(nèi)，交易額增長約7%。根據(jù)規(guī)律，重點城市的正常需求被抑制到一定程度后會逐步釋放，例如2019年的上海、南京。從這個維度來看，距離調(diào)控時間長且前期降溫明顯的城市如北京、成都及青島等，預計在2020年二手房市場將回升。
關(guān)于價格，許小樂表示，其走勢和成交量表現(xiàn)大體一致。因此，房價的表現(xiàn)將會出現(xiàn)分化，成交回升的城市房價將會小幅上漲，如成都，而成交量繼續(xù)調(diào)整的城市房價可能繼續(xù)下跌，如西安。
區(qū)域、房企分化加劇
2019年全國土地市場經(jīng)歷了上半年重點城市的回暖，諸如長三角的合肥、寧波、南京、杭州等，以及中部省會城市的武漢、鄭州等，房企搶地現(xiàn)象不斷。但是進入下半年，土地市場降溫明顯，尤其是到四季度，受到銷售去化、融資困難、償還債務(wù)影響，房企拿地愈發(fā)謹慎，土地流拍數(shù)量和低價成交數(shù)量大幅增加。
土地市場不僅是展現(xiàn)房企綜合實力的戰(zhàn)場，更體現(xiàn)出一個周期內(nèi)房企冷暖的真實寫照。2020年，土地市場將呈現(xiàn)何種走勢？
分析人士指出，融資趨緊，去化受到影響，2020年的土地市場，區(qū)域分化、房企分化或?qū)⑦M一步加劇。
中指研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，預計2020年在“以穩(wěn)為主”的政策基調(diào)和房地產(chǎn)金融管控繼續(xù)從嚴的背景下，全國土地市場仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢。其中，具備較強產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，且人口流入規(guī)模具備一定優(yōu)勢的熱點一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊將會獲得企業(yè)更多關(guān)注，而三四線城市近幾年土地成交總量較大，且棚改對需求的支撐力度不斷減弱，市場調(diào)整壓力加大下土地市場熱度將進一步回落。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英認為，2020年土地市場整體保持前低后高態(tài)勢，預計上半年房企拿地積極性受到抑制，土地市場好轉(zhuǎn)較慢，2季度后房企進入補貨高峰期，市場信心逐漸恢復，土地市場隨之逐漸好轉(zhuǎn)。
“從不同城市來看，一二線城市是2020年土地市場的熱點區(qū)域，三四線城市將會普遍降溫。”國仕英說。
融資環(huán)境有待寬松
2019年，各大房企在面臨樓市政策嚴控時，其融資渠道也逐漸收緊、成本不斷高企。在以價換量加速回款的同時，房企也努力尋找多元化融資渠道，緩解債務(wù)壓力。年底之際，以美元債為主的境外融資規(guī)模刷新紀錄。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，僅僅11月份，房企計劃發(fā)布美元融資超過50億美元，當月美元融資刷新年內(nèi)單月紀錄。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析，7月份銀保監(jiān)會發(fā)文加強房企融資行為管控后，今年三四季度，整個融資環(huán)境收緊得比較厲害，行業(yè)資金壓力很大，多重因素下，房企也出現(xiàn)降價促銷、裁員、組織架構(gòu)調(diào)整甚至是賣項目賣股權(quán)的現(xiàn)象。
2020年，在中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)定調(diào)“房住不炒”的背景下，房企融資政策是持續(xù)嚴格還是適當寬松？
張波表示，無論是從年中中共中央政治局會議要求來看，還是年底中央經(jīng)濟工作會議的指示來看，堅持房住不炒，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段的目標非常明確，樓市穩(wěn)定的目標也需要對房企融資進行定向嚴監(jiān)管，因此房地產(chǎn)融資的寬松化很難實現(xiàn)，房企融資難2020年預計依然會保持延續(xù)，“借新還舊”的現(xiàn)象的確普遍存在，2020年融資成本的高企亦將持續(xù)。
不過張宏偉指出，“目前的市場調(diào)整已經(jīng)到位，融資政策不能再持續(xù)收緊了，接下來需要在收緊的基礎(chǔ)上有定向?qū)捤?，給予行業(yè)或企業(yè)有喘息的機會，不至于因為持續(xù)的收緊出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，房地產(chǎn)市場還是需要保持平穩(wěn)運行的?！?/p>
對于房企來說，寄希望于政策的寬松來緩解流動性并不現(xiàn)實，通過增強銷售回款來保證財務(wù)健康，并調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，用長債替換短債，來穿越房地產(chǎn)調(diào)整周期。
部分中小房企面臨生死關(guān)
2020年，對于中小房企來說，將要面臨的挑戰(zhàn)與風險又有多大？
一個非常現(xiàn)實的情況是，2020年，房企將持續(xù)迎來還債高峰。恒大研究院報告稱，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債余額20.3萬億元，其中，大部分將在2019年-2021年集中到期。
分析人士指出，在“房住不炒”的基調(diào)下，整體政策不會有大幅度放松的可能性，2020年，對于中小房企來說，還可能將繼續(xù)面臨銷售遇冷、融資渠道收緊、融資成本高企、債務(wù)集中兌付的挑戰(zhàn)。
在房地產(chǎn)下行周期，大房企優(yōu)勢得到強化。馬太效應(yīng)下，2020年房企強者恒強的格局還將延續(xù)。中金預測，TOP10市占率最終可達40%-50%，目前大概在30%左右，未來頭部10強5年銷售額平均可實現(xiàn)10%以上年化增長。
但是，中小房企的劣勢盡顯，尤其是在土地獲取、融資與成本、管理上問題暴露較多。2019年，有不少中小房企出現(xiàn)資金鏈危機、公司難以運營下去的現(xiàn)象，有的房企甚至倒下難以再站起來。
在業(yè)內(nèi)人士看來，如果政策持續(xù)收緊，2020年，對于中小房企來說，仍將面臨生死考驗。
國仕英認為，中小房企風險壓力較大，一方面是融資難度較大，成本較高，融資額度相比之前較??；另一方面是銷售遇到一定的問題，資金流入不會特別寬松。部分企業(yè)會出現(xiàn)一定問題，例如資金鏈問題，但往年也會有類似問題，但不會出現(xiàn)大范圍爆雷情況。
黃瑜也認為，2020年中小房企的融資將仍然偏緊，部分管理不善的房企仍存較大經(jīng)營困難，不過頻繁爆雷的可能性不大，但適度優(yōu)勝劣汰助推行業(yè)更加健康發(fā)展。
城市更新成為新風口
隨著增量天花板越來越近，房地產(chǎn)逐漸步入城市更新時代，尤其是2019年納入國家戰(zhàn)略的粵港澳大灣區(qū)，以舊改為主的城市更新成為房企布局的主要手段。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，2019年上半年約16家品牌房企通過舊改布局大灣區(qū)，總舊改占地面積近5500萬平方米。
2020年，城市更新將迎來哪些機遇與挑戰(zhàn)？從今年中央經(jīng)濟工作會議來看，有望成為新風口。
今年中央經(jīng)濟工作會議與去年一樣，并未單獨提到房地產(chǎn)領(lǐng)域，而是將其放至“民生領(lǐng)域”進行討論。相比去年對于房地產(chǎn)市場的定位，今年基本沒有變化。差別在于，去年除了強調(diào)兩個體系——住房市場體系和住房保障體系的完善，還重點強調(diào)，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。
針對城市更新和存量住宅改造，張大偉預計，城市更新、存量住宅改造將是2020年房地產(chǎn)市場的新風口，預計這一市場在未來將有大量企業(yè)進入。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次政策明確要加強城市更新和存量住房的改造提升，這也體現(xiàn)了存量市場方面的新導向。類似更新和改造，從城市和住房的角度進行，有助于城市基本面的改善，后續(xù)預計存量物業(yè)更新的政策內(nèi)容會更多。
租賃市場機遇與挑戰(zhàn)同在
發(fā)展租賃市場是近幾年中央經(jīng)濟工作會議中基本都提到的內(nèi)容，但在今年的中央經(jīng)濟工作會議上提法稍有不同，要“大力發(fā)展租賃住房”。在業(yè)內(nèi)人士看來，單獨將租賃住房提出來，其重視程度可見一斑，明年對其政策扶持力度可能會增加。對于布局該領(lǐng)域的企業(yè)來說，將面臨機會。
但不得不指出的是，前兩年由于盲目進入、快速擴張，長租公寓問題逐漸曝光，部分企業(yè)無法按時支付房東租金、拖欠供應(yīng)商欠款等兌付出現(xiàn)困難，多家長租公寓中小企業(yè)運營商出現(xiàn)爆雷和跑路現(xiàn)象。
這引起高層關(guān)注，住建部部長王蒙徽在11月28日出版的《中國紀檢監(jiān)察報》撰文直指住房租賃中介行業(yè)亂象，“在專項整治期間，全國共排查住房租賃中介機構(gòu)8萬多家，查處存在不規(guī)范行為的住房租賃中介機構(gòu)1萬余家，通報違法違規(guī)案例8000余起，有效遏制住房租賃中介行業(yè)亂象，凈化住房租賃市場環(huán)境?！?/p>
在分析人士看來，明年長租公寓仍然會面臨更加嚴厲的監(jiān)管，對于運營企業(yè)來說，將是挑戰(zhàn)。
限競房難改分化局面
2018年，是北京限競房的元年，2019年則直接進入紅海市場，供應(yīng)量井噴，同質(zhì)化嚴重，競爭激烈，最終的結(jié)果是，個別地段較好項目去化率高，而大部分項目整體去化一般。
作為北京新房市場的供應(yīng)主體，2020年，限競房的格局是否會發(fā)生變化？
張波表示，北京限競房由于自身區(qū)位因素以及同質(zhì)化競爭因素導致2019年去化不佳，這一趨勢在2020年依然難以得到有效緩解，一方面北京限競房的滯銷因素2020年難以得到解決，尤其是同質(zhì)化因素難以通過產(chǎn)品力提升得到改變；另一方面在調(diào)控不放松的背景下，北京2020年房價上升的動力依然偏弱，限競房也難以在房價上形成突圍。
國仕英認為，相對區(qū)位或資源配套較好的項目依然會受到市場的熱捧，配套較差項目銷售將會更加困難。
新京報 《標桿地產(chǎn)》特30、31版
新京報記者 段文平
編輯 袁秀麗 校對 薛京寧
