多年以來(lái)，公募REITs在我國(guó)遲遲難以取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，隨著國(guó)家推動(dòng)建立租購(gòu)并舉的住房制度，公募REITS在住房租賃領(lǐng)域取得突破，繼去年在政府層面首次出臺(tái)具體和專項(xiàng)的文件支持資產(chǎn)證券化發(fā)展后，2019年，公募REITS試點(diǎn)在落地速度上或?qū)⑦M(jìn)一步加快。
新年伊始，上交所對(duì)外披露了2019年的工作部署，其中一項(xiàng)重要的內(nèi)容是進(jìn)一步發(fā)揮債券市場(chǎng)直接融資功能，深化債券產(chǎn)品創(chuàng)新，推動(dòng)公募REITS試點(diǎn)，加快發(fā)展住房租賃REITS。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，國(guó)內(nèi)目前由于尚未推出嚴(yán)格意義上REITs的相關(guān)法律法規(guī)，目前在市場(chǎng)上發(fā)行的產(chǎn)品均是部分符合了國(guó)外成熟市場(chǎng)REITs的標(biāo)準(zhǔn)，因此稱其為類REITs產(chǎn)品。去年，多家房地產(chǎn)主體嘗試發(fā)行類REITs產(chǎn)品，取得重大突破，但是真正的REITs仍未落地，今年，隨著租售并舉政策的繼續(xù)推進(jìn)，公募REITs試點(diǎn)將大概率落地。
房企頻發(fā)住房租賃類REITs產(chǎn)品
對(duì)于上交所新一年關(guān)于REITS工作的部署，中國(guó)REITs聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王剛表示，2019年，公募REITs試點(diǎn)有可能會(huì)落地。“近日，雄安新區(qū)規(guī)劃中也提到，建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，從各個(gè)維度來(lái)說(shuō)，關(guān)于REITs的推動(dòng)都是趨于利好的?！?/p>
在王剛看來(lái)，“權(quán)益類REITs以及公募類REITs對(duì)于落實(shí)租購(gòu)并舉，有很大幫助。推動(dòng)公募REITs落地，無(wú)論是從政府層面，還是豐富中國(guó)資本市場(chǎng)投資品種，加大股權(quán)融資力度，給投資者提供更多投資品種等方面來(lái)說(shuō)，都具有正向意義?！?/p>
隨著租購(gòu)并舉政策的繼續(xù)推進(jìn)，公募REITs的落地可能最先會(huì)在住房租賃領(lǐng)域取得突破，王剛認(rèn)為，住房租賃或基礎(chǔ)設(shè)施都是一個(gè)很好的突破口。
從全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，REITs被證明是解決住房租賃融資來(lái)源的重要渠道。事實(shí)上，自從2017年底開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商以及金融機(jī)構(gòu)關(guān)于住房租賃領(lǐng)域REITs的探索與嘗試已經(jīng)層出不窮，頻頻發(fā)行類REITs創(chuàng)新產(chǎn)品。諸如2017年10月11日，“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”正式獲批發(fā)行，這是中國(guó)首單權(quán)益性長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs，也是中國(guó)首單公寓類REITs項(xiàng)目。
此后，關(guān)于住房租賃領(lǐng)域的類REITs創(chuàng)新產(chǎn)品一發(fā)不可收。2017年10月23日，保利租賃住房REITs獲得上交所審議通過(guò)，這是國(guó)內(nèi)首單央企發(fā)行的租賃住房REITs，也是首單儲(chǔ)架發(fā)行REITs。2018年2月2日，碧桂園“中聯(lián)前海開(kāi)源-碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功在深交所獲批，產(chǎn)品規(guī)模100億元，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，這是國(guó)內(nèi)首單百億規(guī)模租賃住房REITs。2018年5月11日，全國(guó)首單公共人才租賃住房類REITs獲深交所評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)。
過(guò)去一年，包括旭輝、世茂、朗詩(shī)、恒大、上海地產(chǎn)等在內(nèi)的多家房企都成功發(fā)行了住房租賃資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，總規(guī)模在300億元左右。
而在政策層面，去年也首次出臺(tái)具體和專項(xiàng)文件支持資產(chǎn)證券化發(fā)展。2018年5月份，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。
公募REITs亟待制度掃除障礙
REITs是舶來(lái)品，如今在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)發(fā)展非常成熟，但是在我國(guó)還處于初級(jí)階段，雖然2005年被提出來(lái)，但是，由于優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)稀缺、法律制度不完善、稅收障礙等原因，十多年來(lái)一直進(jìn)展緩慢。
直到2016年，REITs試點(diǎn)工作被納入“十三五”規(guī)劃綱要，此后，住房租賃市場(chǎng)的培育和發(fā)展政策得到國(guó)務(wù)院的支持和認(rèn)同，并將REITs首次視作鼓勵(lì)轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”模式的重要渠道，我國(guó)REITs發(fā)展進(jìn)入快車道。
戴德梁行發(fā)布2018《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報(bào)告》顯示，2018 年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)保持快速上升勢(shì)頭，僅前10 個(gè)月成功發(fā)行的產(chǎn)品在數(shù)量上就已超過(guò)2017 年總和，發(fā)行規(guī)模接近2017 年全年總和。截至2018年10月31日，國(guó)內(nèi)已成功發(fā)行的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計(jì)93單，發(fā)行規(guī)模2197.4億元。
但是，由于國(guó)內(nèi)缺乏相應(yīng)公募基金和稅收方面的配套政策，國(guó)內(nèi)目前的實(shí)踐只能被稱之為“類REITs”。中國(guó)REITs聯(lián)盟曾指出，我國(guó)在REITs政策探索研究方面進(jìn)行了多個(gè)部門的推進(jìn)和多種模式版本的摸索，但是一直缺乏解決REITs核心問(wèn)題的配套體系。
眾所周知，在歐美等REITs較為發(fā)達(dá)的國(guó)家，都有專業(yè)的法律法規(guī)作為制度支持。更重要的是，REITs由于收益率較高且較為穩(wěn)定成為投資者青睞的投資產(chǎn)品，其重要原因之一就是REITs在滿足特定要求下是可以免稅的，美國(guó)、新加波、澳大利亞等對(duì)于REITs都有諸多免稅政策。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，我國(guó)要想加快公募REITS的落地，需要完善法律法規(guī)，頒布專門的法律法規(guī)；制定完善的稅收優(yōu)惠政策等等。在王剛看來(lái)，公募REITs試點(diǎn)，在政策層面，監(jiān)管機(jī)構(gòu)需先出臺(tái)相關(guān)法規(guī)，財(cái)政部門需配合出臺(tái)稅收支持政策。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上交所的相關(guān)表述，也說(shuō)明正在積極執(zhí)行住建部和證監(jiān)會(huì)的相關(guān)政策，屬于REITS進(jìn)入實(shí)質(zhì)性試點(diǎn)的特點(diǎn)，有助于后續(xù)此類金融創(chuàng)新配套政策的落地，對(duì)于租賃市場(chǎng)的發(fā)展有積極作用。
新京報(bào)記者 段文平 編輯 武新 校對(duì) 李立軍
