6月21日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市滿一周年，其部分限售份額也迎來解禁。據(jù)新京報貝殼財經(jīng)記者統(tǒng)計，9只公募REITs產(chǎn)品本次解禁的限售份額共計21.71億份，超過9只產(chǎn)品當(dāng)前流通總份額，解禁市值超百億元。
分析稱，解禁帶來的賣盤增加可能對二級市場造成一定的壓力，但價格沖擊幅度不會太大，并且短期價格下跌可能帶來一定配置機(jī)會。對于投資者而言，REITs具備中長期配置價值，投資者應(yīng)更多地關(guān)注各REITs經(jīng)營情況并利用IRR等指標(biāo)來分析投資性價比。
首批REITs本次解禁市值超百億元 超過當(dāng)前流通總市值
2021年6月21日，中國首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市，至今已滿一年，本次迎來解禁的是戰(zhàn)略投資者中的其他專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者所持有的份額。根據(jù)證監(jiān)會《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方以外的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者可以參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售，持有份額期限自上市之日起不少于12個月。
首批公募REITs產(chǎn)品也已經(jīng)披露了部分份額解除限售的公告。新京報貝殼財經(jīng)記者統(tǒng)計公告數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，9只公募REITs產(chǎn)品本次解禁的限售份額共計21.71億份，超過9只產(chǎn)品當(dāng)前流通總份額，本次解禁份額占9只產(chǎn)品總份額的33.93%。按6月20日二級市場收盤價計算（下文解禁市值數(shù)據(jù)均按6月20日收盤價計算），9只產(chǎn)品本次解禁市值合計達(dá)到112.89億元，也已超過9只產(chǎn)品當(dāng)前流通總市值。
分產(chǎn)品來看，中金普洛斯REIT的解禁壓力較大，其解禁份額占基金總份額的比例最高，達(dá)到52%；其解禁市值也是9只產(chǎn)品中最大的，達(dá)38.44億元。中金普洛斯REIT本次將解禁7.8億份，而其解禁前的二級市場流通份額為4.2億份，解禁份額與流通份額比值達(dá)到185.71%，也是9只REITs產(chǎn)品中最高的。本次解禁前，該基金的流通份額占比為28%，解禁后，流通份額占比大舉提升至80%。
除此之外，平安廣州廣河REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、紅土鹽田港REIT三只產(chǎn)品的解禁份額與解禁前流通份額比值均超過100%，也面臨著不小的解禁壓力。其中，平安廣州廣河REIT本次解禁1.96億份，解禁份額與解禁前流通份額比值為133%，解禁市值為23.52億元，在全部9只產(chǎn)品中排名第二。中金公司分析師裴佳敏等指出，從不同類型REITs的數(shù)據(jù)來看，產(chǎn)權(quán)類REITs解禁后自由流通份額占總額比例高于經(jīng)營權(quán)類REITs，預(yù)計解禁將有效釋放市場流動性，解禁后產(chǎn)權(quán)類REITs整體流動性或優(yōu)于經(jīng)營權(quán)類。
影響幾何？可能產(chǎn)生一定價格沖擊，同時帶來配置機(jī)會
投資者較為關(guān)注的是，首批公募REITs本次部分限售份額解禁是否會對二級市場價格產(chǎn)生沖擊？
富國首創(chuàng)水務(wù)REIT基金經(jīng)理李盛對新京報貝殼財經(jīng)記者表示，持有本次解禁份額的戰(zhàn)略投資人主要是金融機(jī)構(gòu)和部分產(chǎn)業(yè)資本，目前大部分REITs市價相對于發(fā)行價有一定的溢價，不排除部分戰(zhàn)略配售投資人有實(shí)現(xiàn)收益的動力，賣盤的增加可能對二級市場造成一定的壓力。但另一方面，戰(zhàn)略配售投資人主要是專業(yè)機(jī)構(gòu)投資人，正常而言，這些投資人有相對理性的交易方式和交易策略。同時，短期二級市場價格的下降也會提升REITs的分派率、IRR等收益指標(biāo)，對于理性投資人而言，可能帶來一次資產(chǎn)配置的機(jī)會。
華泰證券固收首席分析師張繼強(qiáng)指出，解禁帶來的價格沖擊壓力與出售方式、買賣雙方權(quán)衡等有關(guān)。賣方為了更好地兌現(xiàn)收益、減少二級價格沖擊，可能更多選擇大宗交易。從買方來看，首批公募REITs運(yùn)營滿一年后新增FOF資金入市，且首批資質(zhì)相對較好、分紅率較高，市場關(guān)注度持續(xù)較高。整體來看，由于試點(diǎn)階段公募REITs供不應(yīng)求，投資者通過一級、二級市場參與的難度都在加大。目前市場對解禁帶來的機(jī)會都較為關(guān)注，解禁拋售會對價格產(chǎn)生一定沖擊，但預(yù)計整體幅度不會太大，如價格下跌、IRR及分紅率回升，較多買方資金有望進(jìn)入。
本次解禁后，公募REITs的投資者結(jié)構(gòu)也將發(fā)生一定變化，從而進(jìn)一步影響后續(xù)價格走勢。張繼強(qiáng)指出，由于負(fù)債端久期、投資偏好不同，其中產(chǎn)業(yè)資本、保險資金等以長期投資為主，屬于配置型機(jī)構(gòu)；理財子公司、券商資管、基金專戶等以法人產(chǎn)品為主，兌現(xiàn)收益動機(jī)較強(qiáng)，還包括券商自營等，均屬于交易型機(jī)構(gòu)。交易型機(jī)構(gòu)占比較高的REITs可能短期出售壓力更大。解禁后，公募REITs流通盤中機(jī)構(gòu)投資者、特別是配置型機(jī)構(gòu)投資者占比預(yù)計將有所提升。配置型機(jī)構(gòu)占比提升或?qū)p輕首批公募REITs“炒作效應(yīng)”，REITs價格走勢將更多由基本面、機(jī)構(gòu)投資者風(fēng)險偏好等決定。
對于投資者來說，解禁是否影響投資操作？光大證券分析師張旭認(rèn)為，中長期來看，REITs兼具股性與債性，且現(xiàn)存REITs的底層資產(chǎn)均較為優(yōu)質(zhì)，具備配置價值?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs收益分別來自資產(chǎn)端和產(chǎn)品端，短期來看，尤其是在REITs可流通規(guī)模較小期間，產(chǎn)品端價格的波動受市場情緒、投資者風(fēng)險偏好、宏觀經(jīng)濟(jì)等因素影響較大。但由于首批公募REITs至少要以募集資金的80%投向標(biāo)的項(xiàng)目，長期來看，底層資產(chǎn)運(yùn)營情況及其收益對產(chǎn)品端估值影響仍為主導(dǎo)，因此應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注底層資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力及其可為投資人帶來的實(shí)際收益率。從長期持有的角度來看，他建議投資者應(yīng)更多地關(guān)注各REITs經(jīng)營情況并利用IRR等指標(biāo)來分析投資性價比。
基金公司布局背后：業(yè)績獲投資人認(rèn)可 市場逐步成熟規(guī)模日益擴(kuò)大
公募REITs正在不斷擴(kuò)容。在去年6月首批9只REITs成立后，去年12月至今年4月又相繼成立了3只REITs，目前市場上已有12只REITs產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模合計458億元。
去年首批9只公募REITs的發(fā)售場面堪稱火爆，創(chuàng)下了一天售罄并全部超募的成績。今年4月發(fā)行的華夏中國交建REIT更是吸引了大量投資者認(rèn)購，其公眾投資者有效認(rèn)購份額達(dá)89.62億份，配售比例約為0.84%，打破了去年5月中航首鋼生物質(zhì)REIT創(chuàng)下的1.76%最低配售比紀(jì)錄。
今年6月剛剛審批通過的國金中國鐵建高速REIT正在發(fā)行過程中，再度獲得機(jī)構(gòu)的熱捧。在網(wǎng)下發(fā)售部分，提交有效報價的網(wǎng)下投資者共45家，有效擬認(rèn)購份額數(shù)量總和為27.15億份，是該基金網(wǎng)下初始發(fā)售份額的31倍。該基金的公眾投資者認(rèn)購時間為6月21日至6月22日。
除此之外，還有四單REITs正在申報過程中。
從二級市場價格走勢來看，在經(jīng)歷了上市初期的快速上漲之后，今年2月以來公募REITs走勢漸趨平穩(wěn)。
而從經(jīng)營業(yè)績來看，張旭分析，首批公募REITs2021年年報數(shù)據(jù)顯示，雖有部分REITs受疫情、成本結(jié)構(gòu)調(diào)整以及折舊攤銷費(fèi)用較大等因素影響，營收及利潤有所下滑，不過多數(shù)REITs的上述指標(biāo)優(yōu)于往期，且大多好于預(yù)期；可供分配金額層面普遍好于預(yù)期，體現(xiàn)了公募REITs分紅水平普遍較高。
李盛對新京報貝殼財經(jīng)記者表示，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT設(shè)立一年以來，在基金管理人與外部運(yùn)營機(jī)構(gòu)首創(chuàng)環(huán)保集團(tuán)的共同努力下，項(xiàng)目運(yùn)營情況平穩(wěn)，污水處理量、營業(yè)收入、利潤、可供分配金額等關(guān)鍵指標(biāo)基本符合發(fā)行時的預(yù)期，體現(xiàn)了污水處理項(xiàng)目運(yùn)營模式穩(wěn)定，符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為國內(nèi)市場的新品種，在二級市場也受到了投資人的認(rèn)可，目前交易價格相對于基金凈值仍維持一定的溢價。
5月31日，滬深交易所同時發(fā)布基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募相關(guān)規(guī)則，對基礎(chǔ)設(shè)施REITs存續(xù)期間新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及相關(guān)擴(kuò)募、信息披露等事項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)范和引導(dǎo)。擴(kuò)募是基礎(chǔ)設(shè)施REITs的重要特性，本質(zhì)是將新資產(chǎn)裝入原有REITs資產(chǎn)池中，有助于優(yōu)化資產(chǎn)組合，提升整體收益。
中金公司研究部認(rèn)為，建立標(biāo)準(zhǔn)化、高效的擴(kuò)募機(jī)制對于中國REITs市場持續(xù)納入優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)市場規(guī)模增長有積極促進(jìn)作用，也是市場逐步邁向成熟的標(biāo)志之一。伴隨擴(kuò)募擴(kuò)容規(guī)則體系和配套細(xì)則逐步完善，未來REITs市場規(guī)模將實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長。
基金公司也在積極布局REITs產(chǎn)品。李盛表示，作為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)新增投資的重要工具，公募REITs承載了一定的國家戰(zhàn)略功能，各市場主體都高度關(guān)注這一新興領(lǐng)域。富國基金也非常重視和看好公募REITs這一發(fā)展方向，并結(jié)合自身稟賦逐步構(gòu)建適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展的專業(yè)能力和團(tuán)隊(duì)，重點(diǎn)關(guān)注生態(tài)環(huán)保、租賃住房、清潔能源和高新園區(qū)等領(lǐng)域，做好REITs資產(chǎn)的篩選和持續(xù)運(yùn)營管理工作，力爭為投資人提供更多優(yōu)質(zhì)的REITs產(chǎn)品。
新京報貝殼財經(jīng)記者 顧志娟
編輯 岳彩周
校對 劉軍
