“無論是債權(quán)還是股權(quán)的融資，住房租賃市場當前所強調(diào)的不再是退出，而是更長時段的運營。這就是行業(yè)需要轉(zhuǎn)向的不動產(chǎn)金融邏輯?！痹谟芍袊埖陞f(xié)會主辦、ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院承辦的第五屆領航·住房租賃產(chǎn)業(yè)國際論壇上，針對保障性租賃住房公募不動產(chǎn)投資信托基金（簡稱“保租房公募REITs”）對行業(yè)邏輯帶來的改變，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然如是說。
如果說2022年，華潤有巢等首批4只保租房公募REITs的發(fā)行拉開住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的大幕，那么，2023年則是住房租賃行業(yè)夯實發(fā)展基礎的一年，更多企業(yè)申報，更多投資機構(gòu)關注，在“資產(chǎn)管理”的深刻影響下，住房租賃行業(yè)發(fā)展愈加穩(wěn)健。
據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，在4只保租房公募REITs運行穩(wěn)定的同時，另有7只保租房公募REITs擬申報發(fā)行。圖/IC photo
保租房公募REITs規(guī)?；蛟诿髂晖黄瓢賰|
去年8月，華潤有巢等首批4只保租房公募REITs集中上市。時至2023年，長租公寓行業(yè)迎來關鍵時期，大量面向城市新市民和青年人的保租房已落成并投入了市場。與此同時，4只保租房公募REITs發(fā)行一周年，運行穩(wěn)定。
在此背景下，據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計，另有7只保租房公募REITs擬申報發(fā)行，預計我國保租房公募REITs規(guī)模在明年將突破百億。金融推力愈顯，行業(yè)轉(zhuǎn)而關注如何更好地利用金融工具完成業(yè)務增長，為新市民、青年人提供更豐富的租住產(chǎn)品。
據(jù)趙然觀察，各地保租房籌建邁入攻堅之年，迎來了量與質(zhì)的雙進階，“不僅籌建速度加快，更值得關注的是，保租房公募REITs跑通、規(guī)模持續(xù)擴大，為市場注入了新的活力，這驅(qū)動住房租賃行業(yè)整體從開發(fā)邏輯向不動產(chǎn)金融邏輯轉(zhuǎn)變。”
隨著我國流動人口規(guī)模持續(xù)擴大，租賃需求亦不斷擴張升級。與此同時，住房租賃市場的投資邏輯正在逐步清晰。趙然指出，現(xiàn)行住房租賃市場主體多持“開發(fā)邏輯”，即以資產(chǎn)的建設和運營為中心的短周期交易。而保租房公募REITs，則可以幫助住房租賃市場主體回收部分資金、降低融資成本，進而擴募、再投資，形成穩(wěn)健、長周期的循環(huán)。在這個新的框架下，租賃住房被視為投資組合標的，其考量指標從單純的盈利能力擴展成為凈營運收入、物業(yè)凈收入及資本化率等資產(chǎn)管理的目標。
租賃行業(yè)融資渠道有待進一步拓寬
不過，時至目前，在業(yè)內(nèi)人士看來，租賃行業(yè)的融資渠道還有待于進一步拓寬?！胺康禺a(chǎn)租賃行業(yè)目前有300億的長租基金，也有1000億的住房租賃貸款的規(guī)劃，但因為租賃經(jīng)營權(quán)登記和流轉(zhuǎn)還存在一定障礙，在金融支持角度來看，還存在一些不通暢的地方，融資渠道還有待于拓寬?！苯ㄐ抛》糠沼邢薰驹笨偛谩⒅袊康禺a(chǎn)協(xié)會長租房分會秘書長趙曉英如是說。
與此同時，趙曉英強調(diào)稱，在金融支持的同時，肯定也要控制風險，而不能像前期租賃市場剛起步時，很多風投參與投資，但其風控能力都還有待完善。
中海商業(yè)發(fā)展有限公司研拓總監(jiān)、投資發(fā)展及長租公寓全國負責人饒胤也表示，在金融端的支持方面，現(xiàn)在雖然有很多金融政策，不過，“長錢”和權(quán)益類資金占比在整個行業(yè)中并不高，如何增加和吸引更多權(quán)益類資本進入，是一個問題?！白》孔赓U產(chǎn)業(yè)是規(guī)?；^大的行業(yè)，隨著行業(yè)進一步規(guī)模化發(fā)展，靠債務推動還是有一定的風險，需要更多權(quán)益化的資金進來，由此形成一個良性循環(huán)?！?/p>
實際上，站在“資產(chǎn)管理”的視角看待住房租賃市場，恰如相關人士所言：目前住房租賃行業(yè)還存在諸多“痛點”，其痛點之一就是算賬難，住房租賃行業(yè)投資回報周期長、投資收益率偏低，需要匹配更多資源來支持。
投資標的門檻提高，合規(guī)性更受重視
值得一提的是，3月24日，國家發(fā)展改革委發(fā)布關于規(guī)范高效做好基礎設施領域REITs項目申報推薦工作的通知。在用好回收資金促進有效投資方面，文件提出，基礎設施REITs凈回收資金（指扣除用于償還相關債務、繳納稅費、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等資金后的回收資金）應主要用于在建項目、前期工作成熟的新項目（含新建項目、改擴建項目）。其中，不超過30%的凈回收資金可用于盤活存量資產(chǎn)項目，不超過10%的凈回收資金可用于已上市基礎設施項目的小股東退出或補充發(fā)起人（原始權(quán)益人）流動資金等。在符合國家政策及企業(yè)主營業(yè)務要求的條件下，回收資金可跨區(qū)域、跨行業(yè)使用。
對此，饒胤指出，政策規(guī)定30%的資金可用于收并購時，但目前可能存在的問題是，市場上可滿足投資人要求的標的物沒那么多，這是接下來行業(yè)需要大力發(fā)展的一個方面，而這需要開發(fā)運營管理者、資產(chǎn)權(quán)益方和投資人三方在資產(chǎn)管理層面達成一致。“長租公寓業(yè)態(tài)在國內(nèi)的發(fā)展真正步入到健康良性的發(fā)展也才近六七年時間，未來需要擴充更多匹配到長錢認可的資產(chǎn)類型，而長錢認可的資產(chǎn)類型，便是權(quán)益端和產(chǎn)權(quán)端的合規(guī)性?！?/p>
華潤有巢產(chǎn)品管理部負責人兼北京業(yè)務部總經(jīng)理孫雪鵬指出，從積極一面而言，不管公募REITs還是私募，或更多種方式的權(quán)益類基金、資金進入，實際上是一個更市場化、商業(yè)化的行為，一方面解決了行業(yè)要求更多匹配回報率資金進入的問題；另一方面，在手續(xù)上、安全性上也會提出更為嚴格的要求，會對項目合規(guī)性及相關風險越來越重視，從而逐漸形成一套標準和規(guī)范。此外，不同市場化的融資主體會有不同的渠道，也會對項目運營、管理、回報等能力提出更高要求。
業(yè)內(nèi)人士也表示，發(fā)行REITs難，是行業(yè)的另一大痛點，“發(fā)行合規(guī)的門檻很高。目前一些項目在土地年限問題上沒有明確，這種情況下，估值角度還有很多值得商榷的空間?！?/p>
相關人士指出，目前三大目標資產(chǎn)較受投資基金青睞：一是商改租，以北京為例，開發(fā)商前幾年開發(fā)了很多商辦公寓，在2017年“3·26”政策后很多商辦資產(chǎn)被閑置，收購這些閑置的商業(yè)辦公，改造成保租房對外出租；二是自持住宅，比如北京部分小區(qū)，有一定比例的開發(fā)商自持住宅，把自持住宅通過重組等方式剝離出來，再進行市場化出租；三是各地特色的低成本用地，比如上海的R4用地、北京的集體租賃用地。
而從投資角度看，目前很多具有合理性價比的資產(chǎn)正不斷涌現(xiàn)出來，覆蓋了各式各樣的租賃住房，從項目類型上，不僅有面向城市新青年的保租房、市場化白領公寓，也有面向企業(yè)高管的服務式公寓。
新京報記者 張曉蘭
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶
