2023年上半年，國家住房租賃政策動作頻繁，一系列政策“組合拳”，全力保障租賃市場穩(wěn)步發(fā)展，尤其是核心城市大型租賃社區(qū)集中入市，導(dǎo)致租賃企業(yè)整體開業(yè)增速加快。

那么，下半年租賃市場如何發(fā)展？保租房如何安排好入市節(jié)奏，如何與長租房、個人出租房錯位發(fā)展、有機(jī)銜接和相互補(bǔ)充？在保租房運(yùn)營機(jī)制中，企業(yè)要算得過賬，除了需要各地制定合理的保租房租金價格，落實(shí)相關(guān)扶持政策之外，如何提升自己的運(yùn)營管理水平？

針對這些問題，新京報(bào)記者在近日采訪了協(xié)信匯商業(yè)運(yùn)營管理有限公司副總裁劉捷、漫柏集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人&集團(tuán)總裁韓富貴及華住集團(tuán)高級副總裁、城家CEO莊松成。

運(yùn)營企業(yè)將進(jìn)一步細(xì)分和迭代

新京報(bào)：展望下半年租賃市場，相比于上半年，市場會呈現(xiàn)哪些新亮點(diǎn)與新特色？

莊松成：受各地租賃供給政策要求影響，一線和強(qiáng)二線城市供給增速加快，尤其是保租房和普惠性租賃用房會在未來幾年集中入市。需求方面，2023年全國高校畢業(yè)生人數(shù)迎來新高，全國流動人口也預(yù)計(jì)即將迎來回升，租賃住房需求將平穩(wěn)回升，出租率向上，租金水平穩(wěn)定。而隨著租賃住房品質(zhì)的普遍提升，精細(xì)化運(yùn)營、高效技術(shù)支持、創(chuàng)新營銷、個性服務(wù)等因素，在項(xiàng)目經(jīng)營中起到的作用會放大，運(yùn)營企業(yè)將進(jìn)一步細(xì)分和迭代。此外，集中式公寓，尤其是大型、超大型租賃社區(qū)的不斷涌現(xiàn)，讓社群運(yùn)營在公寓運(yùn)營中戲份更重。

韓富貴：行業(yè)真正的整合大潮即將開始，大批保租房入市對傳統(tǒng)形式的公寓沖擊最大，原來拿房成本高、運(yùn)營效率低的運(yùn)營商會被逐步淘汰。取而代之的是精細(xì)化產(chǎn)品的出現(xiàn)，比如女性公寓、萌寵主題公寓、運(yùn)動公寓、電競公寓等。這些產(chǎn)品公區(qū)除了傳統(tǒng)公區(qū)配套，還可以有影院、桌游室，甚至露營區(qū)、夜市等。同時，服務(wù)更精細(xì)化，把對人的服務(wù)從生活服務(wù)延伸到社交培訓(xùn)、就業(yè)，甚至到自我成長上來。越來越多的城市開始重視人才社區(qū)的建設(shè)，相信未來會有更多、有特色的亮點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)入大家視野。此外，閑置、舊改等項(xiàng)目會逐漸增多，想象空間非常大。

保租房與市場化租房互依共生

新京報(bào)：近年來，一系列政策利好下，不少長租公寓納入保障性租賃住房體系，“納?！边^程中有哪些問題需要厘清？保租房和市場化的住房租賃，是一種怎樣的關(guān)系，如何協(xié)調(diào)發(fā)展？

韓富貴：滿足相關(guān)要求后，只要愿意接受納管，服從保租房的相關(guān)規(guī)定，比如租金漲幅、限定供應(yīng)對象等，就可以成為保租房。但“納?！焙笥忠邮芎芏啾O(jiān)管，所以企業(yè)一定要考慮清楚能否接受監(jiān)管要求，再決定是否“納?！?。

保租房與市場化租房是互依共生的關(guān)系，保租房很大一部分是市場化租房的存量轉(zhuǎn)化。保租房在居住性價比上做到了極致，想要跟保租房競爭，市場化房源就得在服務(wù)品質(zhì)和居住體驗(yàn)上全面提升。從這個維度來看，保租房又促進(jìn)了市場化租賃房源的進(jìn)化。

因此，在協(xié)調(diào)發(fā)展時，需要平衡兩者的需求，既要確保市場的穩(wěn)定和發(fā)展，也要兼顧保障特殊群體的住房需求得到滿足。具體體現(xiàn)在：一方面，通過加強(qiáng)政策引導(dǎo)，鼓勵更多優(yōu)秀的運(yùn)營機(jī)構(gòu)加入市場中，提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)；另一方面，通過租金補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等方式，建立完善的市場機(jī)制，支持行業(yè)正向發(fā)展，同時也可以對市場化住房租賃進(jìn)行監(jiān)管，防止出現(xiàn)亂象和不良競爭。

劉捷：“納?！敝皇嵌唐趦?nèi)解決租賃住房供應(yīng)不足的辦法，現(xiàn)在很多商業(yè)用房、工業(yè)用房通過“納保”的形式來解決經(jīng)營困境，但是其宜居屬性相較租賃住房或者租賃社區(qū)還有一定的差距，有些差距非常明顯。另外，“納?！币院髮τ谧饨饍r格有一定的要求，相較于國央企旗下的保租房和租賃社區(qū)，從長遠(yuǎn)來看，市場化的租賃住房“納保”并不是大多數(shù)企業(yè)的出路，還是需要找到自身的經(jīng)營特點(diǎn)，差異化地吸引特定租賃人群。

保租房要供需平衡、職住平衡、質(zhì)價平衡

新京報(bào)：在保租房運(yùn)營機(jī)制中，不少企業(yè)采取了“微利可循環(huán)”的發(fā)展模式，企業(yè)要算得過賬，除了需要各地制定合理的租金價格，落實(shí)相關(guān)扶持政策之外，如何提升自身運(yùn)營管理水平？

莊松成：對于現(xiàn)階段的“保障性租賃住房”，應(yīng)當(dāng)兼具保障居住權(quán)利和提升居住品質(zhì)的雙重意義?！捌胶狻笔亲铌P(guān)鍵的課題，其中包括“供需平衡”“職住平衡”“質(zhì)價平衡”。讓最合適的人群，用最合適的租金，住到最合適的住房，并得到最適度的服務(wù)?；诖耍Ｗ夥康漠a(chǎn)品、運(yùn)營、銷售、服務(wù)和技術(shù)要求，顯然非常重要，并且具有挑戰(zhàn)性。

具體而言，“供需平衡”需要定位為先，即在項(xiàng)目、產(chǎn)品定位過程中，要找到合理的市場空間，精準(zhǔn)的客戶畫像，同時還要對收益有清晰測算，最后落地到產(chǎn)品，控制好坪效和空間，以此避免供需錯配；“職住平衡”需要產(chǎn)品為本，對空間打造、功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、生活動線規(guī)劃、服務(wù)規(guī)劃、成本規(guī)劃、收益規(guī)劃等各方面做到精準(zhǔn)把控；“質(zhì)價平衡”，需要以運(yùn)營為綱，運(yùn)營不僅是客戶入住后所涉及的服務(wù)場景，還包括了項(xiàng)目的成本管控、進(jìn)度管理、質(zhì)量把控、收益管理等，只有前置做好，才能實(shí)現(xiàn)完整的“投融建管退”產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)。

新京報(bào)：目前租賃住房戶型結(jié)構(gòu)較單一，為追求坪效，出現(xiàn)了單間同質(zhì)化問題，如何看待這一現(xiàn)象？

莊松成：尋根究底，還有很多公寓企業(yè)對于前期客戶定位、產(chǎn)品定位缺少較為清晰的認(rèn)知，甚至還有不少企業(yè)對于“租賃供給”的認(rèn)知，還集中在廉租房、公租房的框架里，但是隨著品質(zhì)租賃需求時代的來臨，租客的關(guān)注點(diǎn)已經(jīng)從“有得住、住得起”變成了“住得好”。長租公寓已不再是簡單、粗暴、給租客糟糕體驗(yàn)、門檻過低的“二房東”模式，在資本和運(yùn)營商耕耘數(shù)年之后，已轉(zhuǎn)變成需要專業(yè)化、精細(xì)化運(yùn)作的行業(yè)。

韓富貴：其實(shí)這是一個公司戰(zhàn)略發(fā)展上的問題?，F(xiàn)在市場同質(zhì)化的背后，其實(shí)是標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化的目的是規(guī)?；?yàn)橹挥幸?guī)?；拍芨玫亟当驹鲂?。但實(shí)際上，可以在房間相對標(biāo)準(zhǔn)化的同時，對公區(qū)按照用戶畫像和需求進(jìn)行一店一設(shè)計(jì)。只有基于需求出發(fā)，并不斷提高綜合服務(wù)能力，才能避免同質(zhì)化，真正從提供一張床到提供一種生活方式。也希望未來市場上可以涌現(xiàn)出更多不同類型的租住產(chǎn)品，為行業(yè)發(fā)展助力。

劉捷：目前租賃住宅在戶型、面積、功能及相關(guān)配套等方面確實(shí)相對單一，更多的是在關(guān)注租金坪效和投資收益，這對于企業(yè)來說無可厚非，但從租戶的角度來看，同質(zhì)化產(chǎn)品太多，除了區(qū)域，很少有其他可供選擇的屬性，從國家租售并舉的大戰(zhàn)略來看，目前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足長期租住人群需求的產(chǎn)品。

新京報(bào)記者 張曉蘭

編輯 武新 校對 劉軍