今年是我國(guó)疫情防控政策優(yōu)化后的首年，伴隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基本面，兔年春節(jié)后股市、債市均迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅，基民“搞錢(qián)”的心已躍躍欲試，但經(jīng)歷了過(guò)去兩年的股市調(diào)整及去年底債市的大幅震蕩，該投什么基金？是否還要擇時(shí)？什么時(shí)候是買(mǎi)入最佳時(shí)點(diǎn)？一些熱門(mén)賽道能不能加碼？哪些值得長(zhǎng)期持有？針對(duì)投資者的需求，貝殼財(cái)經(jīng)開(kāi)年繼續(xù)推進(jìn)《新“基”遇·對(duì)話基金經(jīng)理》的系列報(bào)道，持續(xù)為大家?guī)?lái)基金經(jīng)理的最新研判和思考。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部行政負(fù)責(zé)人莫一帆。受訪者供圖

精彩觀點(diǎn)

1.從2021年5月首批公募REITs面世以來(lái)，全市場(chǎng)已發(fā)行上市25只產(chǎn)品，投資者對(duì)這類產(chǎn)品的認(rèn)知和接受程度不斷提升。

2.建議公募REITs投資人要以持有為目的，而不是以交易為目的。要樹(shù)立長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資和理性投資理念。

3.投資者理性投資，避免追漲殺跌。如果二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大回撤，可能是逢低布局的好機(jī)會(huì)；如果漲幅已經(jīng)較高的部分產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)一步上漲，顯著超出其內(nèi)在價(jià)值，短期內(nèi)不建議追高。

自2021年5月首批公募REITs面世以來(lái)，投資者對(duì)這類產(chǎn)品的認(rèn)知程度不斷提升。但具體到實(shí)操階段，不少普通投資者仍不太了解公募REITs的投資邏輯，投資公募REITs基金與投資股票基金、債券基金有何不同？如何把握公募REITs的投資價(jià)值？

近期，貝殼財(cái)經(jīng)記者專訪了華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部行政負(fù)責(zé)人莫一帆，他2021年6月份便加入華夏基金，當(dāng)前管理基金總規(guī)模近100億元。

莫一帆認(rèn)為，幾類投資者適合投資REITs：一是長(zhǎng)期投資者，REITs產(chǎn)品的封閉期較長(zhǎng)，適合有長(zhǎng)期資金規(guī)劃的投資者；二是希望通過(guò)分享基礎(chǔ)設(shè)施收益的穩(wěn)健型投資者；三是擔(dān)心股票市場(chǎng)波動(dòng)太大的投資者：REITS資產(chǎn)波動(dòng)性整體低于權(quán)益類品種，攻守兼?zhèn)洹?/p>

貝殼財(cái)經(jīng)：目前來(lái)看，投資者對(duì)公募REITs的接受程度如何？

莫一帆：從2021年5月首批公募REITs面世以來(lái)，全市場(chǎng)已發(fā)行上市25只產(chǎn)品，投資者對(duì)這類產(chǎn)品的認(rèn)知和接受程度不斷提升。

一級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，公募REITs產(chǎn)品發(fā)售火熱，首批上市REITs平均認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為8.3倍，第二批平均認(rèn)購(gòu)倍數(shù)提升至46.5倍，去年下半年上市的REITs平均認(rèn)購(gòu)倍數(shù)大幅提升至100倍以上，其中，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的網(wǎng)下詢價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)，超過(guò)213倍，可見(jiàn)投資者對(duì)REITs的認(rèn)購(gòu)熱情不斷高漲。

二級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，公募REITs產(chǎn)品市場(chǎng)溢價(jià)率較高。其中，產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品上市之后受到資金熱捧，出現(xiàn)普漲且漲幅較大，市場(chǎng)流動(dòng)性表現(xiàn)比較優(yōu)秀。

貝殼財(cái)經(jīng)：與投資股票基金、債券基金相比，投資公募REITs基金有何不同？什么樣的投資者適合配置這類基金？

莫一帆：公募REITs主要投資于成熟優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，與傳統(tǒng)股債風(fēng)險(xiǎn)收益有顯著差異，因此，與股票、債券等其他金融資產(chǎn)關(guān)聯(lián)性低，風(fēng)險(xiǎn)分散效果也較好，具有較高的配置價(jià)值。

整體而言，公募REITs的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金。

此外，公募REITs實(shí)施強(qiáng)制分紅，收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，REITs投資者可獲得相對(duì)持續(xù)、穩(wěn)定的當(dāng)期收益。

我們認(rèn)為，幾類投資者適合投資REITs：一是長(zhǎng)期投資者，REITs產(chǎn)品的封閉期較長(zhǎng)，適合有長(zhǎng)期資金規(guī)劃的投資者；二是希望通過(guò)分享基礎(chǔ)設(shè)施收益的穩(wěn)健型投資者；三是擔(dān)心股票市場(chǎng)波動(dòng)太大的投資者：REITs資產(chǎn)波動(dòng)性整體低于權(quán)益類品種，攻守兼?zhèn)洹?/p>

投資者應(yīng)理性看待公募REITs產(chǎn)品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長(zhǎng)期持有、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資邏輯，對(duì)于廣大投資者來(lái)說(shuō)，穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長(zhǎng)期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。

貝殼財(cái)經(jīng)：雖然大部分REITs產(chǎn)品上市后表現(xiàn)突出，但也有個(gè)別產(chǎn)品出現(xiàn)了破發(fā)的現(xiàn)象，投資者應(yīng)該如何判斷一只公募REITs的投資價(jià)值？

莫一帆：長(zhǎng)期來(lái)看，公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征最終反映的是底層資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，因此，對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的關(guān)注應(yīng)該回歸本源，回到關(guān)注其底層資產(chǎn)本身的運(yùn)營(yíng)能力上來(lái)。

未來(lái)，基金管理人對(duì)不同行業(yè)底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理能力、ESG、信息化管理等能力，將對(duì)底層資產(chǎn)及基金的業(yè)績(jī)表現(xiàn)產(chǎn)生影響，市場(chǎng)將給予有優(yōu)秀管理能力的產(chǎn)品更高的溢價(jià)。

貝殼財(cái)經(jīng)：投資公募REITs是否需要擇時(shí)？當(dāng)前是否是買(mǎi)入公募REITs好時(shí)機(jī)？

莫一帆：公募REITs一般具有較長(zhǎng)的封閉期，是長(zhǎng)期持有的品種，個(gè)人投資者如果使用場(chǎng)外基金賬戶認(rèn)購(gòu)公募REITs產(chǎn)品，是不能通過(guò)基金贖回的方式賣(mài)出的，需要轉(zhuǎn)場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行賣(mài)出，才能滿足資產(chǎn)的流動(dòng)性需求。而且公募REITs二級(jí)市場(chǎng)投資者結(jié)構(gòu)以機(jī)構(gòu)投資者為主。

從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，公募REITs的換手率并不高，二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性總體不如股票。

建議公募REITs投資人要以持有為目的，而不是以交易為目的。要樹(shù)立長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資和理性投資理念。從境外市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，公募REITs產(chǎn)品也具有較高的長(zhǎng)期回報(bào)率。

個(gè)人投資者參與公募REITs投資需仔細(xì)研究REITs項(xiàng)目的基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量，對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的區(qū)位、歷史經(jīng)營(yíng)情況、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)情況、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理性等因素有一個(gè)綜合判斷，結(jié)合隱含的長(zhǎng)期投資回報(bào)率、二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性，以及投資人自身的投資回報(bào)要求，進(jìn)行綜合考慮和投資判斷。

整體來(lái)說(shuō)，建議投資者理性投資，避免追漲殺跌。如果二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大回撤，可能是逢低布局的好機(jī)會(huì)；如果漲幅已經(jīng)較高的部分產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)一步上漲，顯著超出其內(nèi)在價(jià)值，短期內(nèi)不建議追高。

貝殼財(cái)經(jīng)：公募REITs有哪些投資風(fēng)險(xiǎn)？你們是如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)的？

莫一帆：投資者參與REITs投資需警惕幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，首先是底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，公募REITs投資集中度高，80%以上資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券（ABS）并最終投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，因此，公募REITs收益率很大程度依賴基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可能因經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化或運(yùn)營(yíng)不善等因素影響，導(dǎo)致實(shí)際現(xiàn)金流大幅低于預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，存在基金收益率不達(dá)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中租金、收費(fèi)等收入的波動(dòng)也將影響基金收益分配水平的穩(wěn)定。

其次是二級(jí)價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，公募REITs在證券交易所上市交易，二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)將直接影響投資人的投資收益。投資者需仔細(xì)研究REITs投向的底層資產(chǎn)質(zhì)量，對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的區(qū)位、歷史經(jīng)營(yíng)情況、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)情況、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理性等因素有一個(gè)綜合判斷，再根據(jù)二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。

在產(chǎn)品發(fā)行募集階段，基金管理人會(huì)對(duì)底層資產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)的盡職調(diào)查，并對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)情況及現(xiàn)金流進(jìn)行合理審慎的預(yù)測(cè)，如果未來(lái)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)得更好或隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展底層資產(chǎn)收益有超預(yù)期的提升，能夠提高投資人收益率。

在后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理階段，基金管理人將主動(dòng)管理底層資產(chǎn)，同時(shí)可委托專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)對(duì)底層資產(chǎn)進(jìn)行日常管理，通過(guò)明晰的權(quán)責(zé)利劃分、高效的協(xié)同合作、帶獎(jiǎng)懲及激勵(lì)的委托運(yùn)營(yíng)合作機(jī)制等，保障項(xiàng)目穩(wěn)定持續(xù)運(yùn)營(yíng)，降低風(fēng)險(xiǎn)。

貝殼財(cái)經(jīng)：目前，公募REITs的底層資產(chǎn)大多是傳統(tǒng)基建項(xiàng)目，如產(chǎn)業(yè)園、交通、保障房等，當(dāng)前，新能源電力、文化旅游類、市政設(shè)施、數(shù)據(jù)中心等領(lǐng)域也在REITs領(lǐng)域進(jìn)行積極探索，不同底層資產(chǎn)體現(xiàn)在公募REITs基金上的風(fēng)險(xiǎn)收益特征有何不同？

莫一帆：依據(jù)底層資產(chǎn)權(quán)屬特征，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs大致分為產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營(yíng)權(quán)類，前者以租金為主要收入來(lái)源，如倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等；后者依據(jù)與政府簽署的特殊經(jīng)營(yíng)權(quán)協(xié)議進(jìn)行收費(fèi)，如高速公路、新能源、市政設(shè)施等。

產(chǎn)權(quán)類公募REITs，其初始現(xiàn)金分派率可能不高，但未來(lái)租金潛在增長(zhǎng)將可能帶來(lái)底層資產(chǎn)價(jià)值的上升從而驅(qū)動(dòng)增值收益；經(jīng)營(yíng)權(quán)類公募REITs則以相對(duì)較高的現(xiàn)金分派率見(jiàn)長(zhǎng)，而基金凈值將隨經(jīng)營(yíng)權(quán)逐年遞減直至歸零，因而增值收益可能不明顯。

鑒于兩類產(chǎn)品在增值收益預(yù)期上的差異，投資者可考慮將投資產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營(yíng)權(quán)類產(chǎn)品全周期的內(nèi)部收益率（IRR）進(jìn)行比較，由于這項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)將不同產(chǎn)品當(dāng)期現(xiàn)金分派、增值收益、時(shí)間因素考慮在內(nèi)，因此在不同類型項(xiàng)目之間具備一定的可比性。

貝殼財(cái)經(jīng)：目前，監(jiān)管鼓勵(lì)發(fā)展公募REITs，你們對(duì)REITs產(chǎn)品后續(xù)有什么布局和期待？

莫一帆：國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)自首批項(xiàng)目落地以來(lái)，試點(diǎn)資產(chǎn)類型呈現(xiàn)多樣化發(fā)展趨勢(shì)，在宏觀政策框架中的重要性逐步提升。從2021年發(fā)行的生物質(zhì)發(fā)電、污水處理、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)品，到2022年發(fā)行的清潔能源、保租房、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品，我們十分期待未來(lái)迎來(lái)的光伏發(fā)電、海上風(fēng)力發(fā)電等產(chǎn)品，華夏基金也做了多種類型基礎(chǔ)資產(chǎn)項(xiàng)目的儲(chǔ)備。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 潘亦純 編輯 王進(jìn)雨 校對(duì) 盧茜