繼北京后，上海房地產(chǎn)調(diào)控政策的“靴子”也終于落地。
8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、房屋管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，涉及住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等6項調(diào)整。新政自2025年8月26日起施行。
當天中午政策出臺后，上海市場反應迅速，滬上開發(fā)商、中介快速“搶跑”，爭奪客源。
“今天一下午都在聯(lián)系客戶，今天肯定要通過電話、微信把潛在客戶聯(lián)系一遍，把新政策傳達到，主要是單身人士增加了房票、還有一些父母在外地要過來上海之前限購的這些潛在客戶?！鄙虾ｆ溂抑薪樾O向新京報貝殼財經(jīng)記者表示。
同時，記者也看到，保利海上印、華發(fā)虹橋四季等新盤已經(jīng)推出了“今夜不打烊”的廣告，加大新盤營銷和推廣力度。
業(yè)內(nèi)人士認為，此次政策“組合拳”將進一步促進上海房地產(chǎn)市場的復蘇，即將到來的“金九銀十”成色可期。
“外環(huán)外購房不限套數(shù)”，增加房票、降低庫存
這是上海今年首次出手，對房地產(chǎn)市場政策進行優(yōu)化調(diào)整，其中限購政策迎來大調(diào)整——滬籍居民家庭、在上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非滬籍居民家庭，外環(huán)外購房不限套數(shù)；成年單身按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。同時，政策還提出公積金賬戶可支付首付款，商貸利率不再區(qū)分首套和二套，個人住房房產(chǎn)稅政策進一步完善。
業(yè)內(nèi)人士認為，此次上海樓市新政的重點在于“對符合住房購買條件的居民家庭，在外環(huán)外購房（包括新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)”。
這里的居民家庭，是指滬籍居民家庭，以及在上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非滬籍居民家庭。此外，對成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。
對此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示：“上海此次限購政策優(yōu)化，有望進一步緩解結構性不平衡。目前上海樓市總體穩(wěn)定，但有結構性差異，上海新房外環(huán)外的庫存去化仍有一定壓力。這次政策繼續(xù)精準發(fā)力，對外環(huán)外區(qū)域放開購房額度，可以釋放購買力，有助于進一步降低庫存?！?/p>
“單身視同家庭”政策直接效應是增加了“房票”，即新增購房套數(shù)，有助于進一步帶動成交量。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析：“過去，非滬籍單身人士購房有一定限制，比如說對于非戶籍居民家庭來說，符合3年社保條件則可在市區(qū)認購新房或二手房，但單身人士只能買二手房，所以在‘單身視同家庭’政策下，單身人士新增了房票。同時，滬籍單身人士也可以享受滬籍居民家庭的購房資格，在其他條件和政策不變的情況下，可新增1套購房的資格?！?/p>
“房貸利率不再區(qū)分首套、二套”，有利于改善型置業(yè)
在優(yōu)化住房信貸方面，此次上海新政打出了組合拳。
在房貸利率方面，不再區(qū)分首套和二套，市民在購買二套住房時，以100萬貸款本金、30年期等額本息方式計算，在調(diào)整前，房貸利率為3.45%，月還貸4463元，在調(diào)整后，房貸利率由3.45%降低到3.05%，每月需還貸4243元，金額減少220元。
同時，上海還進一步優(yōu)化了住房公積金政策。對繳存人購買符合規(guī)定的二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。
對繳存人購買上海市新建預售商品住房的，可以按規(guī)定申請?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金支付購房首付款。提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。
“新政明確提高綠色建筑的公積金貸款額度，所提及的二星級以上綠色建筑，占全市新房的比重約為60%，政策惠及面很大。”嚴躍進還指出：“此次落實了‘既提又貸’政策，更好地發(fā)揮公積金在購房各領域的支持作用，尤其可以直接降低首付款籌集壓力，既降低了相關成本，也更好壓縮了首付款籌集時間，對于加快交易節(jié)奏、促進住房消費需求釋放等都有積極作用。”
此外，上海還對房產(chǎn)稅政策進行了微調(diào)。為銜接優(yōu)化住房限購政策，此次新政規(guī)定對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個人住房房產(chǎn)稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。
對此，盧文曦表示：“對于想購買第二套住房的非本地買家而言，有60平方米的免稅面積扣除，可以切實降低持有成本，促進改善意愿的提升。”
外環(huán)外成交占一半以上，業(yè)內(nèi)稱“金九銀十”可期
在去年出臺“滬九條”“滬七條”后，今年上半年，上海房地產(chǎn)市場整體是趨穩(wěn)的，且是全國樓市復蘇的“領頭羊”。
上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海一、二手住房累計成交1311萬平方米，為2022年以來同期最高，同比增加17%。價格方面，上半年一手住房價格指數(shù)保持環(huán)比上漲，二手住房價格企穩(wěn)。
尤其在新房房價表現(xiàn)方面，從價格指數(shù)看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上海新房房價指數(shù)環(huán)比保持上漲態(tài)勢，1-7月環(huán)比累計上漲5.8%。同時，上海新房房價漲幅也在今年3月、4月、6月、7月位居全國首位。
既然上海樓市整體處于復蘇上升中，為何此時進一步放開限購呢？
對此，上海業(yè)內(nèi)人士向記者指出，上海樓市目前處在季節(jié)性成交的低谷，更為重要的是，上海樓市成交存在著冷熱不均的現(xiàn)象，而且上半年分化加劇——“日光盤”集中在核心地段，而遠郊區(qū)樓盤仍面臨著去化壓力。
上海鏈家研究院負責人李根表示：“7月份上海二手房成交約1.85萬套，上海鏈家?guī)Э戳凯h(huán)比持平。當前二手房市場延續(xù)了自年初以來的深度調(diào)整趨勢，尤其是受7月份高溫、臺風影響，成交量季節(jié)性回落。價格持續(xù)修復構成市場主基調(diào)，剛需群體及近郊板塊是市場韌性的主要支撐點?！?/p>
同時，從各個環(huán)線表現(xiàn)來看，外環(huán)外市場新房成交走弱。據(jù)上海業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計，1-6月，上海全市共開盤151次，認籌率低于50%的樓盤開盤有70次，占比46%，其中取消搖號的樓盤54次。上海滯銷盤的‘重災區(qū)’在郊區(qū)，從價格來看，均價低于6萬/平方米、認籌率低于50%的樓盤開盤46次，占比接近七成。
盧文曦表示：“從成交來看，上海樓市分化現(xiàn)象較為凸顯。今年上半年新房成交前十榜單中，單價10萬+的項目占到4個，也正是這些豪宅類產(chǎn)品拉高了整體價格水平。同時，外環(huán)外去化依然面臨考驗。比如新場板塊的璟瀾灣，奉發(fā)的賢薈悅邸、右岸晶邸等諸多項目在認籌期間出現(xiàn)無人認購的現(xiàn)象?！?/p>
但是，從供應量和成交量來看，外環(huán)外都是上海樓市的成交主力。根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年以來，上海新房市場總成交套數(shù)達29729套，其中外環(huán)外銷售量達18018套，占比達到60%。同期，上海二手房市場總成交套數(shù)約12.71萬套，其中外環(huán)外成交套數(shù)達64773套，占比達到51%。由此來看，無論是新房還是二手房，外環(huán)外成交量都占到了一半以上，是成交的“大頭”。
所以，外環(huán)外的遇冷其實也顯示，上海樓市復蘇根基不穩(wěn)，新房房價整體上揚多半因素是由于豪宅集中入市的拉動。
那么，當前上海有針對性地放松外環(huán)外限購也是促進樓市全面回暖的舉措。嚴躍進進一步點評稱：“當前購房政策屬于歷史上最為寬松的一次，購房的最佳窗口期已開啟?！?/p>
盧文曦也認為：“此次上海政策的時間節(jié)點也非常討巧，馬上就是‘金九銀十’的傳統(tǒng)銷售季，有了政策的加持，相信‘成色’會有保障?！?/p>
此外，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，隨著北京、上海先后優(yōu)化樓市政策，短期深圳跟進的概率也進一步增強，有助于提振市場預期，促進市場“止跌回穩(wěn)”。
新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟
校對 穆祥桐
