近日，金隅地產(chǎn)調(diào)用合肥項目資金資助北京地產(chǎn)項目的信息，引發(fā)市場關(guān)注。這一事件使硅谷ONE項目的去化與銷售問題再次成為焦點。
硅谷ONE項目由北京建工、金隅地產(chǎn)和首開股份聯(lián)合開發(fā)，于2022年4月首次取得預(yù)售許可證。然而，項目自開盤以來便面臨去化困難，甚至一度因降價銷售導(dǎo)致網(wǎng)簽暫停。目前，該項目即將進入交付階段，并計劃轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。
在當前北京新房市場競爭激烈、產(chǎn)品“內(nèi)卷”嚴重以及購房者對“好房子”需求日益提升的背景下，入市已近3年的硅谷ONE的產(chǎn)品并不占優(yōu)勢。在轉(zhuǎn)為現(xiàn)房“所見即所得”的優(yōu)勢下，能否在激烈的市場競爭中實現(xiàn)銷售突破，值得市場期待。
首次取證房源去化率不足30%
近日，金隅集團公告稱，全資子公司北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司（以下簡稱“金隅地產(chǎn)”）與合作方中交地產(chǎn)股份有限公司按合作比例共同調(diào)用合肥金中京湖地產(chǎn)開發(fā)有限公司兩筆富余資金，其中第一筆金隅地產(chǎn)調(diào)用不超過2550萬元，合作方調(diào)用不超過2450萬元；第二筆金隅地產(chǎn)調(diào)用不超過5100萬元，合作方調(diào)用不超過4900萬元。
公告稱，金隅地產(chǎn)與合作方北京建工地產(chǎn)有限責任公司、北京首都開發(fā)股份有限公司按持股比例向北京怡暢置業(yè)有限公司（以下簡稱“北京怡暢”）提供財務(wù)資助，其中金隅地產(chǎn)提供財務(wù)資助1.19億元。
從持股比例來看，金隅地產(chǎn)、建工地產(chǎn)、首開股份對北京怡暢的持股比例依次為35%、45%及20%，建工地產(chǎn)為并表方。
據(jù)了解，北京怡暢旗下項目為硅谷ONE，位于昌平區(qū)平坊板塊。
早在2021年10月13日，北京建工、金隅地產(chǎn)、首開股份組成的聯(lián)合體拿下北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平坊村土地一級開發(fā)項目PF-04地塊F81綠隔產(chǎn)業(yè)用地、PF-05地塊R2二類居住用地，成交價約36.6億元，溢價率約1.9%，折合樓面價3.3萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價為5.4萬元/平方米。
該項目推廣案名為硅谷ONE，備案名為“怡朗佳園”。根據(jù)土地出讓文件，硅谷ONE居住用途建筑規(guī)模中，套內(nèi)建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
因此，從戶型上來看，硅谷ONE主要為72平方米兩居、99平方米三居、129平方米四居三種類型，小區(qū)共1116戶，交房時間為2025年4月底。
硅谷ONE取證以及去化情況。圖/北京市住建委官網(wǎng)截圖
根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站顯示，硅谷ONE分別在2022年4月29日、2023年12月29日取得預(yù)售許可證。記者根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計，硅谷ONE首次取證的住宅房源有960多套，擬售均價在5.1萬-5.6萬元/平方米之間；截至2025年3月13日，簽約了266套住宅，成交均價48378.11元/平方米，去化率不足30%。而二次取證的房源，為24號、25號樓，目前沒有顯示網(wǎng)簽信息，其預(yù)售證詳情頁面下方顯示，“該項目預(yù)售許可的期限已到期，未售房屋不能進行預(yù)售合同網(wǎng)上簽約。該項目樓棟需申請辦理初始登記，取得房屋所有權(quán)證后，方可現(xiàn)房銷售，進行現(xiàn)房合同的網(wǎng)上簽約?！?/p>
區(qū)域內(nèi)競爭激烈，現(xiàn)房銷售有優(yōu)勢
作為入市近三年的項目，硅谷ONE為何去化如此緩慢？
從地理位置來看，硅谷ONE位于北清路和立湯路路口的西北側(cè)，屬于北七家板塊，緊鄰老牌別墅區(qū)王府花園，區(qū)位條件并不差。然而，該項目的交通條件卻成為一大短板。步行范圍內(nèi)沒有地鐵站，最近的地鐵5號線天通苑北站距離項目約3.6公里，對依賴軌道交通的剛需購房者來說十分不便。雖然可以選擇自駕或公交出行，但早晚高峰時北清路、定泗路等主干道經(jīng)常擁堵，進一步降低了通勤效率。
一條北清路，串聯(lián)起了多個產(chǎn)業(yè)區(qū)，周邊新盤因吸引大量科技從業(yè)者而被稱為“碼農(nóng)盤”，曾一度熱銷。
此前，建工、首開聯(lián)合開發(fā)的奧森ONE取得了亮眼的銷售業(yè)績，硅谷ONE在初期也曾想復(fù)制其熱銷，但未能如愿。
硅谷ONE為何會陷入銷售困境？事實上，硅谷ONE入市的2022年，北七家板塊新盤扎堆入市。例如，與硅谷ONE緊鄰的宸悅國際項目在其之后開盤，同樣提供了近1000套房源，進一步分流了客戶。
目前，宸悅國際已經(jīng)交房。“當時兩個小區(qū)價格差不多，但是宸悅國際是洋房，吸引了大量購房者。目前，宸悅國際已經(jīng)賣完了?！庇袖N售人員指出。
盡管入市更早，但硅谷ONE卻未能搶占先機。
由于去化困難，硅谷ONE的售價從最初的單價5萬多元一路下滑至4萬元左右。上述銷售人員透露：“由于降價導(dǎo)致網(wǎng)簽被暫停，售樓處也拆除了。網(wǎng)簽暫停已近半年，目前仍未恢復(fù)，房源也無法銷售。如果想看房，只能等到交房后直接參觀實體房源?！?/p>
未來轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售，可見即可得，對于硅谷ONE，也算一個優(yōu)勢。
但是過去兩年，北京新房市場競爭激烈，產(chǎn)品瘋狂“內(nèi)卷”，不僅到處可見“滿裝”標準，得房率也沖新高，不少項目達到90%以上，甚至有項目超過100%。而隨著北京“好房子”新政的出臺，預(yù)計新入市項目的得房率將普遍提升。
而據(jù)上述銷售人員介紹，硅谷ONE的得房率為76%，算上贈送面積，達到80%左右。
在這樣的市場環(huán)境下，硅谷ONE如何通過現(xiàn)房銷售突破去化難題，仍然充滿未知數(shù)。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟
校對 王心
