首個(gè)被官方公開(kāi)通報(bào)的現(xiàn)房銷售違規(guī)案例引發(fā)了社會(huì)的關(guān)注。
近日，海南省三亞市住建局對(duì)外發(fā)布《關(guān)于“天正山河璽院”項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違規(guī)銷售的通報(bào)》。該項(xiàng)目本應(yīng)按照現(xiàn)房銷售制度推進(jìn)，但在尚未達(dá)到現(xiàn)房銷售階段就擅自采取收取認(rèn)籌金的形式進(jìn)行違法銷售。因此被定性為觸碰現(xiàn)房銷售制度的“紅線”。
“這是自2020年3月海南實(shí)行現(xiàn)房銷售制度以來(lái)，三亞首次公開(kāi)披露違反現(xiàn)房制度的典型案例。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“鑒于近兩年現(xiàn)房工作力度加大，且重心從開(kāi)發(fā)端進(jìn)入銷售端，所以對(duì)現(xiàn)房銷售模式及規(guī)范更需要研究，將有助于更好促進(jìn)現(xiàn)房制度開(kāi)展，最終更好保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益?！?/p>
推進(jìn)現(xiàn)房制度是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分。隨著各地現(xiàn)房用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)，更多項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)入現(xiàn)房銷售的環(huán)節(jié)。那么，現(xiàn)房銷售制度有哪些規(guī)定？在購(gòu)買現(xiàn)房項(xiàng)目時(shí)，購(gòu)房者如何“避坑”，需要特別注意哪些方面？
事件：
違規(guī)銷售，開(kāi)發(fā)商全額退回購(gòu)房款
在通報(bào)中，三亞市住建局稱，接到舉報(bào)，反映“天正山河璽院”項(xiàng)目在未取得《商品房現(xiàn)房銷售備案》情形下，向購(gòu)房人出售商品住房。經(jīng)過(guò)調(diào)查，三亞永基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“三亞永基”）開(kāi)發(fā)建設(shè)位于天涯區(qū)的“天正山河璽院”項(xiàng)目，尚未辦理商品房現(xiàn)房銷售備案手續(xù)，不具備銷售條件。
經(jīng)三亞市住建局調(diào)查，三亞正基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“三亞正基”，為開(kāi)發(fā)企業(yè)的全資母公司）賬戶于2024年12月23日至2025年1月10日期間，收取“天正山河璽院”項(xiàng)目3-2-502、601、602及6-2-802號(hào)房屋認(rèn)籌款各50萬(wàn)元，共計(jì)200萬(wàn)元，屬于違法銷售。目前，三亞永基已將違規(guī)收取的購(gòu)房款全額退回。
同時(shí)，“天正山河璽院”項(xiàng)目銷售公司海南搏悅創(chuàng)展科技有限公司（簡(jiǎn)稱“搏悅創(chuàng)展”）代理銷售不符合銷售條件的商品房，屬于違法銷售。
三亞市住建局對(duì)此違規(guī)銷售的做法做出處理，其中，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十二條的規(guī)定，決定給予三亞永基全市通報(bào)批評(píng)，處以警告，責(zé)令限期改正。涉及違法違規(guī)行為，將移交執(zhí)法部門進(jìn)行處理。同時(shí)，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第四十三條規(guī)定，決定給予搏悅創(chuàng)展全市通報(bào)批評(píng)，處以警告，責(zé)令限期改正；涉及違法違規(guī)行為，將移交執(zhí)法部門進(jìn)行處理。
值得一提的是，被通報(bào)處理的三亞“天正山河璽院”，其建設(shè)地塊是2024年6月26日出讓的三亞市中心城區(qū)控規(guī)HP04-06-04/05/11地塊，兩家房企經(jīng)過(guò)510輪競(jìng)價(jià)，最終，三亞正基以16.36億元的最高價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)37.7%，刷新了當(dāng)時(shí)三亞住宅用地樓面價(jià)紀(jì)錄。
在該地塊出讓公告中，明確約定“該宗地建設(shè)的商品住宅須實(shí)行現(xiàn)房銷售”。
根據(jù)天眼查APP信息顯示，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)三亞永基為拿地企業(yè)三亞正基的全資子公司，均屬河北省衡水市天正地產(chǎn)集團(tuán)的核心企業(yè)。
企業(yè)官網(wǎng)信息顯示，天正地產(chǎn)集團(tuán)成立于2003年，起步于衡水，截至2024年6月，在河北、山東、寧夏和海南均有布局，其中，河北為其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的大本營(yíng)，項(xiàng)目分布在邯鄲、邢臺(tái)、衡水、滄州等地。此外，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年，天正地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額68.43億元，排在全國(guó)房企銷售榜第93位；2024年，天正地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額54.5億元，在房地產(chǎn)企業(yè)中排名第129位。
焦點(diǎn)：
開(kāi)發(fā)商銷售現(xiàn)房前必須取得相應(yīng)手續(xù)
作為全國(guó)首個(gè)省級(jí)出臺(tái)現(xiàn)房銷售政策的省份，海南在全國(guó)層面上率先踐行現(xiàn)房銷售制度。
早在2020年3月，海南發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，其中提出，新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。同年5月，《海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于明確本地居民多套住房限購(gòu)政策及現(xiàn)房銷售有關(guān)問(wèn)題的通知》發(fā)布，明確在2020年3月8日后（含3月8日），通過(guò)出讓取得的土地建設(shè)的商品住宅，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。
此次三亞“天正山河璽院”開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)雙雙被查處，主要原因正是在未取得現(xiàn)房銷售手續(xù)、不具備銷售條件的情況下，采取收取認(rèn)籌金的形式進(jìn)行違法銷售。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，由此可見(jiàn)，對(duì)于實(shí)行現(xiàn)房銷售制度的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，在售房前取得現(xiàn)房銷售手續(xù)是必須嚴(yán)守的“紅線”。
按照國(guó)家《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件，包括現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過(guò)竣工驗(yàn)收；拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
同時(shí)，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。
除此之外，各地對(duì)現(xiàn)房銷售又有具體的規(guī)定。例如，成都住建局在2023年發(fā)布的《關(guān)于支持商品住房現(xiàn)房銷售促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的通知》中，明確現(xiàn)房銷售條件包括完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記；完成配建的公共服務(wù)設(shè)施；完成申請(qǐng)樓棟所在施工許可證所載建設(shè)內(nèi)容和規(guī)劃核實(shí)內(nèi)容，完成新建住宅附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案手續(xù)，項(xiàng)目“所見(jiàn)即所得、款清即交房”；承諾在銷售階段不設(shè)置抵押等。
提示：
買現(xiàn)房時(shí)需查看“五證”
那么，在購(gòu)買現(xiàn)房項(xiàng)目時(shí)，購(gòu)房者又需要特別注意哪些方面？
對(duì)此，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者咨詢開(kāi)發(fā)商業(yè)內(nèi)人士，其表示：“在購(gòu)買現(xiàn)房項(xiàng)目時(shí)，購(gòu)房者需要查看《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國(guó)有土地使用證》和《商品房現(xiàn)房銷售備案》，證件齊全才能購(gòu)買?！?/p>
嚴(yán)躍進(jìn)指出：“從此次海南查處情況來(lái)看，主要依據(jù)《商品房銷售管理辦法》。考慮到現(xiàn)房銷售的比重會(huì)增加，建議各地積極制定商品房現(xiàn)房銷售相關(guān)管理辦法等文件。做好此項(xiàng)工作，和今年政府工作報(bào)告提出的‘有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式’是高度契合的。同時(shí)，也應(yīng)要求房企營(yíng)銷部門等加強(qiáng)學(xué)習(xí)，并據(jù)此積極宣傳，讓購(gòu)房者更好地了解現(xiàn)房銷售與交易模式?！?/p>
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對(duì) 翟永軍
