銷(xiāo)售端市場(chǎng)繼續(xù)好轉(zhuǎn)。1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2024年全年全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售9.7億平方米，同比下降12.9%，降幅較2024年1-11月收窄1.4個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷(xiāo)售額9.7萬(wàn)億元，同比下降17.1%。
不過(guò)，商品房銷(xiāo)售端的好轉(zhuǎn)還未傳導(dǎo)至供給端。新開(kāi)工、施工、竣工面積跌幅擴(kuò)大，拖累了開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)。具體來(lái)看，2024年全年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降10.6%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)康義表示，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策組合拳作用下積極變化增多，市場(chǎng)信心在逐步提振。隨著存量政策和增量政策的有效落實(shí)，下階段房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)改善。
2024年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降10.6%
圖/國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)截圖
盡管近期銷(xiāo)售端明顯好轉(zhuǎn)，但是開(kāi)發(fā)商仍?xún)A向于賣(mài)房，保資金鏈、保交付，房地產(chǎn)開(kāi)工的積極性仍較低，也因此拖累了開(kāi)發(fā)投資的數(shù)據(jù)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約10.03萬(wàn)億元，比上年下降10.6%；其中，住宅投資約7.6萬(wàn)億元，下降10.5%。2024年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積約73.32億平方米，比上年下降12.7%；房屋新開(kāi)工面積約7.39億平方米，下降23.0%；房屋竣工面積約7.37億平方米，下降27.7%。
對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，2024年1-12月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降幅，比1-11月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，跌幅連續(xù)擴(kuò)大。除了新開(kāi)工面積下降外，由于土地出讓面積持續(xù)下跌，導(dǎo)致施工面積跌幅也在擴(kuò)大。同時(shí)，2022年、2023年以來(lái)銷(xiāo)售下滑，加上前期保交付力度較大，竣工量也在收縮。增量投資、存量投資兩個(gè)方面都在拖累開(kāi)發(fā)投資的穩(wěn)定。整體來(lái)看，商品房銷(xiāo)售端的好轉(zhuǎn)還未傳導(dǎo)至供給端。
在中指研究指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶看來(lái)，從供應(yīng)端來(lái)看，短期土地縮量、房企資金承壓、市場(chǎng)庫(kù)存積壓等因素仍將制約投資開(kāi)工恢復(fù)，預(yù)計(jì)2025年開(kāi)工投資仍面臨下行壓力。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金10.77萬(wàn)億元，比上年下降17.0%。其中，國(guó)內(nèi)貸款1.52萬(wàn)億元，下降6.1%；利用外資32億元，下降26.7%；自籌資金3.77萬(wàn)億元，下降11.6%；定金及預(yù)收款3.36萬(wàn)億元，下降23.0%；個(gè)人按揭貸款1.57萬(wàn)億元，下降27.9%。
從目前來(lái)看，“今年以來(lái)資金面持續(xù)好轉(zhuǎn)，跌幅持續(xù)下降，其中貢獻(xiàn)度最大的是占資金來(lái)源50%以上的銷(xiāo)售回款，這意味著白名單融資對(duì)接機(jī)制取得了積極的效果。”李宇嘉認(rèn)為，銷(xiāo)售穩(wěn)定或增長(zhǎng)的企業(yè)主要是國(guó)企、央企和穩(wěn)健型民企，改善型新房項(xiàng)目受到市場(chǎng)歡迎，加上預(yù)售資金監(jiān)管?chē)?yán)格，金融機(jī)構(gòu)資金投放積極性提振。
銷(xiāo)售跌幅連續(xù)收窄，市場(chǎng)成交趨于活躍
圖/國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)截圖
從銷(xiāo)售端來(lái)看，市場(chǎng)繼續(xù)好轉(zhuǎn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年，新建商品房銷(xiāo)售面積9.74億萬(wàn)平方米，比上年下降12.9%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降14.1%；新建商品房銷(xiāo)售額約9.68萬(wàn)億元，下降17.1%。2024年末，商品房待售面積7.53億平方米，比上年末增長(zhǎng)10.6%，其中住宅待售面積增長(zhǎng)16.2%。
李宇嘉認(rèn)為，自2024年5月份以來(lái)，銷(xiāo)售跌幅連續(xù)收窄。從重點(diǎn)城市來(lái)看，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年12月份30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交量環(huán)比增長(zhǎng)15%，同比增長(zhǎng)17%，絕對(duì)量水平較2022年12月份也增長(zhǎng)2%，創(chuàng)近三年同期最高，與三季度月均值相比增長(zhǎng)86%，全年累計(jì)同比降幅顯著收窄至23%，所以也導(dǎo)致一二線新房?jī)r(jià)格指數(shù)反彈或止跌。
事實(shí)上，2024年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜形勢(shì)，9月26日中央政治局會(huì)議明確提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，多個(gè)部門(mén)抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，取消了限購(gòu)、限售、限價(jià)和普通住宅與非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，降低住房公積金貸款利率、住房貸款首付比例、存量貸款利率以及換購(gòu)住房的稅率，合力打出來(lái)一套政策組合拳。各地區(qū)也因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，政策的效果正在不斷顯現(xiàn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)康義表示，市場(chǎng)成交趨于活躍，一攬子政策連續(xù)落地，有效降低了居民購(gòu)房門(mén)檻，減輕了還貸壓力，居民購(gòu)房意愿提升，房地產(chǎn)銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)。四季度，新建商品房銷(xiāo)售面積和金額都實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。從監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市銷(xiāo)售情況看，2024年12月新建商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比分別增長(zhǎng)了0.3%、4.1%。
政策效應(yīng)疊加釋放，市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)改善
“市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)改善。政策效應(yīng)疊加釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要指標(biāo)連續(xù)好轉(zhuǎn)，帶動(dòng)市場(chǎng)信心在逐步增強(qiáng)。2024年12月份，對(duì)70個(gè)大中城市開(kāi)展的月度房?jī)r(jià)問(wèn)卷調(diào)查顯示，預(yù)期未來(lái)半年新建商品住宅價(jià)格保持穩(wěn)定或者上漲的受訪從業(yè)人員占比69.3%，比上月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。”康義稱(chēng)。
總體來(lái)看，康義認(rèn)為，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策組合拳作用下積極變化增多，市場(chǎng)信心在逐步提振。隨著存量政策和增量政策的有效落實(shí)，下階段房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)改善。從中長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)新型城鎮(zhèn)化還沒(méi)有完成，剛需和改善性住房需求還有潛力，更多安全舒適、綠色智慧的好房子的需求還會(huì)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新模式也將逐步構(gòu)建，這有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
“2025年是止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵之年?！崩钣罴握J(rèn)為，一季度，市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)季節(jié)性反彈，這對(duì)于銷(xiāo)售穩(wěn)定形成支撐。但在存量政策應(yīng)出盡出的情況下，下一步市場(chǎng)的穩(wěn)定依然期待增量政策盡快落地，能給交易帶來(lái)“源頭活水”，更關(guān)鍵的是，當(dāng)前在售、在建庫(kù)存壓力較大，增量政策能否推動(dòng)庫(kù)存去化，是2025年止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵。預(yù)計(jì)增量政策將會(huì)落地，即便2025年相比2024年四季度有所轉(zhuǎn)弱，但也會(huì)明顯好于2024年1-4季度的平均水平。
展望后市，曹晶晶認(rèn)為，2025年新房銷(xiāo)售恢復(fù)仍面臨一些挑戰(zhàn)，比如居民收入預(yù)期尚未根本性扭轉(zhuǎn)、有效供給不足、二手房市場(chǎng)對(duì)新房“替代效應(yīng)”等。同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行企穩(wěn)、居民就業(yè)和收入改善也是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的必要條件。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 趙琳
