繼北京、上海之后，11月19日晚，深圳也發(fā)布《取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），明確自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。由于深圳非普通住房交易稅費(fèi)高，因此也被稱(chēng)之為“豪宅稅”。新政出臺(tái)后，一套1500萬(wàn)元非普宅交易過(guò)程，可省各種稅費(fèi)近67萬(wàn)元。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，深圳此次政策調(diào)整對(duì)樓市直接利好，尤其是持有期超過(guò)2年的“原非普宅”交易稅費(fèi)大幅度減少，將進(jìn)一步激活改善、高端需求。整體來(lái)看，政策對(duì)深圳樓市將形成托舉，交易量的持續(xù)穩(wěn)健更將助力房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)。

個(gè)人出售滿(mǎn)2年住房免征增值稅

深圳此次明確對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房涉及的增值稅、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房涉及的契稅，按照《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2024年第16號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

《通知》還明確，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)規(guī)定實(shí)行個(gè)人所得稅核定征稅，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。按照上述規(guī)定，深圳取消了個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房以轉(zhuǎn)讓收入的1.5%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額的規(guī)定。其他個(gè)人所得稅方面的政策未作調(diào)整。

從增值稅方面來(lái)看，深圳市取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

在契稅方面，深圳市適用與全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

10月12日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，財(cái)政部副部長(zhǎng)廖岷表示，及時(shí)優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策。按照黨中央決策部署，財(cái)政部正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策。

11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布契稅、增值稅調(diào)整新政，為一線城市政策的實(shí)施奠定基礎(chǔ)。11月18日，上海率先跟進(jìn)，當(dāng)日晚間北京也明確取消普宅標(biāo)準(zhǔn)。

1500萬(wàn)元原非普宅稅費(fèi)省60多萬(wàn)元

深圳普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的推出要追溯到2005年，彼時(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）。根據(jù)通知，廣東省界定了最初的享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)。隨后的近20年時(shí)間里，深圳的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)歷經(jīng)多次調(diào)整。

而在11月19日新政前，深圳的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下。只要不符合兩者中任一條件，都屬于“非普通住宅”。

按此前標(biāo)準(zhǔn)，尤其在福田與南山地區(qū)的眾多房源都屬于“非普通住宅”。這類(lèi)房產(chǎn)此前即使購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)2年出售，也要交5個(gè)點(diǎn)的增值稅，并且非普宅交易的個(gè)稅核定征收率比普宅要高，因此被稱(chēng)之為“豪宅稅”。此次稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)不再界定是否“普通住宅”后，此前為“非普宅”的增值稅、增值稅附加稅和個(gè)稅都會(huì)大幅度減少。

據(jù)樂(lè)有家測(cè)算，以深圳過(guò)戶(hù)價(jià)1500萬(wàn)元、原登記價(jià)為300萬(wàn)元的二手住宅為例，假設(shè)買(mǎi)方家庭在深圳購(gòu)買(mǎi)首套住宅，業(yè)主家庭在深圳并非唯一住宅，房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)2年；小區(qū)建筑容積率在1.0以下，房屋建筑面積大于140平方米，綜合來(lái)看，可以節(jié)省66.64萬(wàn)元的稅費(fèi)。

圖/樂(lè)有家研究中心

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，在新房成交中，90-140平方米為成交主力，占比56%；90平方米以下占比37%，140平方米以上占比7%。從二手房成交數(shù)據(jù)來(lái)看，90平方米以下成交最火，占比62%；90-140平方米占比27%，140平方米以上占比11%。

因此，深圳取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)后，對(duì)140平方米及以上非普宅的交易是最為直接的利好。從上述成交占比來(lái)看，新房、二手房分別占7%、11%。

業(yè)內(nèi)：政策托舉深圳樓市止跌回穩(wěn)

在樂(lè)有家研究中心分析人士看來(lái)，深圳此舉對(duì)樓市明顯利好，首先是降低交易成本，尤其是持有期超過(guò)2年的“原非普宅”交易稅費(fèi)大幅度減少，能直接降低購(gòu)房者及業(yè)主的整體負(fù)擔(dān)。同時(shí)，利好改善需求的置業(yè)群體。整體來(lái)看，進(jìn)一步激活改善需求、豪宅需求的釋放。

“改善客群的入市不僅影響中高端市場(chǎng)，也會(huì)間接利好普通住宅的交易。對(duì)于新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，因?yàn)槲磥?lái)?yè)Q房時(shí)交易成本降低，因此中大戶(hù)型的新房也會(huì)迎來(lái)更多購(gòu)房者關(guān)注。整體來(lái)看，政策對(duì)深圳樓市將起到托舉作用，交易量的持續(xù)穩(wěn)健更將助力房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)?！鄙鲜龇治鋈耸咳缡钦f(shuō)。

值得關(guān)注的是，9月29日，深圳發(fā)布放寬限購(gòu)、優(yōu)化首付比例、調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限等政策來(lái)降低購(gòu)房成本之后，10月份，深圳樓市“銀十變鉆十”，各區(qū)域的樓市項(xiàng)目呈現(xiàn)出熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)。11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布10月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的深圳樓市，一二手房?jī)r(jià)格已率先轉(zhuǎn)向上漲。

其中，在二手房市場(chǎng)，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，10月份深圳二手房錄得量已連續(xù)5周單周超過(guò)2000套，成交量呈現(xiàn)出高位企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。這一變化不僅體現(xiàn)在成交量上，購(gòu)房者的決策速度也明顯加快，不少購(gòu)房者在新政出臺(tái)后迅速作出了購(gòu)房決定。為此，深圳此次明確對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房涉及的增值稅、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房涉及的契稅進(jìn)行調(diào)整，也將產(chǎn)生同樣的效應(yīng)，帶動(dòng)深圳市場(chǎng)交易及價(jià)格止跌回穩(wěn)。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 劉軍