9月20日，中共北京市委發(fā)布貫徹《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》的實(shí)施意見（簡稱“實(shí)施意見”）。其中引起關(guān)注的內(nèi)容是適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，以及優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。
在業(yè)內(nèi)人士看來，雖然此前北京對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)做了調(diào)整，但仍有不少“被豪宅化”，適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，有助于降低購房者置業(yè)成本，推動(dòng)改善性住房需求釋放。
適時(shí)取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)
在完善租購并舉的住房制度上，北京實(shí)施意見提到加快建立符合首都特點(diǎn)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。健全支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求的政策機(jī)制，發(fā)揮住房公積金的住房保障作用。
在優(yōu)化房地產(chǎn)政策方面，北京實(shí)施意見提出，適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。
今年7月，二十屆三中全會(huì)通過《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》，其中明確，支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度；完善房地產(chǎn)稅收制度。
麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，這是北京結(jié)合自身情況初步落實(shí)相關(guān)政策的舉動(dòng)，首先是具有積極的引導(dǎo)作用，預(yù)計(jì)后續(xù)其他省市也將會(huì)陸續(xù)貫徹落實(shí)。同時(shí)，這也意味著北京后續(xù)的政策優(yōu)化將會(huì)繼續(xù)，向房地產(chǎn)市場注入信心。
此次最受關(guān)注的政策是適時(shí)取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)。目前，北京市實(shí)行的是2023年12月14日發(fā)布的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，即享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時(shí)滿足這幾個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房建筑面積在144平方米（含）以下；北京普宅標(biāo)準(zhǔn)不再設(shè)置房屋總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，僅保留了單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，比如五環(huán)以內(nèi)符合普宅標(biāo)準(zhǔn)的房屋單價(jià)提高到8.5萬元/平方米；五環(huán)到六環(huán)房屋單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)提高到6.5萬元/平方米；六環(huán)外達(dá)標(biāo)的房屋單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)提高到4.5萬元/平方米。
降低增值稅
從目前來看，無論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款，北京首付比例不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，僅是在買賣過程中涉及的稅費(fèi)種類和計(jì)算方法存在差異，這將直接影響交易成本。
在二手房交易中，普通住宅與稅收優(yōu)惠直接掛鉤，其中主要是增值稅。根據(jù)北京現(xiàn)行政策規(guī)定，普宅與非普宅兩者的區(qū)別在于，個(gè)人出售2年以上的普通住宅，免征增值稅；個(gè)人出售2年以上的非普通住宅，差額征收增值稅。以一套總價(jià)500萬元（假設(shè)原值為450萬元）的非普通住宅房產(chǎn)為例，按現(xiàn)行政策規(guī)定，50萬元的差額，2年以上的增值稅費(fèi)需繳納2.38萬元。如果取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，在交易過程中將節(jié)省幾萬元。不過，由于過去10年，北京房價(jià)歷經(jīng)大幅上漲之后，很多房產(chǎn)的成交價(jià)與原購房價(jià)的差額遠(yuǎn)不止幾十萬元。
業(yè)內(nèi)：有助于帶動(dòng)改善性購房需求釋放
在中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜看來，取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，有望降低非普宅的交易稅費(fèi)，有助于降低購房成本，帶動(dòng)改善性住房需求釋放。同時(shí)取消普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，也有助于企業(yè)更好地配比產(chǎn)品類型，聚焦于打造高質(zhì)量、符合市場需求的好產(chǎn)品。
關(guān)榮雪認(rèn)為，按現(xiàn)在普宅標(biāo)準(zhǔn)來看，目前北京約70%的住宅為普通住宅。雖然此前北京對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)做了調(diào)整，但仍然有不少購房人“被豪宅化”，因此這一舉措的直接利好更多是，未來取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的劃分后，在稅費(fèi)繳納等過程中，非普宅與普宅或?qū)?zhí)行同等要求。
另有業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，經(jīng)過今年1月1日的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，市場上可被認(rèn)定為普通住宅的商品房將從過去的約三成提高到約七成。如果未來取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后，受此影響的只是三成的非普宅，而如今在二手房交易中，非普宅受到的直接影響只有增值稅，因此影響面有限。
“今年以來，北京已經(jīng)落地多項(xiàng)樓市政策。6月26日，北京跟進(jìn)5?17新政，帶動(dòng)市場活躍度有所提升，特別是二手房市場。9月以來，受前期政策帶動(dòng)效果減弱及中秋假期影響，北京新房、二手房成交規(guī)模均出現(xiàn)走弱跡象。政策優(yōu)化預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)?！标愇撵o如是表示。
整體來看，關(guān)榮雪提到，結(jié)合當(dāng)前全國樓市復(fù)蘇普遍承壓的背景，政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整是現(xiàn)階段市場所需的關(guān)鍵利器，由于一線城市擔(dān)當(dāng)“領(lǐng)頭羊”角色，北京率先貫徹落實(shí)實(shí)施意見將對(duì)市場信心起到一定的提振效果。但具體市場表現(xiàn)如何，可能還需持續(xù)觀察，預(yù)計(jì)在更多實(shí)質(zhì)性利好政策落地后，樓市將會(huì)出現(xiàn)積極反應(yīng)。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 王心
