近年來，規(guī)模不再是房企的關(guān)鍵詞，利潤、穩(wěn)健、高質(zhì)量成為關(guān)鍵詞。3月28日，新城控股披露2023年業(yè)績報告。通過財報不難發(fā)現(xiàn)，2023年，新城控股憑借“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略優(yōu)勢，在確保安全的前提下優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，在地產(chǎn)主業(yè)保持均衡高質(zhì)量發(fā)展的同時，其商業(yè)板塊亦帶來了長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，為其谷底穿越、實現(xiàn)長期主義奠定穩(wěn)固基礎(chǔ)。
經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)6年為正
2023年，新城控股正式步入而立之年。面對復(fù)雜的行業(yè)環(huán)境，新城控股堅持實施“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的戰(zhàn)略模式，這一模式契合了房地產(chǎn)市場的多重趨勢和需求，也讓新城控股在行業(yè)逆風(fēng)環(huán)境下展現(xiàn)出行穩(wěn)致遠的韌性，不僅實現(xiàn)了正向盈利，各項業(yè)務(wù)也實現(xiàn)了一定的突破。
銷售業(yè)績方面，財報顯示，2023年新城控股實現(xiàn)合同銷售金額759.83億元，合同銷售面積968.78萬平方米；公司聚焦“有回款的銷售”，2023年實現(xiàn)回款金額812億元，回款率107%，位居行業(yè)前列，持續(xù)保障現(xiàn)金流安全。
財務(wù)指標(biāo)上，新城控股確保穩(wěn)定安全的財務(wù)基本面，財務(wù)結(jié)構(gòu)得以進一步優(yōu)化。財報顯示，2023年，新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入1192億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤7.37億元，扣非歸母凈利潤3.07億元。公司整體毛利率保持穩(wěn)定，為19%。截至報告期末，公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達到2170萬平方米（含合聯(lián)營項目），提前鎖定未來業(yè)績。
新城控股還強化現(xiàn)金流管理。截至2023年末，新城控股在手現(xiàn)金余額190億元，在手現(xiàn)金充裕；公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為102億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)6年為正。除此之外，新城控股通過一系列低成本融資舉措，鞏固其資金狀況。2023年，新城控股整體平均融資成本進一步下降32個基點，為6.20%。
同時，新城控股持續(xù)大幅壓降有息負債。2023年年報顯示，新城控股期末融資余額為571億元，同比壓降142億元，有息負債水平保持低位。此外，新城控股合聯(lián)營權(quán)益有息負債降至52.08億元。
“新城控股2023年年報顯示出公司在業(yè)務(wù)擴張、財務(wù)優(yōu)化和市場競爭力方面的良好表現(xiàn)。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜指出，營收方面，新城控股的營業(yè)收入達到1192億元，這表明公司在過去一年中保持了穩(wěn)定的銷售和收入增長；有息負債水平下降，期末融資余額同比減少142億元，顯示出公司在財務(wù)管理上的審慎態(tài)度和有效的債務(wù)控制；而連續(xù)6年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正，顯示了新城控股良好的現(xiàn)金流管理能力，這對于公司的長期穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。
盤古智庫高級研究員江翰表示，新城控股2023年回款812億元，回款率達107%，顯示出公司在銷售回款方面的良好表現(xiàn)，有助于保障公司的資金流動性和運營穩(wěn)定性。同時，在手現(xiàn)金余額和經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額都保持在較高水平，說明公司的資金狀況相對穩(wěn)健，有足夠的現(xiàn)金流來應(yīng)對可能出現(xiàn)的風(fēng)險和挑戰(zhàn)。此外，公司整體平均融資成本的下降，也反映出公司在財務(wù)管理和資金運用方面的效率提升。
“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動，奠定長期主義基礎(chǔ)
截至2023年末，新城控股在全國135個城市布局198座吾悅廣場，其中已開業(yè)161座。
2023年也是新城控股布局商業(yè)的15周年。在行業(yè)深度調(diào)整期，其商業(yè)板塊對整體業(yè)績貢獻率不斷走高，不僅帶來了長期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也為其谷底穿越、實現(xiàn)長期主義奠定穩(wěn)固基礎(chǔ)。
根據(jù)年報，2023年，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入113.24億元，同比增長13.17%；實現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入106.31億元，占公司營業(yè)收入的8.92%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利74.31億元，占公司總毛利由去年同期的28.95%提升至32.73%；物業(yè)出租及管理毛利率更是高達69.90%。
自2021年以來，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入大幅超過當(dāng)期利息支出。2023年年報顯示，該比例為2.55倍。毋庸置疑，商業(yè)板塊已成為新城控股第二增長曲線，持續(xù)增厚公司發(fā)展的“安全墊”。
截至報告期末，新城控股在全國135個城市布局198座吾悅廣場，已開業(yè)吾悅廣場達161座，開業(yè)面積達1499.11萬平方米，出租率達96.48%。
柏文喜分析，新城控股商業(yè)運營總收入達113.24億元，同比增長13.17%，這表明公司的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有較強的增長動力和市場競爭力，“新城控股在商業(yè)地產(chǎn)方面的布局繼續(xù)擴張，吾悅廣場的數(shù)量和開業(yè)面積的增加，以及高出租率，都是其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展的體現(xiàn)?！?/p>
面對商業(yè)地產(chǎn)存量競爭的新格局，新城控股并未止步于規(guī)模紅利，而是率先啟動深度運營戰(zhàn)略升級，回歸商業(yè)本質(zhì)。2023年10月新商會期間，新城控股正式發(fā)布“深度運營策略”，聚焦吾悅廣場服務(wù)能力和經(jīng)營坪效的進一步提升，由此實現(xiàn)吾悅廣場的更大價值。
隨著深度運營策略的不斷落地，吾悅廣場銷售和客流也持續(xù)向好。據(jù)介紹，目前，吾悅廣場年服務(wù)用戶達14.8億人次，會員基數(shù)超3000萬人，其中活躍會員突破2000萬人，為提振消費活力貢獻力量。據(jù)悉，新城控股的商業(yè)競爭力將進一步增強，“安全墊”的邊際也將進一步增厚。
在此背景下，展望2024年，新城控股表示，計劃實現(xiàn)商業(yè)運營總收入125億元，計劃新開業(yè)吾悅廣場12座。
由于新城控股在經(jīng)營表現(xiàn)及持續(xù)提升商業(yè)運營實力方面可圈可點，3月20日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布的“2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評”成果中，新城控股榮獲了“2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力”TOP10、連續(xù)六年躋身十強；位列“2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合實力TOP10”第4位，并連續(xù)八年位居房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運營榜TOP2，充分彰顯了新城控股良好的經(jīng)營表現(xiàn)及持續(xù)提升的商業(yè)運營實力。
堅守底線思維，確保每筆債務(wù)如期償付
眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)自2021年下半年開始進入下行周期，2023年延續(xù)了下降態(tài)勢。尤其是進入2023年下半年，房地產(chǎn)銷售和金融兩端復(fù)蘇不及預(yù)期，不少開發(fā)商逐漸被卷入違約的漩渦中。
在償債方面，新城控股長期以來堅持底線思維，確保每一筆債務(wù)提前或到期償付。2023年，新城控股已如期償還境內(nèi)外公開市場債券107.45億元，這讓其獲得了監(jiān)管機構(gòu)和資本市場的認可，并在融資端多次取得突破，獲取增量資金。
據(jù)悉，作為示范民營房企，新城控股2023年接連發(fā)行境外債、中票、吾悅廣場經(jīng)營性物業(yè)貸等多種融資產(chǎn)品。2023年5月22日，新城控股境外子公司新城環(huán)球完成發(fā)行1億美元的無抵押固定利率債券；6月14日，新城控股發(fā)行11億元公司債；7月份和12月份在中債增全額擔(dān)保支持下，發(fā)行兩筆8.5億元中期票據(jù)；7月份公司還發(fā)行了一筆規(guī)模為13.16億元的綠色CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）。
此外，在營吾悅廣場不僅能提供穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流，也為新城控股的融資性現(xiàn)金流帶來重要補充。2023年，新城控股通過吾悅廣場為抵押物獲取的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資約140億元。
據(jù)統(tǒng)計，2024年，新城控股需償還的境內(nèi)外公開債大幅降低，僅51億元。新城控股表示，將一如既往確保每一筆債務(wù)的如期兌付。
值得一提的是，新城控股不僅關(guān)注經(jīng)濟利益，同時還積極履行社會責(zé)任，兌現(xiàn)客戶承諾。就目前房地產(chǎn)市場來說，交付是大部分業(yè)主關(guān)心的問題。2023年，新城控股響應(yīng)政府“保交樓、穩(wěn)民生”要求，落實企業(yè)主體責(zé)任，將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重，全年已組織交付超14萬套物業(yè)。
不僅如此，今年1月份，全球指數(shù)編制公司MSCI明晟上調(diào)了新城發(fā)展的ESG評級，由BB級升至BBB級。據(jù)該ESG評級報告顯示，新城發(fā)展在各項ESG議題上的分數(shù)均有所提升，尤其在綠色建筑和企業(yè)治理方面表現(xiàn)突出。
展望未來，新城控股董事長王曉松表示，公司在經(jīng)營端有兩個發(fā)展方向：一為開發(fā)業(yè)務(wù)將轉(zhuǎn)向“高效周轉(zhuǎn)、適當(dāng)杠桿、高質(zhì)量利潤”，回歸業(yè)務(wù)本質(zhì)，專注于提升經(jīng)營效率和產(chǎn)品力；二則體現(xiàn)在圍繞空間和服務(wù)的多元業(yè)務(wù)拓展，未來將多賽道布局、建造與服務(wù)并重，實現(xiàn)租售、增存和輕重的平衡，通過各類代建、創(chuàng)新投資、委托管理、綜合體運營等多模式破局。
“新城控股的未來發(fā)展還需考慮到市場環(huán)境、行業(yè)趨勢以及宏觀經(jīng)濟等多方面因素。但就2023年的業(yè)績而言，新城控股展現(xiàn)了其作為行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的實力和韌性?！卑匚南踩缡钦f。
新京報記者 張曉蘭 圖/企業(yè)供圖
編輯 楊娟娟 校對 劉軍
