2023年房地產(chǎn)行業(yè)迎來“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”,樓市成交先揚(yáng)后抑,房企仍在持續(xù)出險(xiǎn),尤其是房地產(chǎn)政策出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變。在優(yōu)化需求端購房政策、支持房企融資、增加保障性住房建設(shè)等方面均有具體舉措落地,對(duì)外釋放積極信號(hào)。
2024年,在“保交樓、穩(wěn)民生”的環(huán)境之下,10萬億級(jí)的房地產(chǎn)市場如何重回正軌?房企融資環(huán)境如何得到改善?從商品房到保障房又將迎來怎樣的變化?
關(guān)鍵詞1:觸底
樓市有望逐步企穩(wěn),房價(jià)或觸底
當(dāng)前市場主要受到多個(gè)因素的影響和制約,其中房價(jià)持續(xù)下跌,導(dǎo)致潛在購房者觀望情緒較重,置業(yè)更加謹(jǐn)慎,同時(shí),二手房掛牌量大增也造成價(jià)格承壓。由于居民的就業(yè)、收入狀況及預(yù)期尚未完全恢復(fù),對(duì)于房地產(chǎn)市場仍缺乏信心,加杠桿購房意愿低于前幾輪市場周期。另外,房企出清仍在持續(xù),居民對(duì)購買民企期房保持謹(jǐn)慎。
對(duì)于未來的市場,中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為,2023年年底北京、上海降低首付比例和下調(diào)房貸利率等,大幅降低居民購房門檻和購房成本,短期北京、上海房地產(chǎn)市場活躍度均有望提升,預(yù)計(jì)也將進(jìn)一步穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期。北京、上海市場預(yù)期好轉(zhuǎn)或?qū)⑦M(jìn)一步提振整體市場信心,推動(dòng)全國市場加快筑底,2024年全國房地產(chǎn)市場有望逐漸筑底企穩(wěn)。
在58安居客研究院院長張波看來,國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2023年11月份70城二手房價(jià)格已達(dá)底部,尤其是部分一線和熱點(diǎn)二線城市由于房價(jià)下行同時(shí)伴隨著成交量提升,因此也預(yù)示著房價(jià)筑底完成,下一步房價(jià)的下行空間較為有限。和房價(jià)下行相伴的是部分城市商品房限價(jià)松動(dòng)表現(xiàn)明顯,尤其是中小城市一些前幾年投資集中、上漲過快的區(qū)域板塊表現(xiàn)更為明顯。此外,熱門學(xué)區(qū)房價(jià)格下行明顯。這一點(diǎn)在一些大城市表現(xiàn)尤為明顯,重點(diǎn)體現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)旁的“老破小”,隨著出生人口減少,學(xué)區(qū)價(jià)值正在被弱化。
此外,建誠晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建表示,2024年將是舊秩序進(jìn)一步消退、新模式逐步建立的一年,宏觀環(huán)境疊加政策發(fā)力改變各方預(yù)期和行業(yè)走向,底部徘徊將在這一年成為歷史。
關(guān)鍵詞2:規(guī)模
樂觀情形下銷售規(guī)?;蛐》鲩L
“2023年商品房實(shí)際成交規(guī)模繼續(xù)減少,除了一季度市場出現(xiàn)明顯復(fù)蘇外,后三個(gè)季度的成交總體表現(xiàn)為低迷,商品房成交規(guī)模預(yù)計(jì)減少到11萬億-12萬億的區(qū)間?!睆埐ū硎尽?/p>
而展望2024年,陳文靜指出,根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測算,中性情形下,2024年全國商品房銷售面積同比降幅或在5%左右。樂觀情形下,2024年,宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù),居民置業(yè)意愿有所好轉(zhuǎn),疊加城中村改造如期推進(jìn),全國商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)小幅增長。值得關(guān)注的是,2024年是超大特大城市城中村改造的啟動(dòng)之年,城中村改造對(duì)住房需求的實(shí)際拉動(dòng)或有限,但對(duì)預(yù)期影響至關(guān)重要。悲觀情形下,2024年,宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大,居民收入預(yù)期不穩(wěn)以及房價(jià)持續(xù)下跌影響下,全國商品房銷售面積下降約8.6%。
另外,“從近兩年土地成交規(guī)模來估算新房市場規(guī)模,樂觀假設(shè)近兩年成交的土地半數(shù)將在2024年入市,新房市場供給規(guī)模預(yù)計(jì)在13億平方米左右,也將為樂觀情形下銷售市場實(shí)現(xiàn)12億平方米體量提供一定支撐。”陳文靜認(rèn)為,在銷售額方面,近兩年成交的優(yōu)質(zhì)地塊逐漸入市疊加一二線城市成交規(guī)模占比提升,2024年全國商品房銷售均價(jià)或結(jié)構(gòu)性小幅上漲。中性情形下,2024年全國商品房銷售額同比下降2.4%。樂觀情形下,2024年全國商品房銷售額同比可實(shí)現(xiàn)小幅上漲,漲幅在4%左右。
苑承建也認(rèn)為,在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇、政策繼續(xù)維持穩(wěn)中向好態(tài)勢的大背景下,結(jié)合多年歷史數(shù)據(jù)和模型預(yù)測,2024年全年商品房銷售面積和金額將分別達(dá)到11.6億平方米和12.6萬億元,相比2023年,止跌且小幅反彈,增速分別為0.9%和4.5%。
關(guān)鍵詞3:調(diào)控政策
各地將持續(xù)優(yōu)化限制性政策
2023年“因城施策、精準(zhǔn)施策”指導(dǎo)各地優(yōu)化樓市政策,政策力度持續(xù)增強(qiáng),多數(shù)城市限制性政策完全放開。
對(duì)于2024年,張波預(yù)計(jì),房企預(yù)售政策調(diào)整,大方向是預(yù)售資金將由銀行監(jiān)管向政府監(jiān)管方向轉(zhuǎn)變,有利于更好落實(shí)各方主體的權(quán)責(zé)關(guān)系,構(gòu)建更讓購房者放心的監(jiān)管體系,監(jiān)管的抓手也會(huì)更為多樣化。
在保交樓政策趨勢上,從全國來看,房地產(chǎn)完工率在不斷提升。但從當(dāng)下來看,“保交樓”更重視的是“可交付”,對(duì)于交付質(zhì)量問題關(guān)注較少,這也導(dǎo)致不少項(xiàng)目交付后出現(xiàn)一些集中性矛盾。下一步可以在交付質(zhì)量層面有更多政策指導(dǎo)。
張波表示,房地產(chǎn)行業(yè)的回暖本身是和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回暖保持一定同步的,因此中國經(jīng)濟(jì)不斷回升也預(yù)示著未來房地產(chǎn)市場終將走出低谷。從破局關(guān)鍵來看,需要通過政策拉動(dòng),快速實(shí)現(xiàn)一線城市總體復(fù)蘇,并帶動(dòng)部分熱點(diǎn)二線城市有效復(fù)蘇,本輪的房地產(chǎn)復(fù)蘇本身就會(huì)呈現(xiàn)長周期和分化特點(diǎn),但熱點(diǎn)城市的復(fù)蘇對(duì)于信心的支撐作用力不容小覷。
在陳文靜看來,核心城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化,一線城市或按照因區(qū)施策的方式優(yōu)化郊區(qū)限購,核心二線城市有望全面取消限購,更多低能級(jí)城市或通過發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購房需求釋放。此外,土地出讓規(guī)則有望繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整以活躍土地市場,未取消地價(jià)上限的城市,有望根據(jù)市場變化優(yōu)化土拍規(guī)則,如部分區(qū)域取消或提升溢價(jià)率上限等。
苑承建也表示,“先立后破”預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)政策空間有望進(jìn)一步開放,中央做出“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的判斷后,政策放松力度需要更加“解放思想”。主要城市當(dāng)前政策相比2014年全面快速放松仍有差距,未來一段時(shí)間,市場不穩(wěn),政策放松(刺激)不止。其中,在房價(jià)反彈預(yù)期被抑制、行業(yè)下行反向制約經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的大環(huán)境下,以限購為代表的抑制性政策已不合時(shí)宜,預(yù)計(jì)更多城市將會(huì)放開,一線城市也可能在部分區(qū)域放松以改善市場預(yù)期。
關(guān)鍵詞4:融資
支持房企融資,防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
目前,房企融資環(huán)境總體仍然較弱,據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2023年1-11月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約11.70萬億元,同比下降13.4%。事實(shí)上,2023年以來,對(duì)于房企融資問題的關(guān)注度較高,前三季度大多處于“喊話”階段,實(shí)際落地進(jìn)度較快,第四季度力度明顯提升,尤其是“三個(gè)不低于”和“房企白名單”都是指導(dǎo)各地銀行從資金側(cè)發(fā)力的具體舉措。
對(duì)此,中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為,近期,多家國有銀行、股份銀行密集召開房企座談會(huì),表示將更好支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,加快“三個(gè)不低于”政策落地,這將改善當(dāng)前民營房企融資難現(xiàn)狀,有助于防止房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。
張波認(rèn)為,未來對(duì)于即將出險(xiǎn)的房企,尤其是整體業(yè)績穩(wěn)定但短期償債壓力偏大的房企,為其短期融資提供更多便利,則可有效減少“爆雷”產(chǎn)生,同時(shí)隨著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷出清,加之房企更多“自救”,會(huì)推動(dòng)這類房企未來“爆雷”概率大大降低。對(duì)于已經(jīng)出險(xiǎn)房企是否也將獲得金融機(jī)構(gòu)支持,這一點(diǎn)會(huì)視不同企業(yè)而定,但肯定不會(huì)選擇“一刀切”的方式,更大概率是“一企一議”來推進(jìn)。
此外,張波表示,融資政策變化推進(jìn)行業(yè)繼續(xù)優(yōu)勝劣汰。金融側(cè)不會(huì)無選擇對(duì)所有房企進(jìn)行救治來降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。淘汰掉一些違法違規(guī)的企業(yè),清除掉一些已經(jīng)達(dá)到“破產(chǎn)”水平的房企,才能有利于行業(yè)整體更為健康發(fā)展,這也是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的重要一步。
從2024年整體來看,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,房地產(chǎn)仍處于下半場,即風(fēng)險(xiǎn)釋放過程,或者“出清之年”。
關(guān)鍵詞5:模式
積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式
“三大工程”(即規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施)建設(shè)是黨中央根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展新形勢作出的重大部署。2023年以來,中央已多次在重要會(huì)議中強(qiáng)調(diào)積極推進(jìn)“三大工程”建設(shè)。
對(duì)此,陳文靜預(yù)計(jì)2024年,“三大工程”配套政策有望加快落實(shí),積極發(fā)揮穩(wěn)投資、穩(wěn)消費(fèi)的作用。其中,城中村改造各地實(shí)施細(xì)則預(yù)計(jì)將陸續(xù)出臺(tái),一批項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段,將在供需兩端支持房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。保障房實(shí)施策略也有望逐漸明晰,近日住建部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人表示,新一輪保障性住房建設(shè)拓展了配售型保障性住房新路子,重點(diǎn)是針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體,以及城市需要引進(jìn)的科技人員、教師、醫(yī)護(hù)人員等這“兩類群體”,預(yù)計(jì)配售型保障房將在部分城市探索實(shí)施。至此,由公租房、保租房、配售型保障房構(gòu)成的住房保障體系得以構(gòu)建,進(jìn)而推動(dòng)“市場+保障”“購+租”的住房制度加快完善,進(jìn)一步探索新的發(fā)展模式。
張波也認(rèn)為,保障性住房是房地產(chǎn)發(fā)展新階段中非常重要的組成部分,這也標(biāo)志著我國將構(gòu)建政府保障基本需求、商品房滿足改善住房需求、租購并舉的“雙軌制”住房體系。在“雙軌制”推進(jìn)中,大量的城市青年和新市民的居住問題都需要進(jìn)行針對(duì)性解決,也有助于更好解決一二線大城市中等收入的“夾心層”群體住房困難問題。
“未來保障房和商品房會(huì)嚴(yán)格進(jìn)行劃分,保障房只在體系內(nèi)進(jìn)行流轉(zhuǎn),尤其是配售型保障性住房實(shí)施封閉管理,個(gè)人不得私下交易或者上市流通。這本身更有利于保障房的管理更為精細(xì)化??傮w來看,會(huì)有利于緩解各類大中城市住房矛盾,有序推進(jìn)房地產(chǎn)向新周期發(fā)展,推動(dòng)消費(fèi)力持續(xù)穩(wěn)定提升?!睆埐ǚQ。
在李宇嘉看來,房地產(chǎn)已經(jīng)從金融屬性向民生、居住屬性轉(zhuǎn)變,舊的需求驅(qū)動(dòng)正在退去,而新的模式或需求力量仍在探索和夯實(shí)過程中。
編輯 楊娟娟
校對(duì) 王心