2023年房地產(chǎn)行業(yè)迎來“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”，樓市成交先揚(yáng)后抑，房企仍在持續(xù)出險(xiǎn)，尤其是房地產(chǎn)政策出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變。在優(yōu)化需求端購房政策、支持房企融資、增加保障性住房建設(shè)等方面均有具體舉措落地，對(duì)外釋放積極信號(hào)。

2024年，在“保交樓、穩(wěn)民生”的環(huán)境之下，10萬億級(jí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)如何重回正軌？房企融資環(huán)境如何得到改善？從商品房到保障房又將迎來怎樣的變化？

關(guān)鍵詞1：觸底

樓市有望逐步企穩(wěn)，房?jī)r(jià)或觸底

當(dāng)前市場(chǎng)主要受到多個(gè)因素的影響和制約，其中房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，導(dǎo)致潛在購房者觀望情緒較重，置業(yè)更加謹(jǐn)慎，同時(shí)，二手房掛牌量大增也造成價(jià)格承壓。由于居民的就業(yè)、收入狀況及預(yù)期尚未完全恢復(fù)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍缺乏信心，加杠桿購房意愿低于前幾輪市場(chǎng)周期。另外，房企出清仍在持續(xù)，居民對(duì)購買民企期房保持謹(jǐn)慎。

對(duì)于未來的市場(chǎng)，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，2023年年底北京、上海降低首付比例和下調(diào)房貸利率等，大幅降低居民購房門檻和購房成本，短期北京、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度均有望提升，預(yù)計(jì)也將進(jìn)一步穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期。北京、上海市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)或?qū)⑦M(jìn)一步提振整體市場(chǎng)信心，推動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)加快筑底，2024年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸筑底企穩(wěn)。

在58安居客研究院院長(zhǎng)張波看來，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年11月份70城二手房?jī)r(jià)格已達(dá)底部，尤其是部分一線和熱點(diǎn)二線城市由于房?jī)r(jià)下行同時(shí)伴隨著成交量提升，因此也預(yù)示著房?jī)r(jià)筑底完成，下一步房?jī)r(jià)的下行空間較為有限。和房?jī)r(jià)下行相伴的是部分城市商品房限價(jià)松動(dòng)表現(xiàn)明顯，尤其是中小城市一些前幾年投資集中、上漲過快的區(qū)域板塊表現(xiàn)更為明顯。此外，熱門學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格下行明顯。這一點(diǎn)在一些大城市表現(xiàn)尤為明顯，重點(diǎn)體現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)旁的“老破小”，隨著出生人口減少，學(xué)區(qū)價(jià)值正在被弱化。

此外，建誠晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建表示，2024年將是舊秩序進(jìn)一步消退、新模式逐步建立的一年，宏觀環(huán)境疊加政策發(fā)力改變各方預(yù)期和行業(yè)走向，底部徘徊將在這一年成為歷史。

關(guān)鍵詞2：規(guī)模

樂觀情形下銷售規(guī)?；蛐》鲩L(zhǎng)

“2023年商品房實(shí)際成交規(guī)模繼續(xù)減少，除了一季度市場(chǎng)出現(xiàn)明顯復(fù)蘇外，后三個(gè)季度的成交總體表現(xiàn)為低迷，商品房成交規(guī)模預(yù)計(jì)減少到11萬億-12萬億的區(qū)間?！睆埐ū硎?。

而展望2024年，陳文靜指出，根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，中性情形下，2024年全國(guó)商品房銷售面積同比降幅或在5%左右。樂觀情形下，2024年，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，居民置業(yè)意愿有所好轉(zhuǎn)，疊加城中村改造如期推進(jìn)，全國(guó)商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。值得關(guān)注的是，2024年是超大特大城市城中村改造的啟動(dòng)之年，城中村改造對(duì)住房需求的實(shí)際拉動(dòng)或有限，但對(duì)預(yù)期影響至關(guān)重要。悲觀情形下，2024年，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大，居民收入預(yù)期不穩(wěn)以及房?jī)r(jià)持續(xù)下跌影響下，全國(guó)商品房銷售面積下降約8.6%。

另外，“從近兩年土地成交規(guī)模來估算新房市場(chǎng)規(guī)模，樂觀假設(shè)近兩年成交的土地半數(shù)將在2024年入市，新房市場(chǎng)供給規(guī)模預(yù)計(jì)在13億平方米左右，也將為樂觀情形下銷售市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)12億平方米體量提供一定支撐。”陳文靜認(rèn)為，在銷售額方面，近兩年成交的優(yōu)質(zhì)地塊逐漸入市疊加一二線城市成交規(guī)模占比提升，2024年全國(guó)商品房銷售均價(jià)或結(jié)構(gòu)性小幅上漲。中性情形下，2024年全國(guó)商品房銷售額同比下降2.4%。樂觀情形下，2024年全國(guó)商品房銷售額同比可實(shí)現(xiàn)小幅上漲，漲幅在4%左右。

苑承建也認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇、政策繼續(xù)維持穩(wěn)中向好態(tài)勢(shì)的大背景下，結(jié)合多年歷史數(shù)據(jù)和模型預(yù)測(cè)，2024年全年商品房銷售面積和金額將分別達(dá)到11.6億平方米和12.6萬億元，相比2023年，止跌且小幅反彈，增速分別為0.9%和4.5%。

關(guān)鍵詞3：調(diào)控政策

各地將持續(xù)優(yōu)化限制性政策

2023年“因城施策、精準(zhǔn)施策”指導(dǎo)各地優(yōu)化樓市政策，政策力度持續(xù)增強(qiáng)，多數(shù)城市限制性政策完全放開。

對(duì)于2024年，張波預(yù)計(jì)，房企預(yù)售政策調(diào)整，大方向是預(yù)售資金將由銀行監(jiān)管向政府監(jiān)管方向轉(zhuǎn)變，有利于更好落實(shí)各方主體的權(quán)責(zé)關(guān)系，構(gòu)建更讓購房者放心的監(jiān)管體系，監(jiān)管的抓手也會(huì)更為多樣化。

在保交樓政策趨勢(shì)上，從全國(guó)來看，房地產(chǎn)完工率在不斷提升。但從當(dāng)下來看，“保交樓”更重視的是“可交付”，對(duì)于交付質(zhì)量問題關(guān)注較少，這也導(dǎo)致不少項(xiàng)目交付后出現(xiàn)一些集中性矛盾。下一步可以在交付質(zhì)量層面有更多政策指導(dǎo)。

張波表示，房地產(chǎn)行業(yè)的回暖本身是和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回暖保持一定同步的，因此中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷回升也預(yù)示著未來房地產(chǎn)市場(chǎng)終將走出低谷。從破局關(guān)鍵來看，需要通過政策拉動(dòng)，快速實(shí)現(xiàn)一線城市總體復(fù)蘇，并帶動(dòng)部分熱點(diǎn)二線城市有效復(fù)蘇，本輪的房地產(chǎn)復(fù)蘇本身就會(huì)呈現(xiàn)長(zhǎng)周期和分化特點(diǎn)，但熱點(diǎn)城市的復(fù)蘇對(duì)于信心的支撐作用力不容小覷。

在陳文靜看來，核心城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化，一線城市或按照因區(qū)施策的方式優(yōu)化郊區(qū)限購，核心二線城市有望全面取消限購，更多低能級(jí)城市或通過發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購房需求釋放。此外，土地出讓規(guī)則有望繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整以活躍土地市場(chǎng)，未取消地價(jià)上限的城市，有望根據(jù)市場(chǎng)變化優(yōu)化土拍規(guī)則，如部分區(qū)域取消或提升溢價(jià)率上限等。

苑承建也表示，“先立后破”預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)政策空間有望進(jìn)一步開放，中央做出“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的判斷后，政策放松力度需要更加“解放思想”。主要城市當(dāng)前政策相比2014年全面快速放松仍有差距，未來一段時(shí)間，市場(chǎng)不穩(wěn)，政策放松（刺激）不止。其中，在房?jī)r(jià)反彈預(yù)期被抑制、行業(yè)下行反向制約經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的大環(huán)境下，以限購為代表的抑制性政策已不合時(shí)宜，預(yù)計(jì)更多城市將會(huì)放開，一線城市也可能在部分區(qū)域放松以改善市場(chǎng)預(yù)期。

關(guān)鍵詞4：融資

支持房企融資，防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

目前，房企融資環(huán)境總體仍然較弱，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約11.70萬億元，同比下降13.4%。事實(shí)上，2023年以來，對(duì)于房企融資問題的關(guān)注度較高，前三季度大多處于“喊話”階段，實(shí)際落地進(jìn)度較快，第四季度力度明顯提升，尤其是“三個(gè)不低于”和“房企白名單”都是指導(dǎo)各地銀行從資金側(cè)發(fā)力的具體舉措。

對(duì)此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，近期，多家國(guó)有銀行、股份銀行密集召開房企座談會(huì)，表示將更好支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，加快“三個(gè)不低于”政策落地，這將改善當(dāng)前民營(yíng)房企融資難現(xiàn)狀，有助于防止房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。

張波認(rèn)為，未來對(duì)于即將出險(xiǎn)的房企，尤其是整體業(yè)績(jī)穩(wěn)定但短期償債壓力偏大的房企，為其短期融資提供更多便利，則可有效減少“爆雷”產(chǎn)生，同時(shí)隨著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷出清，加之房企更多“自救”，會(huì)推動(dòng)這類房企未來“爆雷”概率大大降低。對(duì)于已經(jīng)出險(xiǎn)房企是否也將獲得金融機(jī)構(gòu)支持，這一點(diǎn)會(huì)視不同企業(yè)而定，但肯定不會(huì)選擇“一刀切”的方式，更大概率是“一企一議”來推進(jìn)。

此外，張波表示，融資政策變化推進(jìn)行業(yè)繼續(xù)優(yōu)勝劣汰。金融側(cè)不會(huì)無選擇對(duì)所有房企進(jìn)行救治來降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。淘汰掉一些違法違規(guī)的企業(yè)，清除掉一些已經(jīng)達(dá)到“破產(chǎn)”水平的房企，才能有利于行業(yè)整體更為健康發(fā)展，這也是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的重要一步。

從2024年整體來看，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)仍處于下半場(chǎng)，即風(fēng)險(xiǎn)釋放過程，或者“出清之年”。

關(guān)鍵詞5：模式

積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式

“三大工程”（即規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施）建設(shè)是黨中央根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展新形勢(shì)作出的重大部署。2023年以來，中央已多次在重要會(huì)議中強(qiáng)調(diào)積極推進(jìn)“三大工程”建設(shè)。

對(duì)此，陳文靜預(yù)計(jì)2024年，“三大工程”配套政策有望加快落實(shí)，積極發(fā)揮穩(wěn)投資、穩(wěn)消費(fèi)的作用。其中，城中村改造各地實(shí)施細(xì)則預(yù)計(jì)將陸續(xù)出臺(tái)，一批項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段，將在供需兩端支持房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。保障房實(shí)施策略也有望逐漸明晰，近日住建部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人表示，新一輪保障性住房建設(shè)拓展了配售型保障性住房新路子，重點(diǎn)是針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進(jìn)的科技人員、教師、醫(yī)護(hù)人員等這“兩類群體”，預(yù)計(jì)配售型保障房將在部分城市探索實(shí)施。至此，由公租房、保租房、配售型保障房構(gòu)成的住房保障體系得以構(gòu)建，進(jìn)而推動(dòng)“市場(chǎng)+保障”“購+租”的住房制度加快完善，進(jìn)一步探索新的發(fā)展模式。

張波也認(rèn)為，保障性住房是房地產(chǎn)發(fā)展新階段中非常重要的組成部分，這也標(biāo)志著我國(guó)將構(gòu)建政府保障基本需求、商品房滿足改善住房需求、租購并舉的“雙軌制”住房體系。在“雙軌制”推進(jìn)中，大量的城市青年和新市民的居住問題都需要進(jìn)行針對(duì)性解決，也有助于更好解決一二線大城市中等收入的“夾心層”群體住房困難問題。

“未來保障房和商品房會(huì)嚴(yán)格進(jìn)行劃分，保障房只在體系內(nèi)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，尤其是配售型保障性住房實(shí)施封閉管理，個(gè)人不得私下交易或者上市流通。這本身更有利于保障房的管理更為精細(xì)化?？傮w來看，會(huì)有利于緩解各類大中城市住房矛盾，有序推進(jìn)房地產(chǎn)向新周期發(fā)展，推動(dòng)消費(fèi)力持續(xù)穩(wěn)定提升?！睆埐ǚQ。

在李宇嘉看來，房地產(chǎn)已經(jīng)從金融屬性向民生、居住屬性轉(zhuǎn)變，舊的需求驅(qū)動(dòng)正在退去，而新的模式或需求力量仍在探索和夯實(shí)過程中。

編輯 楊娟娟

校對(duì) 王心