相比之下，上海依然是房企投資的“熱土”。
2023年，上海土拍市場已平穩(wěn)收官。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年上海四個批次的集中供地共推出73宗涉宅用地，其中成交72宗，成交規(guī)模達889.6萬平方米，土地出讓金總計2200億元，已經(jīng)位居全國出讓金總額首位。
不出意外，央企、國企依然是上海土地市場拿地的主力軍，拿地金額合計占全年拍地總金額的55%。
出讓規(guī)模同比縮減，平均溢價率有所攀升
從總量上來看，上海今年土地市場共成交72宗涉宅用地，共攬金2200億元，成交金額較2022年全年下降22.5%。
從近年來上海土地市場收金情況來看，2022年、2021年、2020年、2019年上海土地出讓金分別為2840億元、2825億元、2313億元、1575億元。由此看來，2023年的土地出讓金規(guī)模相比于前三年有所下滑，僅高于2019年的水平。
但是，在全國土地市場趨冷的2023年，上海的平均成交樓面價為24733元/平方米；平均溢價率為5.83%，高于2022年2.57個百分點。這也說明，在全國土地市場降溫的情況下，上海仍是兵家必爭之地。
今年上海市場共進行了四個批次的集中供地。中指研究院上海高級分析師陳炬蘭分析，從底價成交地塊占比來看，一批次至四批次呈逐漸上升的趨勢，而地塊間的冷熱分化也從市區(qū)與郊區(qū)間的分化，逐漸演變?yōu)槭袇^(qū)地塊間的分化。在目前的市場環(huán)境下，房企拿地更為謹慎，交通便利、配套全，還有“倒掛”空間的地塊更受追捧。
上海四個批次供地的成交情況，也反映出土地市場熱度呈現(xiàn)下降趨勢。從2023年四個批次的觸頂和底價成交地塊占比明顯可以看出，觸頂搖號的比例正在逐次下降，而底價成交地塊比例則明顯提升。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上海今年第一批次供地中觸頂成交地塊的占比高達79%，而第四批次兩輪供地中觸頂成交地塊占比分別為38%和25%；而對應(yīng)的底價成交地塊的占比從一批次供地的21%，攀升至四批次兩輪供地的50%。
對此，陳炬蘭指出：“除地塊因素影響外，其原因還有市場的復(fù)蘇速度較慢，以及房企上海補倉需求減弱等。”
招商蛇口成最大贏家，“三巨頭”回歸
2023年，招商蛇口、保利、建發(fā)、象嶼等在上海市占率較高的國企、央企參拍積極。
從拿地宗數(shù)來看，招商蛇口、保利發(fā)展、華潤置地拿地最多，分別拿地6宗、5宗和5宗。從拿地金額來看，華潤置地、中海地產(chǎn)拿地金額最高，分別為244.4億元和240.2億元。
上海拿地積極性高的房企在上海銷售排行榜上也占據(jù)絕對優(yōu)勢地位。據(jù)中指監(jiān)測，截至目前，2023年上海銷售金額前三的房企分別為招商蛇口、保利發(fā)展及華發(fā)股份，在今年四個批次的集中供地中分別補倉6宗、5宗及4宗，其中招商蛇口除集中供地的6宗外，還通過遴選拿下兩大城市更新項目。
值得關(guān)注的是，時隔三年，華潤、中海、萬科也回歸參與上海土拍市場并有所收獲。其中，華潤置地時隔3年重返上海公開土地市場，今年共斬獲5宗地塊，拿地金額居于首位，成為最大的“黑馬”。
而中海在今年拿下了上海年內(nèi)“最貴”地塊，也是自2021年以來上海起拍價最高地塊——徐匯龍華街道地塊。該地塊由中海聯(lián)合上海西岸開發(fā)以底價摘得，起始價和成交價為240.16億元，房地聯(lián)動價14.2萬元/平方米。因此，中海也成為拿地僅1宗但是拿地總額排名第二的房企，僅次于華潤置地。
在拿地房企中，央企、國企依然唱主角，2023年在上海拿地金額合計占全年拍地總金額的55%。民企的參拍熱情逐漸降低，參拍房企數(shù)量也從一批次的60余家減少到四批次的10余家，參拍房企報名地塊也從單價企業(yè)最多報名約10宗地塊減少到最多3宗，整體而言，房企參拍熱情降低。
陳炬蘭表示：“總體來看，今年上海土拍市場雖隨批次熱度有所降低，但與其他城市相比仍相對穩(wěn)定，而國企央企拿地及冷熱分化成為貫穿全年土拍市場的關(guān)鍵詞，在市場承壓、房企資金有限的情況下，冷熱分化仍將持續(xù)?！?/p>
新京報記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 趙琳
