12月20日，北京迎來了12月14日樓市新政落地后的首場土拍。位于昌平區(qū)、房山區(qū)的兩宗涉宅地塊，均采用“限地價+搖號（交高標）”方式出讓，最終均以底價成交，總成交價54.7億元。中海聯(lián)合體、北京城建各落一子。

此前，昌平朱辛莊的多個地塊均被開發(fā)商“熱搶”，如今卻是地塊以底價成交，呈現(xiàn)了冷熱不一。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，主要原因是本次出讓位的地塊捆綁了F3公建混合用地體量過大，且該地塊競得人不得分割銷售，因此“勸退”了一大批意向購地企業(yè)。

配建商業(yè)超7.7萬平方米，中海聯(lián)合體底價拿下朱辛莊地塊

昌平區(qū)回龍觀國際信息產(chǎn)業(yè)基地二期（一）地塊土地一級開發(fā)項目CP01-0801-0022、0027地塊、中關村生命科學園三期及“北四村”棚戶區(qū)改造土地開發(fā)A地塊項目CP02-0101-6003地塊（簡稱“昌平回龍觀信息園0027等地塊”）僅收到中海+未來科學城聯(lián)合體報名，最終以底價42.7億元成交，住宅樓面價為3.92萬元/平方米，銷售指導價為6.6萬元/平方米，上下浮動8%。

昌平回龍觀信息園0027等地塊為R2二類居住用地、F3其他類多功能用地，體量大、總價高、配建多，起始價為42.7億元，地價上限為49.105億元。其占地面積6.57萬平方米，建筑規(guī)模約18.6萬平方米，配建商業(yè)超7.7萬平方米，而且地塊競得人不得分割銷售。

從土地指標來看，對于開發(fā)商的綜合實力要求較高。據(jù)悉，未來科學城是該地塊的一級開發(fā)建設企業(yè)，此次與中海聯(lián)手共同開發(fā)。

據(jù)中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，本次土拍的昌平回龍觀信息園0027等地塊距離地鐵朱辛莊站約800米左右，地鐵8號線和昌平線是京北重要的通勤路線。同時，其附近還有小米產(chǎn)業(yè)園、北京大數(shù)據(jù)智能產(chǎn)業(yè)園、中關村生命科學園、紫光數(shù)字經(jīng)濟等多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在生活配套方面，該地塊周邊有萬達廣場、萬科TBD以及在建的合生匯等大型商場環(huán)繞。目前，緊鄰該地塊的越秀星樾、大華啟宸府等項目基本清盤，因此該地塊的推出將為京北職住的置業(yè)客群提供新的選擇。

值得關注的是，今年2月，昌平信息園0018等地塊吸引了14家房企報名參拍，最終由越秀搖中，而后案名定為“越秀星樾”。而在3月，朱辛莊0028地塊更是吸引了42家房企爭搶，最終被上海大華搖中，案名定為“啟宸府”。這兩宗地塊都是進入搖號程序才確定了競得人。而且，這兩個項目均為北京去化較快的典型項目。

原本業(yè)界預計此次出讓的昌平回龍觀信息園地塊仍將受到房企的追捧，但是，最終該地塊僅以底價成交。

同在朱辛莊區(qū)域，今年年初多個地塊均以搖號成交，而本次出讓的地塊為何僅以底價成交？

張凱認為，其背后的主要原因是本次出讓地塊捆綁的F3公建混合用地體量過大，超7.7萬平方米，且該地塊競得人不得分割銷售，僅可以整體出讓或自持，因此“勸退”了一大批意向購地企業(yè)。最終，該地塊被中海+未來科學城競得，也就不出人意料了。F3地塊后續(xù)很有可能由未來科學城自行消化，而中海的產(chǎn)品力及其品牌口碑也能夠支撐住宅部分相較于越秀星樾、大華啟宸府上調(diào)4000元/平方米的銷售指導價。

北京城建拿下房山長陽地鐵盤

今天成交的另一宗地塊為房山區(qū)長陽鎮(zhèn)北廣陽城棚戶區(qū)改造二片區(qū)FS00-0105-0011、0023地塊項目R2二類居住用地，也因為只有北京城建一家房企報名參與，最終以12億元的底價成交，成交樓面價18717元/平方米。

據(jù)悉，0011地塊與0023地塊體量相當，均為住宅用地，無配建。其中，0011地塊建筑規(guī)模約3.15萬平方米，容積率1.7；0023地塊建筑規(guī)模約3.25萬平方米，容積率2.1。其銷售指導價為4.5萬元/平方米，上下浮動8%。從位置來看，其為“地鐵盤”。

張凱表示，房山長陽0011、0023地塊距離東側的地鐵9號線/房山線廣陽城站僅350米，交通條件非常優(yōu)越。同時，從項目乘坐地鐵向南一站即可到達首開龍湖北京熙悅天街，或者向北一站到達北京首創(chuàng)奧特萊斯。在生態(tài)資源方面，該地塊周邊擁有長陽公園、房山新城濱水森林公園等，生活氛圍濃厚。

業(yè)內(nèi)：樓市新政對北京土拍影響將逐漸顯現(xiàn)

值得關注的是，此次土拍前，12月19日，北京發(fā)布《關于明確商品住宅用地項目相關土地價款有關事項的通知》。其中提到，對于新發(fā)布出讓公告的住宅用地搭配公建用地出讓的項目，將在公告（預申請公告）中分別明確住宅用途、公建用途的起始價，并按照各自用途起始價占項目起始總價的比例，確定土地成交價款中溢價部分住宅用途、公建用途所占比例。同時，將在出讓合同中分別明確住宅用途、公建用途各自的土地成交價款，將在出讓合同補充協(xié)議中分別明確地下車庫用途、倉儲用途等各自的土地價款。此舉將進一步促進房企拿地決策的精準性。

而在12月14日，北京多部門聯(lián)合發(fā)布通知，下調(diào)首付比例及房貸利率、調(diào)整普宅標準，使得北京購房門檻再次降低。但是，新政后的土拍并未出現(xiàn)火熱場景，與此次出讓地塊的品質(zhì)以及開發(fā)難度不無關系。

業(yè)界預計，接下來，北京將進入年底土地出讓的密集期，新政的預期對于北京土地市場的影響也將逐漸顯現(xiàn)出來。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 柳寶慶