繼廣州、深圳后，9月1日，上?！罢J(rèn)購(gòu)不認(rèn)貸”政策的“靴子”終于落地。
9月1日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、上海市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（下稱《通知》），執(zhí)行購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。
中指研究院上海分院高級(jí)分析師陳炬蘭點(diǎn)評(píng)稱：“上海作為在一線城市中房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健的城市，本次全面執(zhí)行首套住房‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，政策出臺(tái)超預(yù)期，或?qū)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)情緒帶來(lái)明顯提振效果。”
9月1日，上?！罢J(rèn)購(gòu)不認(rèn)貸”政策的“靴子”終于落地。圖/IC photo
上海超預(yù)期推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”
此次上海發(fā)布的《通知》規(guī)定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在該市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。該規(guī)定自通知印發(fā)次日起執(zhí)行。
這一政策內(nèi)容和此前廣州、深圳類似，是在全市之內(nèi)不分區(qū)域的全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。事實(shí)上，在廣州、深圳相繼出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，上海、北京“按兵不動(dòng)”一度引發(fā)了市場(chǎng)的猜測(cè)，市場(chǎng)也有傳言稱上海版本的“認(rèn)房不認(rèn)貸”或僅在部分區(qū)域推行，而隨著上海全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，超出了市場(chǎng)預(yù)期。
據(jù)上海易居研究院嚴(yán)躍進(jìn)評(píng)估，當(dāng)前，上海一套新房平均總價(jià)大概為500萬(wàn)元。在此次政策前，二套房最高比例（認(rèn)購(gòu)非普通住宅）為70%，即首付款需要350萬(wàn)元。而按照現(xiàn)在新政策，若納入到首套房的認(rèn)定范疇，那么首付款大約需要175萬(wàn)。據(jù)此對(duì)比，首付款直接減少了175萬(wàn)，相當(dāng)于房?jī)r(jià)款的35%。
同樣，納入到首套房標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房時(shí)的房貸利率也會(huì)跟著下調(diào)，或者說(shuō)適用首套房的利率標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前上海二套房利率為5.25%，按照貸款本金200萬(wàn)、30年期等額本息計(jì)算，其利息總支出約為198萬(wàn)元，月供約為11044元/月。若按新的政策，其利率為4.55%，其利息總支出約為167萬(wàn)，月供約為10193元/月。對(duì)比來(lái)看，利息總支出減少近31萬(wàn)元，月供減少約851元/月。
陳炬蘭分析稱：“此次上?！J(rèn)房不認(rèn)貸’政策出臺(tái)，將大大減少該類客戶的首付壓力，可購(gòu)買地段更好、面積更大的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)短期內(nèi)將明顯提振上海房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度，激發(fā)市場(chǎng)剛需和改善性需求入市。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“上海、北京商品房回調(diào)幅度沒(méi)有廣深那么大，二手房?jī)r(jià)格跌幅開(kāi)始收窄。此次上海、北京也落地，且政策表述與廣深一致，意味著此次房地產(chǎn)政策調(diào)整，應(yīng)該是自上而下的舉動(dòng)，與自身商品房運(yùn)行態(tài)勢(shì)關(guān)系不大。另外，從本質(zhì)上講，過(guò)去過(guò)熱時(shí)期過(guò)分嚴(yán)格的政策需要退出，這是政策糾偏和回歸正常?！?
刺激改善性需求，有利于一二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)
從上海樓市的運(yùn)行數(shù)據(jù)來(lái)看，新房市場(chǎng)較為平穩(wěn)，二手房市場(chǎng)在下跌后有小幅反彈上漲的態(tài)勢(shì)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7月份，上海新房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，同比上漲4.5%；二手房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.7%，同比下跌1.2%。
據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上海新建商品住宅（不含保障房）已連續(xù)兩月成交低于5000套，而二手房已連續(xù)4個(gè)月成交低于“榮枯線”，7月底以來(lái)受政策預(yù)期影響，上海二手房市場(chǎng)活躍度有所回升，二手房成交量亦有緩慢恢復(fù)。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出：“2023年7月，上海的二手房成交約1.3萬(wàn)套，相比二手市場(chǎng)最熱的時(shí)候一個(gè)月4.5萬(wàn)套左右的成交量，這是一個(gè)觸底的交易量。而8月份，在有相關(guān)政策傳出后，二手房交易量就開(kāi)始底部復(fù)蘇了，2023年8月，上海二手房成交量預(yù)計(jì)在1.5萬(wàn)套以上?！?/p>
“上海換房家庭或改善型家庭是最直接的受益群體。因?yàn)轭愃瀑?gòu)房者過(guò)去要換房，若名下有貸款記錄，哪怕房子已經(jīng)賣了，也會(huì)被認(rèn)定為二套房標(biāo)準(zhǔn)。二套房的信貸要求高，很多購(gòu)房者可能會(huì)出現(xiàn)夠不著的問(wèn)題。通過(guò)落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸政策，其有助于降低首付等條件，實(shí)質(zhì)性降低了購(gòu)房成本?！眹?yán)躍進(jìn)指出。
同時(shí)，上海的“認(rèn)房不認(rèn)貸”還將利好另一類購(gòu)房者。嚴(yán)躍進(jìn)指出：“在上海等大城市，一些引進(jìn)人才希望購(gòu)房安家。但如果其在老家有房子和貸款記錄，那么按過(guò)去政策，在上海購(gòu)房可能會(huì)被認(rèn)定為二套房。但按照現(xiàn)在的政策，就可以按首套房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。我們認(rèn)為，對(duì)于上海而言，這部分購(gòu)房需求也非常大?！?/p>
張宏偉認(rèn)為：“從當(dāng)前主要城市的市場(chǎng)特征來(lái)看，上海這樣的一線城市的改善需求還是有購(gòu)房能力的，一旦這類城市的改善需求被激活，也就是整個(gè)市場(chǎng)的置換鏈條被激活。對(duì)于上海樓市的改善需求來(lái)說(shuō)，無(wú)論未來(lái)是買新房還是二手房，整個(gè)一、二手房市場(chǎng)就會(huì)活躍起來(lái)。”
新京報(bào)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶
