繼廣州、深圳后，9月1日，上?！罢J(rèn)購不認(rèn)貸”政策的“靴子”終于落地。
9月1日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、上海市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（下稱《通知》），執(zhí)行購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。
中指研究院上海分院高級分析師陳炬蘭點評稱：“上海作為在一線城市中房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相對穩(wěn)健的城市，本次全面執(zhí)行首套住房‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，政策出臺超預(yù)期，或?qū)榉康禺a(chǎn)市場情緒帶來明顯提振效果?！?/p>
9月1日，上?！罢J(rèn)購不認(rèn)貸”政策的“靴子”終于落地。圖/IC photo
上海超預(yù)期推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”
此次上海發(fā)布的《通知》規(guī)定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。該規(guī)定自通知印發(fā)次日起執(zhí)行。
這一政策內(nèi)容和此前廣州、深圳類似，是在全市之內(nèi)不分區(qū)域的全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。事實上，在廣州、深圳相繼出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，上海、北京“按兵不動”一度引發(fā)了市場的猜測，市場也有傳言稱上海版本的“認(rèn)房不認(rèn)貸”或僅在部分區(qū)域推行，而隨著上海全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，超出了市場預(yù)期。
據(jù)上海易居研究院嚴(yán)躍進評估，當(dāng)前，上海一套新房平均總價大概為500萬元。在此次政策前，二套房最高比例（認(rèn)購非普通住宅）為70%，即首付款需要350萬元。而按照現(xiàn)在新政策，若納入到首套房的認(rèn)定范疇，那么首付款大約需要175萬。據(jù)此對比，首付款直接減少了175萬，相當(dāng)于房價款的35%。
同樣，納入到首套房標(biāo)準(zhǔn)，購房時的房貸利率也會跟著下調(diào)，或者說適用首套房的利率標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前上海二套房利率為5.25%，按照貸款本金200萬、30年期等額本息計算，其利息總支出約為198萬元，月供約為11044元/月。若按新的政策，其利率為4.55%，其利息總支出約為167萬，月供約為10193元/月。對比來看，利息總支出減少近31萬元，月供減少約851元/月。
陳炬蘭分析稱：“此次上海‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策出臺，將大大減少該類客戶的首付壓力，可購買地段更好、面積更大的項目，預(yù)計短期內(nèi)將明顯提振上海房地產(chǎn)市場活躍度，激發(fā)市場剛需和改善性需求入市?！?/p>
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“上海、北京商品房回調(diào)幅度沒有廣深那么大，二手房價格跌幅開始收窄。此次上海、北京也落地，且政策表述與廣深一致，意味著此次房地產(chǎn)政策調(diào)整，應(yīng)該是自上而下的舉動，與自身商品房運行態(tài)勢關(guān)系不大。另外，從本質(zhì)上講，過去過熱時期過分嚴(yán)格的政策需要退出，這是政策糾偏和回歸正常。”
刺激改善性需求，有利于一二手市場聯(lián)動
從上海樓市的運行數(shù)據(jù)來看，新房市場較為平穩(wěn)，二手房市場在下跌后有小幅反彈上漲的態(tài)勢。
據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，7月份，上海新房房價指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，同比上漲4.5%；二手房房價指數(shù)環(huán)比下跌0.7%，同比下跌1.2%。
據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，上海新建商品住宅（不含保障房）已連續(xù)兩月成交低于5000套，而二手房已連續(xù)4個月成交低于“榮枯線”，7月底以來受政策預(yù)期影響，上海二手房市場活躍度有所回升，二手房成交量亦有緩慢恢復(fù)。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出：“2023年7月，上海的二手房成交約1.3萬套，相比二手市場最熱的時候一個月4.5萬套左右的成交量，這是一個觸底的交易量。而8月份，在有相關(guān)政策傳出后，二手房交易量就開始底部復(fù)蘇了，2023年8月，上海二手房成交量預(yù)計在1.5萬套以上?！?/p>
“上海換房家庭或改善型家庭是最直接的受益群體。因為類似購房者過去要換房，若名下有貸款記錄，哪怕房子已經(jīng)賣了，也會被認(rèn)定為二套房標(biāo)準(zhǔn)。二套房的信貸要求高，很多購房者可能會出現(xiàn)夠不著的問題。通過落實認(rèn)房不認(rèn)貸政策，其有助于降低首付等條件，實質(zhì)性降低了購房成本?！眹?yán)躍進指出。
同時，上海的“認(rèn)房不認(rèn)貸”還將利好另一類購房者。嚴(yán)躍進指出：“在上海等大城市，一些引進人才希望購房安家。但如果其在老家有房子和貸款記錄，那么按過去政策，在上海購房可能會被認(rèn)定為二套房。但按照現(xiàn)在的政策，就可以按首套房標(biāo)準(zhǔn)進行。我們認(rèn)為，對于上海而言，這部分購房需求也非常大?！?/p>
張宏偉認(rèn)為：“從當(dāng)前主要城市的市場特征來看，上海這樣的一線城市的改善需求還是有購房能力的，一旦這類城市的改善需求被激活，也就是整個市場的置換鏈條被激活。對于上海樓市的改善需求來說，無論未來是買新房還是二手房，整個一、二手房市場就會活躍起來?！?/p>
新京報記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶
