此前傳言上海土地出讓規(guī)則調(diào)整的“靴子”終于落地。

6月8日，上海土地市場網(wǎng)掛出今年第二批集中出讓地塊信息，共計16宗地塊，總起始價389.59億元。值得關(guān)注的是，此次上海調(diào)整了土地規(guī)則，即不再采取此前的中止價、一次書面報價規(guī)則，當(dāng)報價達到最高限價的，改為通過搖號確定最終競買人。

對于“一次書面報價”改為“搖號”的做法，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示：“上海的一次性報價有技術(shù)含量，也有運氣成分，但對于房企而言過于復(fù)雜了。采用搖號規(guī)則可以簡化流程，對于政府、房企而言可以縮短土拍時間、提高效率?！?/div>

“一次書面報價”改為“搖號”

6月8日，上海土地市場網(wǎng)發(fā)布的相關(guān)地塊出讓須知顯示，舉牌競價階段的報價低于最高限價的，根據(jù)“價高者得”的原則確定競得人；報價達到最高限價的，主持人詢問現(xiàn)場除最高限價報價者外的其他競買人是否愿意接受最高限價并參加搖號。

事實上，自2020年首批集中供地起，上海土拍市場一直采用“一次書面報價”的出讓方式，即在房價地價聯(lián)動機制下，合理設(shè)定地塊起始價格、中止價和最高報價。當(dāng)舉牌競價達到中止價時，轉(zhuǎn)為一次書面報價，由最接近一次書面報價平均價的房企競得。

而在實踐中，看似不可預(yù)測的平均價也被房企摸索出了“技術(shù)技巧”。比如，有研究機構(gòu)指出：“大部分獲取地塊的報價都在50％以下，由于封頂溢價10％是明確的，概率上在中止價和封頂價之間40％-50％的報價更有幾率獲得，比如，我們有觀察到后幾天的一次性報價區(qū)間結(jié)果更靠向47％的價格獲取的概率，集中供地期間整體平均一次性報價中標位置為47.27％，其中有6家以上的地塊報價范圍在47.45％左右。也就是說從理性角度上看這個價格段的報價也是容易獲得土地?！?/div>

對此，盧文曦表示：“以前是通過計算平均值的方式，現(xiàn)場有一個計算均值的環(huán)節(jié)，對于現(xiàn)場參拍的房企工作人員壓力還是挺大的，有一定的技術(shù)成分吧?，F(xiàn)在改為搖號的方式，大家憑運氣來決定，和技術(shù)就無關(guān)了?！?/div>

事實上，在上海首次土拍之后，上海方面就擬對土拍規(guī)則做出調(diào)整。由于在今年首批集中供地的拍賣環(huán)節(jié)中，因為熱門地塊吸引了多家房企報價，導(dǎo)致土拍電腦系統(tǒng)發(fā)生故障，調(diào)試了很久才恢復(fù)，導(dǎo)致土地出讓時間從下午一度拉長到晚上。

在首批集中供地后，5月底，上海有關(guān)部門召集了10家房企舉行了閉門會，包括綠城、萬科、龍湖、中海、金茂、金地等參會，參會開發(fā)商就提出了“封頂后搖號”的相關(guān)訴求。此后，上海土拍市場也一度傳出要調(diào)整土地競拍規(guī)則。

從此次的調(diào)整方向可以看出，上海未來也將和北京、廣州、杭州、福州、廈門、成都等城市一樣，采用“封頂搖號”的方式來確定最終競買者。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次公告對上海土拍規(guī)則做了重要的調(diào)整，總體上土地方面的拿地約束減少，更加強調(diào)市場化報價的導(dǎo)向。這樣操作其實規(guī)則更清晰，大家也會覺得更公平。

同時，嚴躍進也指出，在執(zhí)行搖號新規(guī)則后，地塊的溢價率有可能會走高，“按照新的報價規(guī)則，后續(xù)地塊溢價率或在10%左右的水平。該水平相比過去既有地塊略低于10%的溢價率，是有所擴大的?！?/div>

上海土地市場熱度漸高

從今年上海首次土拍的情況來看，上海土地市場熱度正在攀升。

連續(xù)4日鏖戰(zhàn)，參拍房企數(shù)量為近6年來最多，上海今年首次土拍顯得熱鬧非凡。

回顧4月21日，上海今年第一批集中供地完成全部19宗地塊的出讓，總成交價519億元，平均成交樓面價26089.9元/平方米，平均溢價率7.3%。此次土拍也創(chuàng)下了“上海6年來參拍房企最多”“一家房企報名10宗地”“單宗地塊成交耗時8小時”等新紀錄，預(yù)示著上海土地市場的火熱。

從此次第二批集中供地發(fā)布的清單來看，16宗地塊分布于浦東新區(qū)、楊浦區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)等9個地區(qū)，主要集中在五大新城，其中比較有看點的楊浦區(qū)平?jīng)龅貕K，相對位置比較優(yōu)越，而松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)地塊的起拍價最高，為64.21億元，也是看點之一。

“從此次供地也可以看出，五大新城依然是上海供地的重點方向，也是產(chǎn)業(yè)、人口導(dǎo)入的方向。而上海市區(qū)內(nèi)的土地稀缺，楊浦區(qū)的地塊雖然位置優(yōu)越，但是體量比較小，開發(fā)成本相對較高；松江區(qū)、臨港新區(qū)的地塊體量大，房企拿地后也可分批次進行開發(fā)?！北R文曦分析稱。

新京報記者 徐倩
編輯 武新 校對 柳寶慶

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