此前傳言上海土地出讓規(guī)則調(diào)整的“靴子”終于落地。

6月8日，上海土地市場(chǎng)網(wǎng)掛出今年第二批集中出讓地塊信息，共計(jì)16宗地塊，總起始價(jià)389.59億元。值得關(guān)注的是，此次上海調(diào)整了土地規(guī)則，即不再采取此前的中止價(jià)、一次書面報(bào)價(jià)規(guī)則，當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的，改為通過搖號(hào)確定最終競(jìng)買人。

對(duì)于“一次書面報(bào)價(jià)”改為“搖號(hào)”的做法，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示：“上海的一次性報(bào)價(jià)有技術(shù)含量，也有運(yùn)氣成分，但對(duì)于房企而言過于復(fù)雜了。采用搖號(hào)規(guī)則可以簡(jiǎn)化流程，對(duì)于政府、房企而言可以縮短土拍時(shí)間、提高效率?！?/div>

“一次書面報(bào)價(jià)”改為“搖號(hào)”

6月8日，上海土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布的相關(guān)地塊出讓須知顯示，舉牌競(jìng)價(jià)階段的報(bào)價(jià)低于最高限價(jià)的，根據(jù)“價(jià)高者得”的原則確定競(jìng)得人；報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的，主持人詢問現(xiàn)場(chǎng)除最高限價(jià)報(bào)價(jià)者外的其他競(jìng)買人是否愿意接受最高限價(jià)并參加搖號(hào)。

事實(shí)上，自2020年首批集中供地起，上海土拍市場(chǎng)一直采用“一次書面報(bào)價(jià)”的出讓方式，即在房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制下，合理設(shè)定地塊起始價(jià)格、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)。當(dāng)舉牌競(jìng)價(jià)達(dá)到中止價(jià)時(shí)，轉(zhuǎn)為一次書面報(bào)價(jià)，由最接近一次書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的房企競(jìng)得。

而在實(shí)踐中，看似不可預(yù)測(cè)的平均價(jià)也被房企摸索出了“技術(shù)技巧”。比如，有研究機(jī)構(gòu)指出：“大部分獲取地塊的報(bào)價(jià)都在50％以下，由于封頂溢價(jià)10％是明確的，概率上在中止價(jià)和封頂價(jià)之間40％-50％的報(bào)價(jià)更有幾率獲得，比如，我們有觀察到后幾天的一次性報(bào)價(jià)區(qū)間結(jié)果更靠向47％的價(jià)格獲取的概率，集中供地期間整體平均一次性報(bào)價(jià)中標(biāo)位置為47.27％，其中有6家以上的地塊報(bào)價(jià)范圍在47.45％左右。也就是說從理性角度上看這個(gè)價(jià)格段的報(bào)價(jià)也是容易獲得土地?！?/div>

對(duì)此，盧文曦表示：“以前是通過計(jì)算平均值的方式，現(xiàn)場(chǎng)有一個(gè)計(jì)算均值的環(huán)節(jié)，對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)參拍的房企工作人員壓力還是挺大的，有一定的技術(shù)成分吧?，F(xiàn)在改為搖號(hào)的方式，大家憑運(yùn)氣來決定，和技術(shù)就無關(guān)了?！?/div>

事實(shí)上，在上海首次土拍之后，上海方面就擬對(duì)土拍規(guī)則做出調(diào)整。由于在今年首批集中供地的拍賣環(huán)節(jié)中，因?yàn)闊衢T地塊吸引了多家房企報(bào)價(jià)，導(dǎo)致土拍電腦系統(tǒng)發(fā)生故障，調(diào)試了很久才恢復(fù)，導(dǎo)致土地出讓時(shí)間從下午一度拉長(zhǎng)到晚上。

在首批集中供地后，5月底，上海有關(guān)部門召集了10家房企舉行了閉門會(huì)，包括綠城、萬科、龍湖、中海、金茂、金地等參會(huì)，參會(huì)開發(fā)商就提出了“封頂后搖號(hào)”的相關(guān)訴求。此后，上海土拍市場(chǎng)也一度傳出要調(diào)整土地競(jìng)拍規(guī)則。

從此次的調(diào)整方向可以看出，上海未來也將和北京、廣州、杭州、福州、廈門、成都等城市一樣，采用“封頂搖號(hào)”的方式來確定最終競(jìng)買者。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次公告對(duì)上海土拍規(guī)則做了重要的調(diào)整，總體上土地方面的拿地約束減少，更加強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化報(bào)價(jià)的導(dǎo)向。這樣操作其實(shí)規(guī)則更清晰，大家也會(huì)覺得更公平。

同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)也指出，在執(zhí)行搖號(hào)新規(guī)則后，地塊的溢價(jià)率有可能會(huì)走高，“按照新的報(bào)價(jià)規(guī)則，后續(xù)地塊溢價(jià)率或在10%左右的水平。該水平相比過去既有地塊略低于10%的溢價(jià)率，是有所擴(kuò)大的?！?/div>

上海土地市場(chǎng)熱度漸高

從今年上海首次土拍的情況來看，上海土地市場(chǎng)熱度正在攀升。

連續(xù)4日鏖戰(zhàn)，參拍房企數(shù)量為近6年來最多，上海今年首次土拍顯得熱鬧非凡。

回顧4月21日，上海今年第一批集中供地完成全部19宗地塊的出讓，總成交價(jià)519億元，平均成交樓面價(jià)26089.9元/平方米，平均溢價(jià)率7.3%。此次土拍也創(chuàng)下了“上海6年來參拍房企最多”“一家房企報(bào)名10宗地”“單宗地塊成交耗時(shí)8小時(shí)”等新紀(jì)錄，預(yù)示著上海土地市場(chǎng)的火熱。

從此次第二批集中供地發(fā)布的清單來看，16宗地塊分布于浦東新區(qū)、楊浦區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)等9個(gè)地區(qū)，主要集中在五大新城，其中比較有看點(diǎn)的楊浦區(qū)平?jīng)龅貕K，相對(duì)位置比較優(yōu)越，而松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)地塊的起拍價(jià)最高，為64.21億元，也是看點(diǎn)之一。

“從此次供地也可以看出，五大新城依然是上海供地的重點(diǎn)方向，也是產(chǎn)業(yè)、人口導(dǎo)入的方向。而上海市區(qū)內(nèi)的土地稀缺，楊浦區(qū)的地塊雖然位置優(yōu)越，但是體量比較小，開發(fā)成本相對(duì)較高；松江區(qū)、臨港新區(qū)的地塊體量大，房企拿地后也可分批次進(jìn)行開發(fā)?！北R文曦分析稱。

新京報(bào)記者 徐倩
編輯 武新 校對(duì) 柳寶慶

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