保障性租賃住房REITs漸行漸近。在上周獲批后，華夏北京保障房中心租賃住房REIT（以下簡(jiǎn)稱“華夏北京保障房REIT”）迅速進(jìn)入詢價(jià)階段，將于8月12日進(jìn)行詢價(jià)，其底層資產(chǎn)是北京市兩項(xiàng)公租房項(xiàng)目，總估值為11.5億元。其為全市場(chǎng)獲批的第三單保障性租賃住房REIT，也是繼廈門、深圳之后，北京的首單保障性租賃住房REIT。此前獲批的兩單保障性租賃住房REITs也將于8月16日進(jìn)入募集期。

保障性租賃住房REITs的快速推進(jìn)，意味著我國(guó)公募REITs資產(chǎn)類型更加多樣化，同時(shí)，保障性租賃住房REITs既是盤活相關(guān)資產(chǎn)、擴(kuò)大保障性租賃住房投資的工具，也是投資者分散投資風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化投資組合表現(xiàn)的標(biāo)的。

北京首單保租房REIT獲準(zhǔn)注冊(cè) 底層資產(chǎn)總估值11.5億元

華夏北京保障房REIT于7月29日獲上交所受理，僅一周后便獲證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予募集注冊(cè)。該REIT定于8月12日進(jìn)行詢價(jià)，本次網(wǎng)下詢價(jià)的詢價(jià)區(qū)間為2.279元/份-2.643元/份，按其獲批發(fā)售的5億份份額計(jì)算，預(yù)計(jì)募資規(guī)模約在11億-13億元之間。該基金采取戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾發(fā)售相結(jié)合的方式進(jìn)行發(fā)售，三部分的初始份額分別為3億份、1.4億份、0.6億份。

根據(jù)招募說(shuō)明書等材料，該REIT的基金管理人為華夏基金，資產(chǎn)支持證券（ABS）管理人為中信證券，北京保障房中心為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和原始權(quán)益人。

目前我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的基本架構(gòu)為“公募基金+ABS”交易結(jié)構(gòu)，公募基金通過ABS穿透底層資產(chǎn)持有項(xiàng)目公司全部股權(quán)。根據(jù)華夏北京保障房REIT的招募說(shuō)明書，該REIT將以首次募集資金認(rèn)購(gòu)中信證券-北京保障房中心租賃住房1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃將收購(gòu)特殊目的載體（SPV）進(jìn)而持有項(xiàng)目公司。北京保障房中心已于今年4月7日設(shè)立了全資子公司北京燕保宜業(yè)住房租賃有限公司作為SPV公司。

華夏北京保障房REIT初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括文龍家園項(xiàng)目和熙悅尚郡項(xiàng)目，均為公租房項(xiàng)目。文龍家園項(xiàng)目坐落于北京市海淀區(qū)文龍家園一里，建筑面積76564.72平方米，項(xiàng)目于2014年建成，并于2015年投入運(yùn)營(yíng)，至今已運(yùn)營(yíng)超過7年。熙悅尚郡項(xiàng)目坐落于北京市朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路82號(hào)院，建筑面積36231.58平方米，項(xiàng)目于2017年建成，并于2018年投入運(yùn)營(yíng)，至今已運(yùn)營(yíng)超過3年。目前，兩個(gè)項(xiàng)目均已進(jìn)入運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定期。截至今年3月31日，文龍家園、熙悅尚郡項(xiàng)目的出租率分別為94.8%、94.3%。

從財(cái)務(wù)情況來(lái)看，2019-2021年度，該基金的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入分別為6301.83萬(wàn)元、6592.49萬(wàn)元、6916.71萬(wàn)元，凈利潤(rùn)分別為1411.69萬(wàn)元、1594.66萬(wàn)元、1935.15萬(wàn)元，呈現(xiàn)逐年穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2022年前三個(gè)月的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別為1759.28萬(wàn)元、539.26萬(wàn)元；在營(yíng)業(yè)成本的下降之下，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的凈利率由2019年的22.4%提升至2022年3月末的30.7%。

從估值來(lái)看，兩個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目總估值約11.51億元?；鸸芾砣祟A(yù)計(jì)項(xiàng)目2022年9-12月和2023年度的可供分配金額分別為1656.46萬(wàn)元、4960.02萬(wàn)元，由此測(cè)算該基金2022年9-12月和2023年度的現(xiàn)金分派率分別約為4.30%（年化）和4.31%，保持了REITs高比例分紅的特性。

值得注意的是，華夏基金此前已經(jīng)成功發(fā)行兩單公募REITs，包括去年12月成立的華夏越秀高速REIT和今年4月成立的華夏中國(guó)交建REIT，在管REITs規(guī)模超百億元。華夏基金指出，華夏北京保障房REIT的底層資產(chǎn)是北京市兩項(xiàng)公共租賃住房項(xiàng)目，作為具有保障性質(zhì)的租賃住房項(xiàng)目，該REITs的正式獲批是對(duì)“房住不炒”住房發(fā)展定位的具體實(shí)踐，將助力有效盤活存量資產(chǎn)，支持保障性住房新增投資。

兩單保障性租賃住房REITs即將發(fā)售 網(wǎng)下投資者熱情較高

此前已有兩單保障性租賃住房REITs獲批，包括紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房（簡(jiǎn)稱“紅土深圳安居REIT”）、中金廈門安居保障性租賃住房REIT（簡(jiǎn)稱“中金廈門安居REIT”），目前均已完成詢價(jià)，即將進(jìn)入發(fā)售流程，募集期均為8月16日起至8月17日止。

紅土深圳安居REIT獲批發(fā)售的基金份額總額為5億份，認(rèn)購(gòu)價(jià)格確定為2.484元/份，若本次發(fā)售成功，預(yù)計(jì)募集資金總額為12.42億元。該基金本次發(fā)售由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售三個(gè)部分組成，三個(gè)部分初始份額數(shù)量分別為3億份、1.40億份、0.60億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例分別為60%、28%、12%。

中金廈門安居REIT獲批發(fā)售的基金份額總額也為5億份，認(rèn)購(gòu)價(jià)格為2.600元/份，若本次發(fā)售成功，預(yù)計(jì)募集資金總額為13億元。該基金戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售的初始份額分別為3.12億份、1.31億份、0.56億份，占發(fā)售總量的比例分別為62.47%、26.27%、11.26%。

網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者對(duì)于兩單保障性租賃住房REITs的認(rèn)購(gòu)熱情較高。在詢價(jià)日8月5日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT的網(wǎng)下投資者擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為186.24億份、143.12億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的133倍、109倍。

由于將90%的基金年度可分配利潤(rùn)用于分配，高比例分紅是公募REITs產(chǎn)品的一大特點(diǎn)。按募資規(guī)模計(jì)算的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?jī)r(jià)值及此前測(cè)算的可供分配金額計(jì)算，紅土深圳安居REIT2022年的預(yù)期現(xiàn)金分派率為3.95%，2023年的預(yù)期現(xiàn)金分派率為3.96%；中金廈門安居REIT2022年預(yù)期現(xiàn)金分派率為4.04%（年化），2023年預(yù)期現(xiàn)金分派率為4.05%。

中信證券分析師明明指出，從首批兩單保障性租賃住房REITs來(lái)看，底層資產(chǎn)位于一、二線城市的就業(yè)集中區(qū)域，底層資產(chǎn)有保障；在政府配租的模式下，保租房出租率水平較高，且在散點(diǎn)疫情擾動(dòng)下保持穩(wěn)定；保證出租率或是保租房REITs盈利能力提升的重點(diǎn)。除此之外，兩單保租房REITs的原始權(quán)益人作為當(dāng)?shù)刂匾谋Ｗ夥炕I建和建設(shè)主體，均儲(chǔ)備了充足的候選項(xiàng)目以供擴(kuò)募，這將有利于保租房REITs未來(lái)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

保租房REITs未來(lái)發(fā)展空間大 可作為“保障性”資產(chǎn)

自2021年6月國(guó)內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市以來(lái)，至今已經(jīng)有14只公募REITs上市。REITs基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型也逐漸多樣化，首批上市的9只REITs底層資產(chǎn)涵蓋港口倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、污水垃圾處理等，今年開始拓展至保障性租賃住房、清潔能源。7月26日，鵬華深圳能源REIT上市，成為我國(guó)首單清潔能源基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

保障性租賃住房REITs在今年獲得政策的支持。今年3月，證監(jiān)會(huì)提出，抓緊推動(dòng)保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地。隨后在5月，證監(jiān)會(huì)辦公廳、國(guó)家發(fā)改委辦公廳發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs要堅(jiān)持“房住不炒”定位，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)；項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰、運(yùn)營(yíng)模式成熟、具有可持續(xù)的市場(chǎng)化收益，并經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為保障性租賃住房項(xiàng)目。

今年7月，滬深交易所同步發(fā)布保障性租賃住房REITs指引，細(xì)化了業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、回收資金使用與監(jiān)管、運(yùn)營(yíng)管理與信息披露等方面的規(guī)則。

中信證券分析師明明指出，現(xiàn)階段，我國(guó)住房市場(chǎng)租售比遠(yuǎn)低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，住房出售和租賃市場(chǎng)發(fā)展不平衡。考慮到“房住不炒”以及“服務(wù)新市民”的政策背景，租賃住房市場(chǎng)料將迎來(lái)較大的發(fā)展機(jī)遇，而保租房或成為發(fā)展重點(diǎn)。鑒于保租房和公募REITs的適配性較高，以發(fā)行公募REITs的形式盤活相關(guān)資產(chǎn)、擴(kuò)大保租房投資成為一套極具吸引力的解決方案。

對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，公募REITs以及細(xì)分的保租房REITs投資價(jià)值幾何？

首批9只REITs自上市以來(lái)至今年7月31日均實(shí)現(xiàn)上漲，平均漲幅達(dá)32%，遠(yuǎn)超同期上證指數(shù)表現(xiàn)。東北證券分析師吳胤翔指出，公募REITs區(qū)別于股、債、匯等資產(chǎn)，但因資本利得和分紅等特性又具備股性和債性的特征，前者體現(xiàn)在二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，后者體現(xiàn)在有穩(wěn)定的高比例分紅。但REITs又與股票和債券明顯不同，收益來(lái)自底層資產(chǎn)的收入，比如產(chǎn)業(yè)園租金、高速公路收費(fèi)等，所以在收益表現(xiàn)上和股市、債市的相關(guān)度都不高，是分散投資風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化投資組合表現(xiàn)的合意標(biāo)的。

明明指出，更高的出租率、更為穩(wěn)定的租金使得保租房REITs具備一定的抗周期屬性，因此可將其定位為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)類REIT中的“保障性”資產(chǎn)?？紤]到參與發(fā)行認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)是投資者獲取份額的重要途徑、保租房REITs上市后或存在溢價(jià)空間、以及二級(jí)市場(chǎng)或存在高溢價(jià)買入導(dǎo)致IRR降低的情況，建議投資者積極參與保租房REITs的發(fā)行認(rèn)購(gòu)，并重點(diǎn)關(guān)注未來(lái)以一線城市保租房作為底層資產(chǎn)的保租房REITs。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 顧志娟 編輯 陳莉 校對(duì) 王心