在萬(wàn)眾矚目中，萬(wàn)科于8月30日晚發(fā)布了2024年半年報(bào)并舉行了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮攜一眾高管亮相。與以往一樣，萬(wàn)科管理層并未回避問(wèn)題，坦誠(chéng)對(duì)待并披露相關(guān)進(jìn)展。

根據(jù)業(yè)績(jī)會(huì)，上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1427.8億元，全力銷售，回款率超100%，二季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額較一季度明顯改善，實(shí)現(xiàn)42億正向現(xiàn)金流，年內(nèi)已無(wú)境外公開債；同時(shí)，實(shí)現(xiàn)多賽道REITs突破，商業(yè)REIT完成上市，物流、租賃住宅REITs也已進(jìn)入申報(bào)過(guò)程。此外，萬(wàn)科非地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，“穩(wěn)定器作用”凸顯。

萬(wàn)科8月30日晚舉行中期業(yè)績(jī)會(huì)，高管回應(yīng)熱點(diǎn)問(wèn)題。

二季度經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流回正，年內(nèi)已無(wú)境外公開債

地產(chǎn)下行周期，每一家房企都在負(fù)重前行。對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，業(yè)績(jī)不免受到?jīng)_擊。

關(guān)于中期業(yè)績(jī)虧損的原因，事實(shí)上萬(wàn)科已于7月業(yè)績(jī)預(yù)告中做過(guò)解釋。此次業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)秘書朱旭再次回應(yīng)稱，主要由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降、大宗交易、資產(chǎn)退出和股權(quán)交易產(chǎn)生虧損、部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損以及減值計(jì)提的影響。由于計(jì)提減值的金額增加，實(shí)際虧損金額小幅超出預(yù)告區(qū)間，一位資本市場(chǎng)人士指出，按監(jiān)管規(guī)則，最終業(yè)績(jī)?cè)陬A(yù)告區(qū)間上下20%以內(nèi)浮動(dòng)都屬正常范圍。

朱旭表示：“我們對(duì)業(yè)績(jī)虧損深感愧疚，我們知道，這關(guān)乎股東的信任和期待。管理層將化壓力為動(dòng)力，以一攬子方案為路線圖，全力以赴，克服困難，推動(dòng)公司盡快化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)瘦身健體，重新回到健康發(fā)展的軌道，以實(shí)際行動(dòng)重新贏得股東信任。”

市場(chǎng)最關(guān)心的是，萬(wàn)科的現(xiàn)金流承壓能力如何？?jī)攤才胚M(jìn)展如何？

萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華表示：“盡管經(jīng)營(yíng)上確實(shí)面臨階段性的挑戰(zhàn)，但是我們會(huì)全力以赴過(guò)好關(guān)，在確保按時(shí)保質(zhì)兌付的同時(shí)，保障各項(xiàng)債務(wù)的兌付?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，上半年，萬(wàn)科積極推進(jìn)資產(chǎn)盤活和大宗交易，2023年至今盤活和優(yōu)化的資源累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售140億元，1-7月大宗交易簽約204億元，回款金額近百億元。通過(guò)經(jīng)營(yíng)層面的持續(xù)努力，萬(wàn)科二季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流較一季度已明顯改善，實(shí)現(xiàn)42億正向現(xiàn)金流。

在融資端，今年上半年，萬(wàn)科在金融機(jī)構(gòu)和相關(guān)部門的大力支持與幫助下，實(shí)現(xiàn)新增融資、再融資612億元，平均融資成本3.66%，融資渠道保持穩(wěn)定。融資模式轉(zhuǎn)型取得了較大進(jìn)展。白名單方面，按照“應(yīng)報(bào)盡報(bào)”原則積極申請(qǐng)。同時(shí)，銀團(tuán)貸款有序推進(jìn)，5月獲得招商銀行牽頭的200億元銀團(tuán)貸款，這也是近年來(lái)房地產(chǎn)單筆金額較大的一筆貸款。截至7月末，新增融資和再融資完成總量超過(guò)670億元。考慮到供應(yīng)鏈融資變動(dòng)，公司合并報(bào)表有息負(fù)債加供應(yīng)鏈融資總額較年初下降約172億元。

對(duì)于下半年的償債安排，韓慧華說(shuō)，下半年待交付房源近10萬(wàn)套，交付量同比下降40%，到期的公開市場(chǎng)信用債目前僅余20億境內(nèi)債券待還。萬(wàn)科會(huì)錨定既定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，繼續(xù)保持銷售和回款的穩(wěn)定，加快推進(jìn)大宗交易和股權(quán)處置，繼續(xù)按照量入為出的原則平衡好收支節(jié)奏，在全力完成下半年交房任務(wù)的同時(shí)，創(chuàng)造更多自由可用的現(xiàn)金流。同時(shí)，在各類債務(wù)償還的安排方面，除了經(jīng)營(yíng)端創(chuàng)造現(xiàn)金流之外，萬(wàn)科會(huì)盡可能穩(wěn)定銀行存量融資規(guī)模，積極轉(zhuǎn)換融資模式，同時(shí)繼續(xù)爭(zhēng)取銀團(tuán)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸等機(jī)會(huì)，提供增量流動(dòng)性，以此保障債務(wù)的安全兌付。

非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)力凸顯

今年4月份，在萬(wàn)科舉行2023年度股東大會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，未來(lái)聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大優(yōu)勢(shì)主業(yè)，讓公司重新走上可持續(xù)的軌道，在房地產(chǎn)新發(fā)展階段繼續(xù)領(lǐng)跑。

在開發(fā)業(yè)務(wù)方面，上半年萬(wàn)科銷售1273.3億元，78個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“交付即辦證”；主動(dòng)投資項(xiàng)目整體兌現(xiàn)度達(dá)到87%，銷售毛利率平均達(dá)18%。

萬(wàn)科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海表示，總的來(lái)說(shuō)新房市場(chǎng)規(guī)?？s減的同時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)難度增加，操盤及格線大幅提高。但正如住建部所提到的，從我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程看，從人民群眾對(duì)好房子的新期待看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有很大潛力和空間的。

圍繞造好房子，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，張海具體提及四個(gè)方面，一是以客戶為中心，營(yíng)造有活力的社區(qū)生活場(chǎng)景；二是圍繞客戶需求的新變化對(duì)成本和費(fèi)用的投入進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，提高產(chǎn)品的質(zhì)量?jī)r(jià)格比和性能價(jià)格比；三是項(xiàng)目實(shí)行全周期、全維度的現(xiàn)金流精算；四是推動(dòng)建立未來(lái)城市產(chǎn)品新優(yōu)勢(shì)，以“活力”、“低碳”、“智慧”為三大核心場(chǎng)景的新產(chǎn)品，給客戶留下了深刻印象。

除了開發(fā)業(yè)務(wù)外，物業(yè)服務(wù)、租賃公寓上半年的表現(xiàn)如何？根據(jù)財(cái)報(bào)，上半年，萬(wàn)科長(zhǎng)租業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17.3億元，同比增長(zhǎng)5.3%；物業(yè)服務(wù)方面，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收176.3億元，同比增長(zhǎng)9.5%。

萬(wàn)科總裁、長(zhǎng)租公寓事業(yè)部首席合伙人祝九勝表示，堅(jiān)定地看好長(zhǎng)租公寓這項(xiàng)業(yè)務(wù)，并始終把長(zhǎng)租公寓作為萬(wàn)科的三大核心業(yè)務(wù)。上半年，泊寓在規(guī)模、業(yè)績(jī)、能力、模式方面均取得了成績(jī)。

祝九勝透露，截至年中，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)累計(jì)管理規(guī)模達(dá)到了24.1萬(wàn)間，已開業(yè)18.3萬(wàn)間，持續(xù)保持著集中式公寓規(guī)模第一的位置；累計(jì)納保11.22萬(wàn)間房源，位列市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)納保數(shù)量第一位。同時(shí)，萬(wàn)科長(zhǎng)租業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)效率、自有渠道建設(shè)及服務(wù)客戶的能力得到了長(zhǎng)足的提升，持續(xù)保持行業(yè)優(yōu)秀水平。萬(wàn)科長(zhǎng)租業(yè)務(wù)在今年實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)發(fā)展的提速，新拓展1.5萬(wàn)間，并在多個(gè)城市與國(guó)資國(guó)企達(dá)成了戰(zhàn)略合作意向，未來(lái)合作總房源數(shù)超2萬(wàn)間。

在物業(yè)服務(wù)方面，萬(wàn)科有哪些優(yōu)勢(shì)？行業(yè)未來(lái)有哪些發(fā)展機(jī)會(huì)？萬(wàn)科聯(lián)席總裁、物業(yè)事業(yè)集團(tuán)首席合伙人朱保全表示，萬(wàn)物云商業(yè)設(shè)施管理能力領(lǐng)先領(lǐng)跑，中標(biāo)騰訊企鵝島和華為青浦練秋湖，這兩個(gè)是中國(guó)企業(yè)最大的設(shè)施管理外包服務(wù)項(xiàng)目，金額超過(guò)5億元。其次，打造節(jié)能改造能力也是萬(wàn)物云提升商寫物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的方式之一。此外，萬(wàn)物云打造老舊小區(qū)改造能力，提升住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，上半年萬(wàn)科物業(yè)重點(diǎn)打造了設(shè)施翻新能力，以低于市場(chǎng)價(jià)格30%的高性價(jià)比開展業(yè)務(wù)。

REITs持續(xù)發(fā)力，公寓REITs、物流倉(cāng)儲(chǔ)REITs申報(bào)中

值得關(guān)注的是，萬(wàn)科多業(yè)態(tài)、多層次實(shí)現(xiàn)REITs突破，建立行業(yè)新模式下的資產(chǎn)證券化通路。4月，印力REIT上市，發(fā)行規(guī)模32.6億元，同時(shí)萬(wàn)科保障性租賃住房REIT和物流倉(cāng)儲(chǔ)REIT也已進(jìn)入申報(bào)進(jìn)程。此外，今年萬(wàn)科還成立了旗下首個(gè)商業(yè)Pre-REIT基金，同時(shí)此前設(shè)立的建萬(wàn)租賃Pre-REIT基金也實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)募。

有關(guān)萬(wàn)科REITs的推進(jìn)情況，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官劉肖透露，物流REITs已于今年3月通過(guò)發(fā)改委審批，獲得證監(jiān)會(huì)受理。公寓REITs也已在申報(bào)階段，已經(jīng)獲得相關(guān)指導(dǎo)和反饋，標(biāo)的資產(chǎn)為北京、天津、杭州等地經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)秀的保障性租賃住房。此外，萬(wàn)科也關(guān)注到行業(yè)中出現(xiàn)私募REIT的嘗試，萬(wàn)科建萬(wàn)基金武漢項(xiàng)目加入了“建信住房租賃基金持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，項(xiàng)目已于7月30日在上交所掛牌上市。

劉肖稱，萬(wàn)科在2023年就明確了集團(tuán)統(tǒng)籌、三支REITs共同推進(jìn)的工作安排，力圖抓住政策有力支持的時(shí)機(jī)，通過(guò)資產(chǎn)退出實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流與利潤(rùn)貢獻(xiàn)；力圖帶動(dòng)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)“投-融-建-管-退”的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)良性循環(huán)；力圖通過(guò)REIT反向促進(jìn)各類資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平的提高。

劉肖進(jìn)一步說(shuō)，REITs對(duì)于萬(wàn)科的重要意義，在于促進(jìn)打造優(yōu)良資產(chǎn)，包括完善資產(chǎn)的各類權(quán)證、提升資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效益、為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的投資標(biāo)準(zhǔn)提供重要的參考依據(jù)。此外，REITs幫助萬(wàn)科鏈接了行業(yè)里領(lǐng)先的、專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)。

新京報(bào)記者 段文平 圖/企業(yè)提供

編輯 楊娟娟 校對(duì) 付春愔