截至6月5日收盤，我國REITs（不動產投資信托基金）總市值站上2000億元臺階。當日，上交所基礎設施公募REITs市值合計1352.23億元，深交所基礎設施REITs總市值為658.77億元。

自2021年5月首批公募REITs項目獲批以來，經過四年的探索與發(fā)展，我國公募REITs市場已成長為資本市場的重要組成部分。

截至5月31日，我國公募REITs產品數量達66只，合計發(fā)行規(guī)模達1743.93億元（不含擴募）。從底層資產類型來看，截至5月31日，交通基礎設施類發(fā)行規(guī)模最大，共發(fā)行687.71億元，園區(qū)基礎設施類REITs發(fā)行規(guī)模次之，為270.62億元。

REITs市場發(fā)展迅速，但進一步擴容仍面臨挑戰(zhàn)

2024年7月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《國家發(fā)展改革委關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》。此后，REITs進入常態(tài)化發(fā)行階段，供給端的發(fā)行速度提速。

根據上交所及深交所項目動態(tài)披露，截至5月31日，共有26只REITs處于待上市狀態(tài)，其中14只為首發(fā)REITs，另外12只為待擴募REITs。

市場人士指出，公募REITs市場經過4年的發(fā)展取得了顯著的成績，但仍然面臨相關制度不完善、二級市場交易活躍度不足、優(yōu)質基礎設施項目資產供給不充分、投資者教育不足等重要問題，仍制約著市場的進一步擴容。

招商基金基礎設施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬億指出，當前我國公募REITs市場面臨的挑戰(zhàn)包括，針對REITs的稅收優(yōu)惠政策尚未完全落地，專項法規(guī)的制定也仍在推進過程中，相關制度的不完善可能影響市場主體參與的積極性。

此外，REITs的審批流程較長，涉及資產評估、掛牌交易、產權變更等多道程序，不僅增加項目發(fā)行的時間成本，也可能導致部分優(yōu)質資產在審批過程中流失，從而影響REITs市場的擴容速度。盡管公募REITs的資產類型已極大豐富，但符合運營及現金流要求的優(yōu)質資產在市場中仍然稀缺。

REITs市場不斷吸引多元化資金進入

在當前貨幣政策寬松、無風險利率下行的背景下，REITs作為單獨大類資產的優(yōu)勢特性愈發(fā)凸顯，受到了更多投資者的青睞，成為資產配置的優(yōu)先選擇。今年以來，REITs的強勢表現更是引起了越來越多投資者的關注。

投資者結構方面，公募REITs的投資者漸趨多元，券商自營、保險資金、公募基金等主要機構投資者持續(xù)深耕，近年來社?；?、養(yǎng)老金FOF等長期資金的加入也為市場注入了新動能。

若以滬深300指數為基準，2025年以來所有上市REITs皆跑贏基準，其中，跑贏20個百分點以上的有28只，占到上市REITs總數的40%以上。

萬億指出，未來3至5年我國公募REITs的發(fā)行數量、規(guī)模將穩(wěn)定增長，國內公募REITs市場將隨著行業(yè)類別提升、投資者逐步豐富、新發(fā)和擴募逐步常態(tài)化，以及二級市場價格上漲進一步擴大，REITs將成為資本市場中非常重要的投資工具，吸引投資者越來越多地關注。

資產類別方面，海外REITs底層資產類別更加豐富，涵蓋了住宅、辦公、酒店、數據中心等各個領域，而我國公募REITs目前尚未涉及。預計未來在政策及市場需求雙重驅動下，國內REITs市場將陸續(xù)填補相關空白領域。

新京報貝殼財經記者 張曉翀 編輯 陳莉 校對 柳寶慶