根據(jù)貝殼找房平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，截至7月22日，榮豐2008以3196套的歷史成交量問鼎北京二手房成交小區(qū)榜。榮豐2008在此前也經(jīng)常位列換手率前10的小區(qū)。它為何能二十年保持二手房成交“常青”？近日，新京報(bào)記者探訪榮豐2008，試圖揭開“神盤”經(jīng)久不衰的秘密。

榮豐2008小區(qū)因小戶型總價(jià)低而被視為西城的“上車盤”。

超5000戶的大盤，小戶型搶手

目前，貝殼找房平臺(tái)上榮豐2008小區(qū)在售房源中最低掛牌價(jià)約387萬元，即不到400萬元便可入手一套西城區(qū)二手房。該房源為朝北的開間，建筑面積21.53平方米，單價(jià)接近18萬/平方米，相較周邊小區(qū)在售二手住宅房源平均約11萬-13萬元的單價(jià)，這一單價(jià)顯然要高出許多。此外，該小區(qū)三四十平米的小戶型，也有掛牌單價(jià)在13萬左右的。

我愛我家的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)此解釋稱，榮豐2008所掛牌的小戶型，因?yàn)樘變?nèi)面積小，單價(jià)相比其他大戶型就要高出一些，“（但）按總價(jià)來看還是可以的?！?br>

近期正在廣外片區(qū)看房的徐女士感慨，想在西城“上車”，低總價(jià)的房源并不好找。對(duì)此，麥田房產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人表示：“這個(gè)片區(qū)內(nèi)低總價(jià)的房源，除了榮豐還是榮豐，沒有競(jìng)品?！?/p>

作為開發(fā)該樓盤的北京榮豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)王征，或許預(yù)想不到，當(dāng)初為單身青年所設(shè)計(jì)的小戶型，如今成為一些家庭的“西城上車盤”。

位于西城區(qū)廣外街道的榮豐2008始建于2001年前后，小區(qū)內(nèi)有17棟住宅樓，共分為四期建設(shè)，住戶超過5700戶。

據(jù)悉，小區(qū)的一期建設(shè)包括1-8號(hào)樓，圍繞在小區(qū)會(huì)所中心位置，樓棟戶型多為兩至三居的大戶型，但其中的7號(hào)、8號(hào)樓小戶型集中，最小建筑面積僅19平方米左右；二期建設(shè)包括9-13號(hào)樓，位于小區(qū)北面，戶型多為層高4.8米的小復(fù)式，單層面積在25-50平方米；三期建設(shè)包括15-17號(hào)樓，地處小區(qū)南面；而14號(hào)樓作為四期開發(fā)，位于小區(qū)東面，旁邊是露天停車場(chǎng)和籃球場(chǎng)等休閑活動(dòng)場(chǎng)所。

榮豐2008的11號(hào)、12號(hào)和13號(hào)三棟住宅樓連通一體。

當(dāng)年，榮豐2008開盤即熱銷，推出了24小時(shí)開放的售樓處。2003年，該小區(qū)開售名為“非常男女”的房源，創(chuàng)下了當(dāng)年北京商品房銷售記錄。根據(jù)當(dāng)年媒體報(bào)道，“非常男女”主推面積在30平方米左右的小戶型產(chǎn)品，目標(biāo)消費(fèi)群體為都市青年男女，當(dāng)時(shí)售價(jià)約為7600元/平方米。而緊接著開售的“非?？臻g”，主推戶型變?yōu)閷痈?.8米的小復(fù)式，但單層建筑面積大多不超過40平方米。

據(jù)小區(qū)內(nèi)一位老奶奶回憶，她的二女兒在大學(xué)剛畢業(yè)就以6萬多元的首付，買下了8號(hào)樓的一個(gè)小開間，套內(nèi)面積大概在20多平方米。當(dāng)時(shí)為了滿足通勤需求所買的單身公寓，如今因?yàn)槊娣e太小已經(jīng)出租。包括老奶奶在內(nèi)的一家四口從8號(hào)樓挪去了11號(hào)樓，另外租了一個(gè)30平方米左右的小復(fù)式自住。

“多校劃片”落定，成交量較穩(wěn)定

榮豐2008地處西二至三環(huán)間，就交通條件來看，小區(qū)距離達(dá)官營(yíng)地鐵站有約15分鐘的步行路程，擁有7號(hào)線和正在建設(shè)的16號(hào)線兩條縱橫地鐵線，另外還有多條公交線路可直達(dá)金融街、長(zhǎng)椿街商圈；在醫(yī)療資源方面，如廣安門醫(yī)院、世紀(jì)壇醫(yī)院和宣武醫(yī)院等三甲醫(yī)院均在小區(qū)五公里范圍內(nèi)。

值得一提的是，榮豐2008位于西城區(qū)廣外片區(qū)，周邊有北京小學(xué)紅山分校、天寧寺分校、宣武外國(guó)語實(shí)驗(yàn)中學(xué)、北京四中、北京八中等教育資源，也使得該小區(qū)成為部分家長(zhǎng)“學(xué)區(qū)置業(yè)”的選擇。

2020年4月30日，北京市西城區(qū)教委所發(fā)布的2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作實(shí)施意見，被稱作“7·31政策”。其規(guī)定，自2020年7月31日后在西城區(qū)取得房本、從北京市其他區(qū)遷入戶口的家庭，將全部以“多校劃片”方式入學(xué)，且六年內(nèi)只提供一個(gè)學(xué)位?！?·31政策”正式實(shí)施后，尤其是在今年入學(xué)派位后，從市場(chǎng)反饋來看，“學(xué)區(qū)房”市場(chǎng)整體有所遇冷。

近日，新京報(bào)記者以購(gòu)房者的身份向房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人詢問榮豐2008小區(qū)近期成交量是否有下滑，多家中介機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人均有一致的答案：成交量穩(wěn)定。價(jià)格方面，多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也表示，小區(qū)二手房掛牌價(jià)也未出現(xiàn)大的波動(dòng)，預(yù)計(jì)近期不會(huì)有大幅降價(jià)的情況。

一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向新京報(bào)記者透露，以前成交旺季時(shí)，榮豐2008一個(gè)月能夠成交40-50套，淡季也在20套左右?！艾F(xiàn)在基本上每個(gè)月的成交量平均約30套，相對(duì)來說比較穩(wěn)定?！痹谒磥?，目前榮豐2008的成交量，其實(shí)與小區(qū)的大體量是相匹配的，“因?yàn)檫@是一個(gè)5700戶的住宅社區(qū)”。

鏈家的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也提供了一組數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，榮豐2008在6月共成交39套二手房。7月以來（截至7月17日），該小區(qū)成交了14套。

在學(xué)區(qū)房市場(chǎng)整體降溫的背景下，榮豐2008的二手房成交為何較為平穩(wěn)呢？麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，是由于廣外片區(qū)的教育資源一直都比較均衡。

值得一提的是，7月6日，北京西城區(qū)房管局再次重申，嚴(yán)禁炒作學(xué)區(qū)房，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得以學(xué)區(qū)房為賣點(diǎn)發(fā)布房源、不接受價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的委托、不得參與炒作學(xué)區(qū)房的任何活動(dòng)。在業(yè)內(nèi)人士看來，將來教育公平和淡化“學(xué)區(qū)房”已經(jīng)漸成趨勢(shì)，學(xué)區(qū)屬性將會(huì)逐漸從住房中剝離，所謂“學(xué)區(qū)房”的教育價(jià)值會(huì)越來越弱。在上述政策導(dǎo)向下，類似榮豐2008這樣的以學(xué)區(qū)作為賣點(diǎn)的房源，此前的價(jià)格上漲勢(shì)頭已得到有效控制，未來大概率將維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

優(yōu)劣明顯：生活便利、硬件老舊

在探訪過程中，新京報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，榮豐2008小區(qū)內(nèi)的底商有不下5家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)入駐。一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向新京報(bào)記者坦言，“因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)交易量比較高，所以整體傭金高，中介公司也比較多一些，大的小的都有?！迸c此同時(shí)，該小區(qū)的報(bào)盤量相對(duì)來說比較穩(wěn)定，因?yàn)樯鐓^(qū)較大，房子相對(duì)來說也較多。

根據(jù)貝殼找房平臺(tái)上的數(shù)據(jù)顯示，7月22日當(dāng)天，榮豐2008在售房源有70套，在租房源有50套。

“這小區(qū)人可不少，租的（人）多?！?1歲的范大爺在榮豐2008租住三四年了。對(duì)于在這里的租房生活，范大爺用了兩個(gè)字形容——“湊合”。雖然在范大爺?shù)难壑?，榮豐2008小區(qū)“不如別的小區(qū)干凈，環(huán)境有些亂”，但他也不得不承認(rèn)，這里生活便利，“幾乎每棟樓下都有超市”。最重要的是，榮豐2008距離孫子所在的學(xué)校只有十五分鐘的車程。

因?yàn)闃s豐2008所處的地理位置優(yōu)越，加之其便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，在此處租房可以滿足大多數(shù)人的通勤需求，小區(qū)的空置率也較低。據(jù)鏈家網(wǎng)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，小區(qū)內(nèi)租戶大多是年輕人，有的來自附近廣安門醫(yī)院，也有的在金融街商圈上班。

據(jù)了解，小區(qū)內(nèi)用于出租的更多是小戶型房源，大戶型一般用于自住。多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，小開間的月租金能達(dá)到3500元以上。因?yàn)槌蚝蛻粜蛯?duì)于小開間來說影響較小，所以決定租金的關(guān)鍵因素是裝修好壞，“主要看裝修，裝修好點(diǎn)能租更高的價(jià)錢。”

作為一個(gè)入市已經(jīng)20年的老小區(qū)，榮豐2008小區(qū)內(nèi)的便民設(shè)施也很完備。光是小區(qū)內(nèi)的底商就可以基本滿足住戶們?nèi)粘５纳钚枨?，如理發(fā)、美甲、購(gòu)物、就餐等，每棟樓下也普遍配備有快遞柜、自動(dòng)售水機(jī)、電動(dòng)車充電樁等便民設(shè)施。此外，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在推薦該小區(qū)時(shí)還特別提到，小區(qū)內(nèi)設(shè)有游泳館、羽毛球館、籃球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所，“周邊帶有這些場(chǎng)所的小區(qū)相對(duì)較少。”

榮豐2008小區(qū)內(nèi)設(shè)有足球場(chǎng)和休閑健身器材供住戶們使用。

但就像上述范大爺所說的，小區(qū)除了便利之外，還有“亂”。經(jīng)過實(shí)地探訪，新京報(bào)記者發(fā)現(xiàn)“亂”的主要原因來自于小區(qū)過高的居住密度以及陳舊的硬件設(shè)施。比如，11號(hào)、12號(hào)和13號(hào)樓三棟樓連通在一起，其中11號(hào)樓單層就多達(dá)39戶。此外，因?yàn)樾^(qū)內(nèi)樓齡普遍超過十年，一些“硬件”已經(jīng)顯得較為陳舊，新京報(bào)記者走進(jìn)其中一棟住宅樓里發(fā)現(xiàn)，電梯廳的墻皮也有些許脫落發(fā)黑，還有不少小廣告被撕毀的痕跡。

另外，小區(qū)內(nèi)并未實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格意義上的人車分流。大門處并未限制共享單車、外賣車輛、快遞車輛和送貨車輛等外來車輛的進(jìn)出，這些車輛參差不齊地停放在樓下，有時(shí)甚至占用了行人通道。

榮豐2008小區(qū)內(nèi)一棟住宅樓的電梯廳墻面已現(xiàn)斑駁。

從綜合條件來看，盡管存在一些不足，但多年來榮豐2008的二手房成交量足以證明其受歡迎程度。對(duì)此，合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，該小區(qū)地處西城區(qū)，位置相對(duì)比較好，總價(jià)比較低，所以其二手房流通率較高。

新京報(bào)記者 饒舒瑋 攝影 饒舒瑋

編輯 楊娟娟 校對(duì) 王心