北京今年的9月不僅沒有“金九”行情，而且還有點冷。在觀望情緒加重、新房搶食的情況下，二手房價格、成交量繼續(xù)下行。

對于部分三環(huán)內(nèi)房價洼地，在經(jīng)歷2017年急漲急跌的一波行情后，區(qū)域價格基本穩(wěn)定。“神盤”榮豐2008所在的廣安門外區(qū)域就是其中之一，雖然交易量受觀望情緒影響，但是價格未見明顯波動。若在交易量長期低迷的情況下，以價求量的規(guī)則能否上演？

廣安門外部分樓盤雖然交易量受觀望情緒影響也在減少，但是價格未見明顯波動。圖為榮豐2008小區(qū)

“神盤”二手房價格未見下落

今年9月，二手房成交量持續(xù)下調(diào)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月22日，9月北京二手房住宅簽約7685套，不僅是2019年2月以后成交量最低點，而且同比去年的12352套下降37.7%。

房地產(chǎn)的價格和交易量一直是互相影響。對于9月的價格走勢，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，在調(diào)控政策的影響下，二手房價格出現(xiàn)了下調(diào)，特別是與限競房總價接近的房源，都有明顯的價格調(diào)整。

據(jù)新京報記者調(diào)查，北京多個區(qū)域在近兩個月時間內(nèi)價格下降近一成。

不過，據(jù)廣安門外達(dá)官營一中介門店經(jīng)理介紹，該區(qū)域并未出現(xiàn)短期價格大幅下降的情況，上述情況大多出現(xiàn)在近郊，是限競房比較集中的區(qū)域。

據(jù)安居客信息顯示，位于西城的廣安門外區(qū)域9月二手房均價93550元/平方米，而在8月均價為95150元/平方米，環(huán)比8月下跌1.68%，處于小幅波動的行情。

上述中介門店經(jīng)理稱，區(qū)域內(nèi)的典型樓盤榮豐2008價格一直都很平穩(wěn)。

據(jù)悉，榮豐2008被稱為北京“神盤”，2018年，榮豐2008二手房以3.8%的換手率排在第四位。在去年北京二手房成交100套以上換手率排名前十名小區(qū)內(nèi)，是均價上漲的三個小區(qū)之一。

安居客信息顯示，今年9月，榮豐2008小戶型均價為140940元/平方米，環(huán)比上漲0.91%。榮豐2008以二三十平方米的小戶型居多，最小的戶型面積約為19平方米，目前總價在300萬元左右。小戶型、低總價是其高換手率主要原因。雖然看似總價不高，但是14萬元左右的單價可以與京城豪宅一拼。

據(jù)一位多年在該區(qū)域內(nèi)工作的經(jīng)紀(jì)人介紹，2017年，榮豐2008的小戶型最高單價達(dá)到了17萬元。此后，受樓市調(diào)控影響，價格也一路下跌，但自2018年至今，房價一直處于平穩(wěn)的狀態(tài)。相比小戶型的高單價，區(qū)域內(nèi)房價較高的小區(qū)西堤紅山二手房均價也不過11萬元/平方米左右。

二手房交易量已現(xiàn)回落

在廣安門外區(qū)域，除了榮豐2008價格平穩(wěn)之外，其他小區(qū)的二手房價格也是有漲有跌。

據(jù)安居客的信息顯示，今年9月，西堤紅山二手房均價為111796元/平方米，環(huán)比下跌2.75%。同樣在廣安門外區(qū)域，遠(yuǎn)見名苑一期的價格則上漲1.96%至100701元/平方米。

遠(yuǎn)見名苑雖然是2004年的房子，在區(qū)域內(nèi)僅算是一個中等水平的小區(qū)，但其是第二實驗小學(xué)廣外分校的學(xué)區(qū)，因此受到一些為孩子上學(xué)做打算的家長青睞?！斑h(yuǎn)見名苑在9月入學(xué)季受到一些購房者關(guān)注，也在情理之中?！边h(yuǎn)見名苑底商一家中介工作人員如此分析稱。

廣安門外區(qū)域二手房價格受供求關(guān)系的影響有漲有跌。雖然價格并未出現(xiàn)大起大落，但交易量已經(jīng)出現(xiàn)回落。

據(jù)當(dāng)?shù)匾晃唤?jīng)紀(jì)人介紹說，目前市場最為明顯的特征是買房子的人比以前少了，看房的人也減少了，成交量也自然會受到影響。為了促進(jìn)交易，有個別急售的業(yè)主為了賣舊買新，一般會讓出10萬元左右的稅費，而一些不急售的業(yè)主則維持現(xiàn)價。因為區(qū)域內(nèi)沒有新項目，更沒有新增量，買賣雙方覺得價格不合適，就只能觀望了。

上述經(jīng)紀(jì)人分析稱，廣安門外的部分區(qū)域與豐臺接壤，部分小區(qū)的價格原本就是西城的價格洼地。在經(jīng)歷2017年急漲急跌的一波行情后，區(qū)域價格基本穩(wěn)定，與2017年最高價格相比，單價已經(jīng)有一至兩萬元的下調(diào)，而且有著西城學(xué)區(qū)的支撐。因此，目前大幅下降的空間并不大，如果價格浮動太大，業(yè)主也不會賣了。

價格受觀望情緒影響有小幅下跌壓力

對于如今二手房市場的走勢，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京的貸款政策在全國最嚴(yán)格，這在一定程度上制約了二手房市場的活躍度。此外，自去年以來限競房供應(yīng)井噴，尤其是與二手房總價接近的限競房，影響到二手房成交量，導(dǎo)致9月北京二手房成交量繼續(xù)走低。

因為受新房市場分流了部分二手房需求的影響，二手房成交占比也在下滑。根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計，2019年1-8月，二手住宅成交占比創(chuàng)今年新低，下降至71%。

另有業(yè)內(nèi)人士分析稱，雖然北京中心城區(qū)以二手房交易為主，受新盤的影響較小，但是仍受市場觀望的情緒影響，導(dǎo)致區(qū)域市場熱度不高。

事實上，8月北京二手房價格下行趨勢已很明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，8月北京二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%。與此同時，麥田數(shù)據(jù)顯示，8月份買方整體議價幅度（客戶議價=成交價/最后一次報價-1）為-5.95%，環(huán)比下降0.38%，議價空間持續(xù)6個月擴(kuò)大。

在當(dāng)前趨緊的政策以及業(yè)主觀望情緒加重的情況下，我愛我家研究院認(rèn)為，預(yù)計低位趨穩(wěn)的走勢還將延續(xù)。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂則稱，客戶觀望情緒濃厚，需求釋放速度較慢，后期北京二手房成交量預(yù)計將保持在每月1萬-1.2萬套的低溫水平，價格會有月度2%以內(nèi)小幅下跌的壓力。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 李項玲