在“三道紅線”傳出后，房企的債務問題引人關注。如果以“三道紅線”為標準，按照財報周期中最新的2020年中報，據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，選取的50家樣本上市房企中，有5家企業(yè)處于“綠色檔”，27家企業(yè)踩中一條紅線，10家中踩兩紅線，7家全染紅。

“三道紅線”高壓下，融資監(jiān)管收緊，房企償債壓力有多大？下半年如何降低高負債？

超30%房企凈負債率過百

按照媒體報道，“三道紅線”即剔除預收款后的負債率不超過70%，凈負債率不超過100%，現(xiàn)金短債比不低于1。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

具體來看，如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。

“三道紅線”中，第一個是“剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%”，從2020年半年報數(shù)據(jù)來看，50家上市房企中，多數(shù)房企杠桿使用力度較大，企業(yè)多以外部資本推動資產(chǎn)規(guī)模的增長。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，僅有7家企業(yè)雙向剔除預收款后的資產(chǎn)負債率低于70%，7家房企中有3家央企，1家國企，以及3家具有穩(wěn)健財務特征的民營房企；剩余的43家房企中，有34家房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率介于70%-80%之間，有8家房企大于80%。

“房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率過高，對房企而言同樣代表的是資本債務結構失衡，風險偏高。這樣的企業(yè)越多，整個行業(yè)的風險也將成倍放大。將剔除預收款后的資產(chǎn)負債率高于70%作為紅線的劃分標準，我們認為具有一定的風險提示意義，有助于提示房企降低負債，控制債務風險?！眱|翰智庫數(shù)據(jù)研究報告指出。

在第二個指標凈負債率方面，50家上市房企平均值為94.2%，與2019年94.1%基本持平，超過100%的企業(yè)有16家，其中建發(fā)國際集團的凈負債率最高，達到247.7%，萬科凈負債率最低，為27.0%。

雖然平均值變化不大，但是從50家樣本企業(yè)具體分析，出現(xiàn)結構性變化，上半年，在市場出現(xiàn)機會的情況下，凈負債率偏低的房企凈負債率反而有了一定的上漲。與此同時，高負債企業(yè)著力降負債，加強銷售回款，控制投資力度，從現(xiàn)金流入和流出兩個端口優(yōu)化財務質量，降低凈負債率。

此外，在現(xiàn)金短債比方面，50家上市房企的平均值為1.56，較2019年底的1.72有所下降，其中11家房企現(xiàn)金短債比小于1，60%企業(yè)分布1-2之間。

億翰智庫研究報告指出，整體上，多數(shù)房企的短期償債壓力較小，不過需要注意的是，房企的貨幣資金中有一部分資金的使用是受到限制的，如果受限制資金規(guī)模過高，可能會導致企業(yè)實際可動用的貨幣資金不足以覆蓋短期有息負債，如中南建設196億元的貨幣資金中有85.5億元的受限制資金，扣除該資金后，企業(yè)的現(xiàn)金短債比由1.19下降到0.83。

7家房企“三道紅線”全染紅

綜合“三道紅線”來看，有7家房企全部染紅，處于“紅色檔”，分別為藍光發(fā)展、華發(fā)股份、華夏幸福、富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、綠地控股、中國恒大。諸如藍光發(fā)展，剔除預收款后的負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比分別為71.3%、105.7%、0.79，富力地產(chǎn)三項指標分別為78.2%、176.7%、0.5，融創(chuàng)中國為82.2%、149%、0.86。

有10家房企踩中兩條紅線，處于“橙色檔”，分別為華僑城A、大悅城、金科股份、佳兆業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)、榮盛發(fā)展、首開股份、陽光城、建發(fā)國際、中南建設。雖然處于“橙色檔”，但是具體分析來看，部分企業(yè)距離“紅色檔”僅一步之遙，諸如金科股份、華僑城A、首開股份的現(xiàn)金短債比為1.01、1.07、1，距離“三道紅線”中現(xiàn)金短債比不低于1的基準線很是接近，需要注意。

而處于“黃色檔”的企業(yè)最多，有27家房企踩中一條紅線，這些企業(yè)多數(shù)是剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%，多數(shù)企業(yè)凈負債率和現(xiàn)金短債比處于安全值內，不過招商蛇口、迪馬股份短期債務需要關注，現(xiàn)金短債比均低于1，還有中國金茂，由于未公布預收款的具體數(shù)據(jù)，因此，未測算剔除預收款后的資產(chǎn)負債率指標，但是其現(xiàn)金短債比為0.83，明顯低于1。

監(jiān)管大棒與過渡期降負債

“三道紅線”直指房企融資命門，但仍存一定緩沖期。據(jù)媒體報道，目前12家房企試點實施，正式實施日期是2021年1月1日。

在9月14日舉行的國務院政策例行吹風會上，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝表示，房地產(chǎn)融資規(guī)則前后差不多醞釀了將近兩年的時間，前期廣泛征求意見，形成了對重點房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。從微觀的層面來說，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預期，合理安排自身的經(jīng)營活動和融資行為，矯正一些企業(yè)盲目擴張的經(jīng)營行為，行穩(wěn)致遠，增強自身的抗風險能力。

潘功勝指出，在這個規(guī)則制定過程中，我們也充分考慮企業(yè)和市場的實際情況，設計了科學合理的過渡期安排。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，目前“三道紅線”在12家房企試點，并未全面實施。這給了高負債企業(yè)以緩沖時間，如果能夠運用好“金九銀十”傳統(tǒng)的營銷節(jié)點，加大營銷與銷售回款，并加快股權融資以及表外融資的力度，就能優(yōu)化現(xiàn)金流?！?/p>

由此看來，接下來的幾個月，無論是降價銷售積極回款還是拓寬融資渠道，降負債都將成為房企的工作重心。在年中業(yè)績發(fā)布會上，富力地產(chǎn)管理層表示，年初計劃在年內把凈負債率控制在185%以內。從目前來看，年中已經(jīng)降至約177%，完成年初目標，預計年末下降至160%左右。恒大高層表示，將通過分拆資產(chǎn)上市降負債。融創(chuàng)中國高層表示，目前融創(chuàng)的凈負債率是149%，爭取在今年年底有更大幅度的下降，目標是明年將凈負債率控制到100%以下。

在實際行動上，包括恒大在內的部分房企，已經(jīng)在“金九銀十”期間啟動降價促銷措施，加速銷售與回款。另有不少企業(yè)加大融資力度，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月中上旬全國房企境內外融資全面井噴，境內債券發(fā)行超過304.8億元，同比2019年同期的207.1億元上漲了47%。此外，8月美元債累計發(fā)行高達65.6億美元，相比2019年同期8月的23.8億美元上漲了176%。9月中上旬繼續(xù)發(fā)行33億美元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，市場傳聞政策變化，大量房企井噴融資，過去幾個月海外資本市場動蕩，基本封死內地房企業(yè)外融資可能性，海外融資明顯減少，少數(shù)融資也面臨高價可能性。但著6月海外疫情的部分緩解和國內房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，融資窗口再開，房企大額海外融資再次發(fā)布。

此外，在拓寬融資通道上，股權類融資增多，諸如富力地產(chǎn)配發(fā)新股，恒大分拆物業(yè)、汽車板塊上市。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，股權融資將成為房企下一步融資所采取的重要手段。

未來，“三道紅線”試點擴圍是大概率事件，各大企業(yè)提前優(yōu)化負債結構，勢在必行。潘功勝表示，下一步，我們將會同住建部以及其他的相關管理部門，跟蹤評估執(zhí)行情況，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴大適用范圍。

新京報記者 段文平 

編輯 武新 校對 李世輝