距離“三道紅線”融資規(guī)定出爐一年有余，各大房企的降負債目標完成得如何？隨著2021年中報披露結(jié)束，各項財務數(shù)據(jù)也全部呈現(xiàn)。

以銷售規(guī)模50強房企為基礎，基于貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，新京報房產(chǎn)新聞整理推出《2021年上半年50強房企“三道紅線”指數(shù)榜》（簡稱“榜單”）。從榜單來看，今年上半年，各大房企通過加速銷售回款、減少拿地、調(diào)整融資結(jié)構(gòu)等持續(xù)降杠桿、降負債，50強房企中，21家房企位列“綠檔”，22家房企為“黃檔”，5家房企為“橙檔”，2家房企為“紅檔”。

值得關注的是，29家踩線的房企中，有28家房企是踩中剔除預收款后的資產(chǎn)負債率這一指數(shù)超標。這意味著，在“三道紅線”中，最難調(diào)整的是剔除預收款后的資產(chǎn)負債率，也是絕大多數(shù)房企“踩線”的主要原因。

21家房企位列“綠檔”，22家房企為“黃檔” 

從去年下半年開始，“三道紅線”融資監(jiān)管開始實施，強監(jiān)管下，對于普遍高負債、高杠桿的房地產(chǎn)行業(yè)形成一定威懾力。

據(jù)榜單顯示，50強房企中，21家房企位列“綠檔”，占比42%；22家房企為“黃檔”，占比44%；5家房企為“橙檔”，2家房企為“紅檔”。 

事實上，經(jīng)過去年下半年的快速降杠桿、降負債，各大房企的負債指標出現(xiàn)較大調(diào)整，“三道紅線”也出現(xiàn)大面積降檔。2021年上半年，部分房企雖有降檔，但是整體保持穩(wěn)定，50強房企中，有7家房企實現(xiàn)降檔。

其中，“綠檔”房企中，萬科、雅居樂、佳兆業(yè)相比2020年末下降1檔，成功轉(zhuǎn)綠。而包括保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、龍湖集團、招商蛇口、華潤置地等在內(nèi)的18家房企保持“綠檔”。

22家“黃檔”房企中，僅祥生控股通過降一檔實現(xiàn)。5家“橙檔”房企中，綠地控股、中國恒大、華發(fā)股份通過降一檔達到。

值得關注的是，在“紅檔”房企中，藍光發(fā)展連升兩檔。貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2021年中，藍光發(fā)展剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為84%，凈負債率為227.8%，現(xiàn)金短債比為0.28。

今年以來，藍光發(fā)展陷入流動性危機，出現(xiàn)債務違約的情況。截至2021年7月12日，藍光發(fā)展累計到期未能償還的債務本息合計45.44億元。與此同時，今年7月以來，境內(nèi)多家評級機構(gòu)大幅下調(diào)藍光發(fā)展的信用等級。

富力地產(chǎn)的“三道紅線”仍保持“紅檔”。貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2021年中，富力地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比為0.55，凈負債率為123.5%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率74.9%。

此外，華夏幸福、泰禾集團的銷售規(guī)模掉出50強房企，但是作為曾經(jīng)的TOP50，尤其是兩家房企的負債情況尤為關注。從“三道紅線”指標來看，兩家房企均為“紅檔”。

據(jù)了解，“三道紅線”即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不超過70%，凈負債率不超過100%，現(xiàn)金短債比不低于1。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，“三道紅線”分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

具體來看，如果“三線”均超出閾值為“紅檔”，有息負債規(guī)模不得增加；“二線”超出閾值為“橙檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。

28家房企剔除預收款負債率超標

相比于去年下半年房企大面積降檔，今年上半年，50強房企中，只有7家房企實現(xiàn)降檔。

值得關注的是，除了21家“綠檔”房企外，50強房企中，28家房企剔除預收款后的負債率超過70%，這意味著，在“三道紅線”中，最難調(diào)整的是剔除預收款后的資產(chǎn)負債率，也是絕大多數(shù)房企“踩線”的主要原因。

事實上，“三道紅線”指標中，最易改善的是現(xiàn)金短債比，房企可通過加快資金回籠、適度調(diào)整債務結(jié)構(gòu)的方式增加貨幣資金和減少短期有息負債，快速改善這個指標。其次是凈負債率，除了加快資金回籠，房企還可通過控制并降低總有息負債規(guī)模、擴大盈利增加權益等方式改善?！岸A收賬款的提升，考驗房企銷售、周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品等多方面的綜合運營管控能力，非‘立竿見影’之舉，因此該指標的改善相對其他兩個指標而言所需時間更長?！笨硕鹧芯繄蟾嬖赋?。

億翰智庫分析表示，“三道紅線”等杠桿控制政策出臺后，房企降杠桿、減負債、優(yōu)結(jié)構(gòu)的動作持續(xù)推進，也均取得了理想成效，效果最明顯的是凈負債率、現(xiàn)金短債比兩大指標，剔除預收款的資產(chǎn)負債率則難度相對較大，但在房企的規(guī)劃中，在政策規(guī)定的時間節(jié)點前完成“三道紅線”綠檔也是比較確定的，而且長期化的維持綠檔也將成為房企新的挑戰(zhàn)。

在年中業(yè)績發(fā)布會上，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在談及“三道紅線”時稱，“三道紅線”其實還是比較合理的政策，給出了三年的寬限期，都是比較務實的指標，不是很難的。

多家房企稱“三道紅線”明年達標

一邊是資金強監(jiān)管，一邊是降負債任務，房企要如何做？在2021年中期業(yè)績會上，不少企業(yè)高管給出了“三道紅線”完成時間表以及具體做法。

美的置業(yè)首席財務官林戈表示，預計最快2022年底實現(xiàn)“綠檔”。據(jù)財報顯示，截至2021年6月末，美的置業(yè)的凈負債率由2020年底的79.2%降至58.2%，現(xiàn)金短債比提升至2.21，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率下降至74.7%。由此，美的置業(yè)2021年中期指標一項超閾值，處于“黃檔”行列。

林戈表示，美的置業(yè)主要在4個方面發(fā)力，嚴格按照40%的預算拿地，加快去化與回款，增加現(xiàn)金流厚度；加快交付結(jié)轉(zhuǎn)，增厚凈資產(chǎn)；用好合作開發(fā)模式，保持美的置業(yè)65%以上權益的同時，通過引入少股股東，增加權益資本；通過增質(zhì)提效，打造產(chǎn)品溢價能力。

中國奧園執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁陳志斌說，“目前只有剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率踩線，預計明年底達到‘三道紅線’的標準?！?/p>

富力地產(chǎn)董事長李思廉在業(yè)績會上表示，“今年上半年，公司信貸狀況顯著改善，短期負債有所下降。未來將持續(xù)減少大量有息負債并重點關注流動性?！闭雇掳肽辏钏剂€表示，“下半年經(jīng)營市況波動及資本市場的不確定性持續(xù)存在。為此，公司將繼續(xù)專注于現(xiàn)金流管理。此外，公司專注于實現(xiàn)較高的協(xié)議銷售，保持謹慎的支出及考慮潛在資產(chǎn)銷售，加快達成2021年去杠桿目標?！?/p>

“今年的目標是‘三道紅線’全部進入綠檔。”旭輝控股CEO林峰說。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，依照“三線四檔”融資規(guī)定，旭輝控股剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為101.9%，凈負債率為60.4%，現(xiàn)金短債比為2.68，繼續(xù)保持“黃檔”行列。

但是需要指出的是，當下房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的環(huán)境是，穿透式的資金監(jiān)管，融資受限，降負債也面臨著挑戰(zhàn)。

據(jù)悉，在“三道紅線”融資規(guī)定出爐后，在房地產(chǎn)金融領域的監(jiān)管層層加碼，包括房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，多地嚴查經(jīng)營貸款違規(guī)入市，監(jiān)管部門要求試點企業(yè)購地金額不得超年度銷售額40%，“三道紅線”試點房企的商票數(shù)據(jù)納入監(jiān)管視野等。

新京報記者 段文平 

編輯 武新 制圖 倪萍 校對 柳寶慶