2019年北京土地溢價(jià)率走低已成現(xiàn)實(shí)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年（截至12月24日）北京土地平均成交溢價(jià)率只有9.4%，低于2018年的14%，為近幾年的低點(diǎn)。在成交的50宗住宅用地中，有18宗底價(jià)成交。尤其在年底，底價(jià)成交已成土地市場(chǎng)常態(tài)。而對(duì)于北京明年的土地價(jià)格，業(yè)內(nèi)的預(yù)期也是“難以走高”。
今年土地成交額1685.4億，略高于去年
12月24日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)新掛出3宗位于通州區(qū)的預(yù)申請(qǐng)土地，建筑面積約32.50萬(wàn)平方米，總起始價(jià)41.55億元。3宗地均為其他類多功能用地。
而此前的12月20日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)也掛出3宗預(yù)申請(qǐng)土地，總出讓起始價(jià)121.89億元。其中2宗土地位于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)，1宗土地位于懷柔區(qū)懷柔新城。這三宗地塊均為不限價(jià)地塊。
自12月以來，北京市已掛牌11宗預(yù)申請(qǐng)地塊，總起始價(jià)335.21億元。其中朝陽(yáng)區(qū)1宗，懷柔2宗，昌平1宗，門頭溝1宗，順義3宗，通州3宗。這些預(yù)申請(qǐng)土地均要等到明年成交。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，截至12月24日，從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，2019年北京土地市場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束。
今年成交的最后一宗經(jīng)營(yíng)性用地是懷柔雁棲湖不限價(jià)地塊，在12月19日被北科建+北控+長(zhǎng)城偉業(yè)聯(lián)合體以16.1億元的底價(jià)拿下，折合樓面價(jià)約2.37萬(wàn)/平方米，溢價(jià)率為零。而同一天出售的順義仁和不限價(jià)地塊因?yàn)闊o(wú)人報(bào)價(jià)，臨時(shí)撤牌。上述兩宗地塊均為不限價(jià)土地。
據(jù)北京市規(guī)劃及自然資源委員會(huì)網(wǎng)站顯示，還有13塊土地處于交易中，其中8塊地從時(shí)間上看，將在2020年1月成交，而其余4宗工業(yè)用地，僅有三宗用地因?yàn)橐殉霈F(xiàn)一次報(bào)價(jià)有望在年底前成交。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月24日，北京年內(nèi)成交土地78宗，累計(jì)土地出讓金額1685.4億元，略高于2018年的土地出讓總金額。
而從2018年北京土地成交上看，共成63宗土地，成交總額1678億元，環(huán)比2017年下降36%。土地平均溢價(jià)率為14%，當(dāng)是5年的最低值。其中住宅用地成交52宗。
土地平均溢價(jià)率大幅走低
值得關(guān)注的是，2019年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)跌的走勢(shì)。
據(jù)張大偉表示，北京年內(nèi)土地平均成交溢價(jià)率只有9.4%，低于2018年的14%，這是近年來的最低點(diǎn)。而合計(jì)50宗各類住宅地塊中，平均溢價(jià)率也只有10.5%，其中18宗地塊是底價(jià)成交。35宗限競(jìng)房地塊中，溢價(jià)率為零的地塊多達(dá)12宗。尤其到了年底，北京更是連續(xù)有多宗地塊底價(jià)成交。
從目前看，北京12月已出讓的6宗土地均以底價(jià)成交。12月12日，此前市場(chǎng)關(guān)注的房山良鄉(xiāng)的住宅地塊由于僅獲得1次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，被中駿以42億元的底價(jià)獲得，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是抄底之舉。商品住房銷售均價(jià)不超過35344元/平方米，樓面價(jià)僅為11369元/平方米。
不僅限競(jìng)房土地的溢價(jià)空間少,不限價(jià)的商品房用地也出現(xiàn)底價(jià)成交。12月5日，北京豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店鎮(zhèn)辛莊村A-46地塊以底價(jià)成交，由首開+保利以26億元底價(jià)獲得，樓面價(jià)僅為3.17萬(wàn)元/平方米。
對(duì)此業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，年底大部分企業(yè)的資金壓力大，放棄拿地，即使性價(jià)比高的土地也避免不了底價(jià)成交。
事實(shí)上，早在11月，北京土地溢價(jià)率已呈現(xiàn)走低的趨勢(shì)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，11月，北京住宅用地溢價(jià)率為1.93%，環(huán)比降14.09%，同比降13.96%。
而在春節(jié)前北京將有幾宗優(yōu)質(zhì)地塊推出，預(yù)計(jì)會(huì)引起房企的關(guān)注。據(jù)悉，12月20日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)掛牌一宗位于西北旺鎮(zhèn)的海淀地塊，包括居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地，建筑控制規(guī)模10.75萬(wàn)平方米，出讓起始價(jià)43.1億元。
在很多業(yè)內(nèi)人士看來，2019年土地溢價(jià)率走底已成事實(shí)。歸結(jié)原因，張大偉則認(rèn)為，2019年樓市嚴(yán)格調(diào)控，大部分房企對(duì)土地市場(chǎng)的熱度逐漸降低，北京推出了大量的共有產(chǎn)權(quán)和限房?jī)r(jià)項(xiàng)目也是降低了房企拿地積極性的原因。
為了緩解土地市場(chǎng)的低溫走勢(shì)，今年下半年，北京不限價(jià)地明顯增多。據(jù)中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年下半年入市（含已經(jīng)成交及即將成交）的27宗住宅地塊中，共有產(chǎn)權(quán)房地塊8宗、限競(jìng)房地塊9宗，不限價(jià)地塊10宗。
從目前來看，剛剛成交以及正處于交易階段的土地也以不限價(jià)地塊為主，但市場(chǎng)并不買賬，仍然頻現(xiàn)底價(jià)成交。
對(duì)于未來的土地價(jià)格，克而瑞分析人士認(rèn)為，在高融資成本下，房企對(duì)拿地的態(tài)度將會(huì)更為謹(jǐn)慎，明年地價(jià)也難走高。
新京報(bào)記者 袁秀麗
編輯 武新 制圖 薛慧敏 校對(duì) 陳荻雁?
