繼房地產(chǎn)信托被收緊之后，房企外債發(fā)行也被戴上“緊箍咒”，房企資金將面臨多重管制。

7月12日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布通知要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，這意味著融資用途被限制。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期持續(xù)的融資環(huán)境趨緊，對(duì)中小房企影響較大，或帶來融資成本的增加。而對(duì)優(yōu)質(zhì)房企而言，預(yù)期未來新增投入將減少，直接影響到土地市場(chǎng)的冷暖。

外債只能置換一年內(nèi)到期的境外債務(wù)

進(jìn)入下半年，房企融資預(yù)期漸漸收緊。

7月6日，銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，開展了約談警示。

僅過了一周的時(shí)間，7月12日，發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。

對(duì)于明確的房企外債的用途，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這意味著發(fā)行海外債償還國(guó)內(nèi)債、發(fā)行海外債用于流動(dòng)性資金補(bǔ)給、發(fā)行海外債用于拿地三種融資用途已經(jīng)被限制了。這對(duì)房企海外融資利空，但更有助于防范海外發(fā)債金融風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大。

此外，發(fā)改委要求房企加強(qiáng)信息披露，明確資金用途、列出債務(wù)規(guī)模、期限等情況，并提交《企業(yè)發(fā)行外債真實(shí)性承諾函》。同時(shí)，提示房企制定發(fā)行外債總體計(jì)劃，保持人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長(zhǎng)期外債、內(nèi)債與外債等合理比例，有效防控外債風(fēng)險(xiǎn)。

“這也說明今后對(duì)外債資金用途的審查更嚴(yán)厲，管控目的在于防范資金挪用?！眹?yán)躍進(jìn)如此認(rèn)為。

11天超20家房企發(fā)布150億美元債計(jì)劃

事實(shí)上，在業(yè)內(nèi)人士看來，收緊外債的政策預(yù)期早已出現(xiàn)。

境外發(fā)債對(duì)于房企來說，并非主要資金來源，但其增長(zhǎng)趨勢(shì)不能忽視。最早從2016年開始，受房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)發(fā)債融資影響，部分房企轉(zhuǎn)而通過境外發(fā)債進(jìn)行融資。

華泰證券數(shù)據(jù)顯示， 2017 年房企境外債發(fā)行規(guī)模為 2898 億元，同比大幅增長(zhǎng) 396%。2018 年全年發(fā)行規(guī)模進(jìn)一步增長(zhǎng)。2019 年 1-4 月境外債發(fā)行規(guī)模為 2254 億元，同比繼續(xù)增長(zhǎng) 41%，僅前 4 個(gè)月發(fā)債量已達(dá)到 2018 年全年的 68%。但 5 月，房地產(chǎn)行業(yè)境外債發(fā)行規(guī)模僅為 80 億元，環(huán)比下降 89%，同比下降 62%，6 月發(fā)行規(guī)?；謴?fù)至 225 億元。

另外，從40家典型上市房企來看，6月境外債出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，6月外幣融資總額達(dá)224.62億元人民幣，環(huán)比上月上漲588%。

在境外債中，美元債所占比例較大。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，6月，40家典型上市房企共發(fā)生9筆境外公司債，其中有8筆是美元優(yōu)先票據(jù)或債券。

在預(yù)期國(guó)內(nèi)融資收緊的情況下，7月房企海外融資計(jì)劃已現(xiàn)井噴。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，在7月份已經(jīng)過去的11天，全國(guó)有超過20家房企，發(fā)布接近150億美元債計(jì)劃。

在債務(wù)計(jì)劃數(shù)量增加的同時(shí)，從融資成本看，相比之前有所上漲，而且分化明顯，少者不足6%，多者超過10%。

比如，世茂7月9日發(fā)布公告稱，擬發(fā)行10億美元于2026年到期的優(yōu)先票據(jù)，利率僅為5.60%。相比之下，天譽(yù)置業(yè)7月8日宣布，發(fā)行1.05億美元于2023年到期的優(yōu)先票據(jù)，利率達(dá)到13.0%。中小房企的融資困境顯而易見。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，5月是一個(gè)融資環(huán)境的節(jié)點(diǎn)。5月銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)23號(hào)文嚴(yán)查資金違規(guī)流入樓市，房企融資出現(xiàn)收緊趨勢(shì)。而7月國(guó)家發(fā)展改革委對(duì)于房企發(fā)行外債的限制，同樣是基于進(jìn)一步房地產(chǎn)調(diào)控做出的， 目的都在于防范房企風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

中小房企融資風(fēng)險(xiǎn)增加

眾所周知，2019年是房企償債高峰年。

平安證券的數(shù)據(jù)顯示，2019年下半年房企境內(nèi)發(fā)行債券到期2879億元、內(nèi)房股企業(yè)海外發(fā)債到期602億元、房地產(chǎn)信托到期3362億元，合計(jì)6843億元。因?yàn)榭紤]僅A股上市房企2019年第一季度末在手現(xiàn)金即達(dá)1.19萬(wàn)億元，整體兌付風(fēng)險(xiǎn)有限。 

但對(duì)于個(gè)別房企來說并不輕松。張大偉從政策影響預(yù)期，大量房企大額度融資將減少，房企搶地現(xiàn)象也將明顯減少，特別是對(duì)于融資渠道較少的企業(yè)來說，壓力將非常大。

平安證券分析人士也認(rèn)為，若下半年銷售超預(yù)期下滑，不排除個(gè)別中小房企面臨償債風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，在海外債成本更高、美元整體升值的背景下，房企對(duì)下半年境內(nèi)融資端仍偏謹(jǐn)慎。

雖然房企面臨資金面的多重管制與收緊，但整體看，政策都不是一刀切。張大偉認(rèn)為，加強(qiáng)監(jiān)管對(duì)于正常融資沒有影響，但大額度融資將會(huì)明顯收緊。從趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)房企融資的難度有望繼續(xù)增加，資金成本因?yàn)樾枨笊蠞q而有所增加，特別是規(guī)模比較小的房企美元融資成本將超過10%。

不過，在華泰證券分析人士看來，融資收緊對(duì)大部分優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流影響有限，影響更多在于未來新增投入的預(yù)期，下半年預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)增速會(huì)回落，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)投資增速下行。

新京報(bào)記者 袁秀麗 編輯 武新 校對(duì) 吳興發(fā)

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