閩系房企一直是房企中個性鮮明的一支隊伍。秉承“愛拼才會贏”的閩系房企常常呈現(xiàn)出規(guī)模增速快、負(fù)債率高企的“激進(jìn)”形象。

閩系第一梯隊的房企，包括世茂、陽光城、旭輝、正榮、泰禾、融信在內(nèi)都已經(jīng)跨入千億級門檻。

回顧2018年，閩系房企之間出現(xiàn)了較大的分化趨勢，體現(xiàn)在發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)模增速、負(fù)債趨勢等各個方面。

向左，向右？

閩系房企一般指早期成立于福建，業(yè)務(wù)范圍拓展至全國的房地產(chǎn)開發(fā)商。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，閩系分南派和北派，南派誕生于廈門或以廈門為主戰(zhàn)場崛起，北派則以福州為大本營。南派代表有世茂、旭輝、建發(fā)、中駿、禹洲、寶龍等；北派有泰禾、陽光城、正榮、融信、融僑、福晟、金輝等。

閩系的迅速崛起與其高杠桿、高價拿地的擴(kuò)張策略密不可分。2015-2018年，閩系房企將杠桿運用到極致，在全國拿地王，擴(kuò)大銷售規(guī)模，成為全國房企中的“黑馬”。

進(jìn)入2018年，面臨市場的轉(zhuǎn)冷和財務(wù)杠桿的風(fēng)險，原來高規(guī)模、高負(fù)債的龍頭閩系房企放慢腳步，轉(zhuǎn)向降負(fù)債、保盈利，以陽光城、泰禾、融信、正榮為代表，不再單一地追求規(guī)模增速，而是逐漸向穩(wěn)健過渡，努力摘掉“激進(jìn)”的標(biāo)簽，但是由于前期“激進(jìn)”發(fā)展，降負(fù)債難度也相對較大；而另一方面建發(fā)、寶龍、融僑還保持“規(guī)模為王”，仍然在追求規(guī)模的狂奔中。

規(guī)模分化

目前，第一梯隊的房企包括世茂、陽光城、旭輝、正榮、泰禾、融信在內(nèi)都已經(jīng)跨入千億級門檻。

沖進(jìn)千億的房企普遍擴(kuò)張步伐較快，呈現(xiàn)高杠桿率、合同銷售金額高增長的特點。

從《2018年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》的排名來看，世茂、陽光城、旭輝、泰禾、正榮已經(jīng)進(jìn)入TOP20。排名最靠前的世茂位列第11位，2018年合約銷售額1761.5億元，同比上漲74.8%，保持閩系的龍頭位置。

從規(guī)模細(xì)分來看，第二梯隊包括融僑、金輝、福晟銷售規(guī)模在600億至800億元的區(qū)間，發(fā)展速度較快，成為千億的后備軍。其中，融僑、金輝、福晟也進(jìn)入了房企排名TOP50。第三梯隊包括建發(fā)、中駿、禹洲、寶龍，規(guī)模在400億元至600億元區(qū)間，排在50名之外。

從2018年規(guī)模增速來看，閩系房企同樣出現(xiàn)分化的特征。其中，融信的銷售額增速達(dá)到142%，世茂、陽光城的增速也達(dá)到70%以上，而此前銷售額增速靠前的黑馬房企旭輝、禹洲、正榮銷售增速放緩。以禹洲為例，禹洲地產(chǎn)2018全年銷售金額560億元，同比增長39%，未完成600億元的增長目標(biāo)，而2017年規(guī)模增速為同比增長74%。

負(fù)債仍存難題

閩系房企常常被貼上“激進(jìn)”的標(biāo)簽，不僅因為閩系房企一貫秉承“規(guī)模為王”的理念，也因為在規(guī)模的發(fā)展中負(fù)債率居高不下，最為典型的是泰禾和陽光城。泰禾在2018年年中的凈負(fù)債率高達(dá)300%以上，已經(jīng)居上市房企的行業(yè)之首。剛剛發(fā)布財報的陽光城凈負(fù)債率為182.22%，同比減少70個百分點，雖然凈負(fù)債率已經(jīng)大幅降低，但是仍然處于同行業(yè)的較高水平。

此外，融信、寶龍的負(fù)債也較高。其中，融信2018年凈負(fù)債率為105%，寶龍的凈負(fù)債率攀升至101.6%。

從負(fù)債趨勢來看，閩系房企的負(fù)債也呈現(xiàn)分化態(tài)勢。不少閩系房企正在實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，重點是降低負(fù)債來控制企業(yè)發(fā)展杠桿。例如，此前負(fù)債率較高的陽光城、融信凈負(fù)債率都大幅降低；而另一方面例如寶龍地產(chǎn)追求規(guī)模增速而凈負(fù)債率攀升至101.6%，比2017年同期增加了14.8個百分點。

值得注意的是，由于閩系房企的負(fù)債率仍然處于行業(yè)高位，所以也面臨著較大的償債壓力。從債券到期壓力看，閩系房企存量債到期普遍集中在2019年和2020年。其中，融信、金輝、泰禾在未來兩年的償債壓力會相對較大?！?/p>

新京報記者 徐倩 編輯 袁秀麗 圖片來源 視覺中國 校對 翟永軍