繞開(kāi)激烈的土拍大戰(zhàn)，保利置業(yè)通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所“曲線(xiàn)”拿地，成功入主了上海的靜安區(qū)兩宗宅地，僅耗資了8.5億元。
那么，保利置業(yè)是如何“曲線(xiàn)救國(guó)”、以8.5億元撬動(dòng)總價(jià)54億元的上海靜安區(qū)中興地塊的呢？在業(yè)績(jī)承壓的背景下，保利置業(yè)今年業(yè)績(jī)表現(xiàn)如何，能否完成預(yù)定的500億元規(guī)模的年度目標(biāo)？
8.5億“撬動(dòng)”54億地塊
近日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露的信息顯示，保利置業(yè)集團(tuán)有限公司通過(guò)一次報(bào)價(jià)，以底價(jià)8.5億元競(jìng)得上海蘇河灣北部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司51%的股權(quán)。
此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓于5月26日在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，轉(zhuǎn)讓方為上海蘇河灣（集團(tuán)）有限公司，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為8.5億元。
標(biāo)的公司上海蘇河灣北部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2023年2月9日，由上海蘇河灣（集團(tuán)）有限公司全資控股，而后者則成立于2010年7月6日，由上海市靜安區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)全資持股。
資料顯示，上海蘇河灣北部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2024年10月通過(guò)協(xié)議出讓方式，以總價(jià)54.17億元拿下靜安區(qū)中興社區(qū)兩宗地塊，樓面價(jià)分別為7.23萬(wàn)元/平方米和7.12萬(wàn)元/平方米。
目前，兩宗地塊均已獲得建筑工程施工許可證，股權(quán)交易完成后，這兩宗地塊將由保利置業(yè)操盤(pán)開(kāi)發(fā)。
不過(guò)，據(jù)公開(kāi)信息，根據(jù)上海申北會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司的審計(jì)報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)表，上海蘇河灣北部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2024年虧損利潤(rùn)472.99萬(wàn)元，截至2025年3月31日資產(chǎn)總計(jì)58.99億元，負(fù)債43.08億元。
保利置業(yè)此次以小取大，尤其是繞開(kāi)了當(dāng)下競(jìng)爭(zhēng)激烈的上海土拍，僅以一次報(bào)價(jià)就獲得了靜安區(qū)兩幅宅地51%的股權(quán)。作為近年來(lái)炙手可熱的靜安區(qū)北邊的改善板塊，靜安區(qū)中興社區(qū)板塊的地價(jià)早已是“水漲船高”。比如，2023年10月，保利發(fā)展以15.46億元競(jìng)得靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元280-06地塊，成交樓面價(jià)為81198元/平方米，溢價(jià)率也達(dá)到了9.7%，這塊地就在保利置業(yè)入股的兩幅宅地附近，同屬于中興社區(qū)板塊。目前，保利發(fā)展中興社區(qū)地塊已經(jīng)取名為保利·永興里于2024年11月開(kāi)盤(pán)，售價(jià)為12.5萬(wàn)元/平方米。
截至目前，靜安中興社區(qū)板塊待售及在售共10個(gè)住宅項(xiàng)目，均價(jià)在12萬(wàn)-14萬(wàn)元/平方米之間，其中，靜安璽樾均價(jià)12.6萬(wàn)元/平方米，萬(wàn)科·中興傲舍均價(jià)約13.3萬(wàn)元/平方米。
總體來(lái)看，在成本方面，保利置業(yè)相比于周邊競(jìng)品仍有優(yōu)勢(shì)，為未來(lái)利潤(rùn)留足了空間，但是面臨著萬(wàn)科、保利發(fā)展等實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，最終去化如何還需產(chǎn)品力來(lái)說(shuō)話(huà)。
業(yè)績(jī)承壓，斥資超百億“補(bǔ)倉(cāng)”
盡管保利置業(yè)總部在上海，但其上海住宅項(xiàng)目并不算多，且大多數(shù)處于尾盤(pán)狀態(tài)。
據(jù)2024年財(cái)報(bào)，保利置業(yè)在上海共有17個(gè)住宅項(xiàng)目，其中代建項(xiàng)目1個(gè)、在建待售1個(gè)、在售2個(gè)，另有13個(gè)處于交付尾盤(pán)銷(xiāo)售狀態(tài)。
今年5月9日，保利置業(yè)在上海楊浦區(qū)“補(bǔ)倉(cāng)”，以42.41億元競(jìng)得楊浦濱江地塊，溢價(jià)率26.3%，高出起始價(jià)約8.8億元，創(chuàng)下楊浦濱江樓面價(jià)新高。加上此次入股的這兩宗地塊，以及與華麗家族聯(lián)合打造的“迷你”豪宅項(xiàng)目蘭桂坊855（出讓面積僅0.44萬(wàn)平方米），保利發(fā)展在上海的待售項(xiàng)目為3個(gè)。
除了上海外，保利置業(yè)還在廣州、杭州等地高溢價(jià)拿地。1月27日，保利置業(yè)以38億元底價(jià)成功競(jìng)得廣州荔灣陸居路AF020210、AF020244地塊；3月28日，保利置業(yè)競(jìng)得杭州三墩單元XH010401-17（1）地塊，成交總價(jià)10.44億元，成交樓面價(jià)22890元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)63.38%；5月21日，以17.09億元拿下杭州西湖區(qū)三墩單元XH010401-24地塊。截至目前，保利置業(yè)拿地金額已經(jīng)超過(guò)百億元，且所拿地塊多集中在華東區(qū)域。
保利置業(yè)激進(jìn)“補(bǔ)倉(cāng)”的背后也與其銷(xiāo)售目標(biāo)相關(guān)。原先，保利置業(yè)曾提出，2020年-2025年銷(xiāo)售額達(dá)到千億的目標(biāo)，如今這個(gè)目標(biāo)短時(shí)間已難以實(shí)現(xiàn)。按照今年的計(jì)劃，保利置業(yè)管理層提出“維持500億元”的銷(xiāo)售目標(biāo)。
為完成這一目標(biāo)，保利置業(yè)在華東區(qū)域不惜以高溢價(jià)緊急補(bǔ)倉(cāng)，畢竟，按照往年銷(xiāo)售情況來(lái)看，華東區(qū)域是保利置業(yè)銷(xiāo)售來(lái)源的大頭，所占份額達(dá)到40%以上。
此外，今年對(duì)于保利置業(yè)來(lái)說(shuō)也是扭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)局面至關(guān)重要的一年。財(cái)報(bào)顯示，2024年，保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)收入約402.08億元，同比下降1.8%；歸母凈利潤(rùn)1.83億元，同比下降87.3%。在利潤(rùn)承壓的背景下，此次保利置業(yè)曲線(xiàn)拿地，開(kāi)辟第二戰(zhàn)場(chǎng)，也或?yàn)槲磥?lái)利潤(rùn)增長(zhǎng)創(chuàng)造了空間。
對(duì)比去年一季度的業(yè)績(jī)，今年，保利置業(yè)開(kāi)年的表現(xiàn)不錯(cuò)，一季度歸母凈利潤(rùn)錄得1.6億元，實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈。
那么，在全力補(bǔ)倉(cāng)的局面下，今年，保利發(fā)展會(huì)持續(xù)扭轉(zhuǎn)戰(zhàn)局嗎？
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟
校對(duì) 柳寶慶
