2024年房地產(chǎn)市場仍處于調整態(tài)勢，“先冷后熱”是對全年樓市的直觀感受。橫向對比，各個城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)如何？
整體來看，核心城市憑借相對旺盛的需求及人口流量，樓市交易持續(xù)位居全國前列。上海2024年新建商品住宅成交金額約5624億元，仍占據(jù)領先地位；北京、成都、廣州、杭州、深圳新房交易額也均在2000億元以上。其中，深圳是新房成交金額前20城市中唯一一個同比正增長的城市，除了政策利好刺激需求釋放之外，也是以價換量策略奏效帶來的結果。
對于2025年，業(yè)內人士認為，年初新房成交動力略有下降，前三周平均成交量維持在中低位水平，預計節(jié)后在政策持續(xù)發(fā)酵以及需求復蘇下，新房成交量仍有反彈空間。
上海豪宅市場走出了“獨立行情”
2024年年初市場相對低迷，隨著政策“刺激”不斷強化，經(jīng)歷了從低谷到企穩(wěn)的艱難歷程?！?·17”“9·26”兩輪關鍵性政策托底，使市場在2024年第四季度取得了階段性的止跌。但由于前三季度的深度調整，最后一個季度的階段性加速修復也難以扭轉新房全年成交下降的局面。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年全國新建商品房銷售面積為9.7億平方米，比2023年下降12.9%；新建商品房銷售額9.7萬億元，同比下降17.1%。
在交易下滑的背景之下，具體到各個城市的交易排名又發(fā)生了怎樣的變化？
麟評居住大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的2024年城市房地產(chǎn)榜單顯示，從新房成交金額TOP20城市來看，上海2024年新建商品住宅成交金額約5624億元，較2023年下降12.8%，但仍占據(jù)絕對領先地位；北京、成都、廣州、杭州、深圳新房交易額均在2000億元以上，特別是深圳2024年樓市表現(xiàn)出較強的韌性，是新房成交金額前20城市中唯一正增長的城市，漲幅為4.4%，這一方面得益于政策利好刺激需求釋放，另一方面是以價換量策略奏效。此外，武漢、天津、南京、西安、青島、蘇州6個新一線城市位列第二階隊，2024年新房成交總額均在千億以上。
而從新房成交套數(shù)TOP20城市看，繼上年表現(xiàn)強勁后，2024年的成都樓市繼續(xù)走在前面，成交量達11.1萬套，位居全國第一。究其原因，經(jīng)濟增長、人口流入疊加成都對于住房需求的一系列寬松政策，激發(fā)了自住性和改善性購房需求的釋放。上海、武漢分別以成交10.9萬套、10.7萬套緊隨其后，同比分別下降21.7%、2.2%。值得肯定的是，2024年上海豪宅市場也走出了“獨立行情”，多個樓盤開盤即“日光”。
此外，在新房全年總成交套數(shù)前20城市中，?？凇⑸钲谕壬蠞q。2024年，深圳新房成交約3.8萬套，創(chuàng)近三年新高，較2023年上漲20.9%；?？诔山?.1萬套，比2023年增長12.7%。
業(yè)內預計節(jié)后新房成交仍有反彈空間
相比新房，2024年二手房市場延續(xù)“以價換量”態(tài)勢，成交保持一定規(guī)模。眾所周知，近年來，二手房交易表現(xiàn)持續(xù)好于新房，市場份額連年抬升，在房地產(chǎn)市場調控的大背景下，購房者更加謹慎地選擇購房時機和購房方式，二手房因其價格優(yōu)勢、現(xiàn)房屬性和配套設施完善等特點而受到越來越多購房者的青睞；而新房市場由于受到一些爛尾等負面消息的深度影響，購房者信心的恢復不及預期。
中指研究指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認為，2024年12月多個重點城市市場成交規(guī)模出現(xiàn)“翹尾”。在新房方面，2024年12月北京、廣州、蘇州、南京、成都、武漢、長沙新房銷售面積同環(huán)比均實現(xiàn)增長。在二手房方面，2024年12月北京成交量創(chuàng)近21個月新高；上海、廣州成交量創(chuàng)近40個月新高；深圳成交量超8000套，創(chuàng)近51個月新高；成都二手住宅成交量超2.8萬套，創(chuàng)歷史新高。
而2025年1月以來，市場銷售進入淡季行情，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1月上半月（1月1日-1月15日），重點30城新房銷售面積相比2024年12月同期下降34%，同比則在低基數(shù)下增長約12%；重點20城二手房成交套數(shù)相比2024年12月同期下降24%，同比則增長約38%。隨著春節(jié)假期到來，預計短期成交量將出現(xiàn)一定回落。
展望后市，曹晶晶認為，2025年新房銷售恢復仍面臨一些挑戰(zhàn)，比如居民收入預期尚未根本性扭轉、有效供給不足、二手房市場對新房“替代效應”等。根據(jù)中指預測，中性情形下，預計2025年全國商品房銷售面積同比下降6.3%；樂觀情形下，若貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲存量房等政策加快落實，2025年全國商品房銷售面積或可實現(xiàn)止跌。同時，宏觀經(jīng)濟運行企穩(wěn)、居民就業(yè)和收入改善也是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的必要條件。
麟評居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙也認為，繼上年末新房優(yōu)質供應以及房企大力促銷、購房需求集中釋放后，2025年初新房成交動力略有下降，前三周平均成交量維持在中低位水平，預計節(jié)后在政策持續(xù)發(fā)酵以及需求復蘇下，新房成交量仍有反彈空間。2025年，由于短期內市場購房消費行為仍較理性謹慎，加之二手房分流新房的趨勢延續(xù)，使得銷售增速難以快速走出下行趨勢，但政策的支持和市場調整可能會帶來一些積極的變化。
新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶
