一天內(nèi)，北京兩宗土地均微溢價(jià)成交，總成交價(jià)177.665億元。11月29日，朝陽(yáng)第二宗“巨無(wú)霸”組團(tuán)地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，最終由中海地產(chǎn)以153.32億元收入囊中，溢價(jià)率0.21%，打破北京單筆出讓金紀(jì)錄。隨后，豐臺(tái)新宮村“回爐重造”地塊，由福州裕誠(chéng)以0.1%的溢價(jià)率摘得。
今年6月，朝陽(yáng)首個(gè)組團(tuán)地塊以112億元成交，如今再現(xiàn)“巨無(wú)霸”組團(tuán)地塊。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這說(shuō)明組團(tuán)供地在當(dāng)前市場(chǎng)行情下的可行性和可靠性，甚至可以猜想，未來(lái)一段時(shí)間，朝陽(yáng)土拍可能會(huì)出現(xiàn)“酒仙橋+X”的組合。
153.32億元！打破北京單筆出讓金紀(jì)錄
朝陽(yáng)第二宗“巨無(wú)霸”組團(tuán)地塊具體為，朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋舊城區(qū)改建項(xiàng)1019-0014地塊、小紅門鄉(xiāng)剩余土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目XHM-10、12地塊、十八里店朝陽(yáng)港一期土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1303-692、683、1301-L01、L02地塊。此次報(bào)名企業(yè)包括華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)。最終，中海地產(chǎn)以153.32億元收入囊中，溢價(jià)率0.21%，三個(gè)地塊的銷售指導(dǎo)價(jià)分別為12.5萬(wàn)元/平方米、8萬(wàn)元/平方米、7.9萬(wàn)元/平方米。
該組團(tuán)地塊于10月15日發(fā)布預(yù)申請(qǐng)公告，打包酒仙橋、十八里店、小紅門3宗地塊并且整體推出，起始價(jià)高達(dá)153億元，還未開(kāi)拍，就打破了北京單筆土地出讓金紀(jì)錄。這也是繼今年6月朝陽(yáng)首次推出組團(tuán)地塊之后，又一個(gè)以組團(tuán)形式出現(xiàn)的“巨無(wú)霸”地塊。當(dāng)時(shí)，由酒仙橋、前葦溝、中關(guān)村朝陽(yáng)園北區(qū)3塊地組成的組團(tuán)地塊，被中建智地聯(lián)合朝陽(yáng)城開(kāi)以112億元獲得。
對(duì)此，中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，今年6月，朝陽(yáng)區(qū)首次嘗試以組團(tuán)形式供地時(shí)，市場(chǎng)觀望和質(zhì)疑聲音不斷。如今酒仙橋的北京宸園首期開(kāi)盤即售罄是對(duì)質(zhì)疑聲最好的回應(yīng)，也論證了組團(tuán)供地在當(dāng)前市場(chǎng)行情下的可行性和可靠性，甚至可以猜想，未來(lái)一段時(shí)間，朝陽(yáng)土拍可能會(huì)出現(xiàn)“酒仙橋+X”的組合。
據(jù)悉，為了此次能夠順利出讓，朝陽(yáng)第二宗“巨無(wú)霸”組團(tuán)地塊較預(yù)申請(qǐng)時(shí)，控高、建筑規(guī)模等指標(biāo)進(jìn)行了優(yōu)化修改。例如，將酒仙橋、十八里店地塊建筑高度局部提高至80米；降低十八里店朝陽(yáng)港地塊配建規(guī)模，由原需配建“4500平方米機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施、1500平方米社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施”調(diào)整為“不少于1000平方米社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施”；允許L01、L02地塊B4綜合性商服用地整體轉(zhuǎn)讓等。
在張凱看來(lái)，這些規(guī)劃調(diào)整都對(duì)中海地產(chǎn)更加友好，在保證其利潤(rùn)空間前提下，減輕商業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力，幫助資金快速回籠；而且建筑高度增加的同時(shí)容積率就會(huì)降低，也能給購(gòu)房者提供更加舒適的居住體驗(yàn)。
酒仙橋項(xiàng)目銷售前景被看好
從“巨無(wú)霸”組團(tuán)具體地塊來(lái)看，酒仙橋地塊為純住宅用地，無(wú)任何配建。建設(shè)用地面積約2.8公頃，規(guī)劃建筑面積約7.8萬(wàn)平方米。由于酒仙橋地塊所在區(qū)域已有北京宸園首期開(kāi)盤即售罄的業(yè)績(jī)引領(lǐng)，此次又有調(diào)規(guī)加持，其銷售也被業(yè)內(nèi)看好。
值得關(guān)注的是，此次十八里店朝陽(yáng)港地塊與金隅新項(xiàng)目北京隅·東序僅有一路之隔。朝陽(yáng)港地塊建設(shè)用地面積約9.35公頃，該地塊規(guī)劃建筑規(guī)模約25.8萬(wàn)平方米，規(guī)劃用途為二類居住用地、托幼用地、綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，配建較多。
十八里店朝陽(yáng)港板塊界面全新，環(huán)線+板塊+教育+臨鐵，幾大要素疊加對(duì)購(gòu)房人群有較強(qiáng)的吸引力。周邊競(jìng)品金隅云筑一期二期三期網(wǎng)簽率均已超過(guò)70%，保利朝央和煦今年1月開(kāi)盤推出394套房源，目前已網(wǎng)簽341套。同時(shí)，這幾個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)簽價(jià)格在7.4萬(wàn)元-7.7萬(wàn)元/平方米之間，和銷售指導(dǎo)價(jià)相差不大，這也說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)于該板塊的認(rèn)可。
相比之下，小紅門地塊的“存在感”稍弱，建設(shè)用地面積約2.55公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約5.8萬(wàn)平方米。雖然位于三環(huán)和四環(huán)之間，但板塊界面老舊雜亂，主要是老舊小區(qū)、汽配城、城外城家居，以及難以拆遷的龍爪樹(shù)村，再加之配套不足，完全掩蓋了其環(huán)線優(yōu)勢(shì)。周邊在售項(xiàng)目中建·星光里去年7月初開(kāi)盤，距今已經(jīng)15個(gè)月，推出全部322套房源，目前網(wǎng)簽221套，網(wǎng)簽率68.6%，去化速度并不理想。本次有中海地產(chǎn)的新項(xiàng)目入市，可能會(huì)帶來(lái)一定的去化壓力。
豐臺(tái)新宮村“回爐重造”地塊微溢價(jià)成交
當(dāng)天成交的另一宗地塊是豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化槐房村和新宮村舊村改造項(xiàng)目NY-030（南區(qū)）。由于現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有開(kāi)發(fā)商取號(hào)參加競(jìng)拍，因此未進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，而是以網(wǎng)上最高報(bào)價(jià)即第二手報(bào)價(jià)成交，溢價(jià)率0.1%。由福州裕誠(chéng)房地產(chǎn)有限公司（簡(jiǎn)稱“福州裕誠(chéng)”）以24.345億元成交拿下，成交樓面地價(jià)約4萬(wàn)元/平方米。
據(jù)天眼查顯示，福州裕誠(chéng)由福州匯成佰悅投資有限公司100%持股，背后的實(shí)控人為薛葉光，薛葉光旗下公司此前與廈門建發(fā)有過(guò)很多合作，其中包括北京建發(fā)·觀云在內(nèi)。2023年，福建雄旺拿下建發(fā)·觀云地塊后引入建發(fā)、匯誠(chéng)集團(tuán)三方合作，最終由建發(fā)操盤。
此次成交的豐臺(tái)新宮村地塊用地面積約3.04萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模約6.08萬(wàn)平方米，容積率為2.0，該地塊未來(lái)商品住房銷售指導(dǎo)價(jià)為8.3萬(wàn)元/平方米，具體價(jià)格可浮動(dòng)8%。
值得一提的是，豐臺(tái)新宮村地塊是一宗“回爐重造”地塊。該地塊原計(jì)劃是9月20日競(jìng)拍，但因故終止出讓。再次出讓時(shí)，地塊信息也發(fā)生變化，原本地塊分南北兩個(gè)地塊整體出讓，但本次南側(cè)地塊又拆分為兩個(gè)小地塊，本次出讓的是01地塊，土地面積從原來(lái)的5.39萬(wàn)平方米調(diào)整至3.04萬(wàn)平方米，起始價(jià)從52億元下調(diào)至24.32億元，容積率從2.5降至2.0；起始樓面價(jià)保持穩(wěn)定，從4.02萬(wàn)元/平方米調(diào)減至4萬(wàn)元/平方米。
據(jù)張凱分析，新宮村地塊位于豐臺(tái)南苑街道，北側(cè)200米是地鐵4號(hào)線與19號(hào)線的換乘站新宮站，西側(cè)是大悅春風(fēng)里，北側(cè)是槐房萬(wàn)達(dá)。與“森與天成”項(xiàng)目相比，地塊更加規(guī)整，軌道內(nèi)穿帶來(lái)的噪音震動(dòng)感也會(huì)小很多。而區(qū)域內(nèi)另外一競(jìng)品項(xiàng)目“建發(fā)璟院”基本已清盤，項(xiàng)目網(wǎng)簽均價(jià)7.9萬(wàn)元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)8.3萬(wàn)元/平方米；森與天成受地鐵上蓋影響，目前去化率僅為17.5%，網(wǎng)簽均價(jià)7.5萬(wàn)元/平方米。本次福州裕誠(chéng)拿地，趕在建發(fā)璟院清盤的節(jié)點(diǎn)，時(shí)機(jī)比較成熟。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 穆祥桐
