在各地推出優(yōu)質(zhì)地塊、優(yōu)化出讓規(guī)則的前提下，8月土地市場(chǎng)仍然延續(xù)“規(guī)模走低、熱度分化”的趨勢(shì)。僅上海、杭州等地個(gè)別地塊出現(xiàn)高溢價(jià)成交的情況，土地市場(chǎng)整體以底價(jià)成交為主。
與此同時(shí)，房企整體拿地意愿低迷。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，1-8月，TOP100企業(yè)拿地總額4731.3億元，同比下降40.0%，降幅呈現(xiàn)繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。在業(yè)內(nèi)人士看來，由于土地供應(yīng)節(jié)奏放緩和新房市場(chǎng)萎靡，房企投資信心不足，短期投資趨緊勢(shì)頭難改。
8月杭州宅地溢價(jià)率“一枝獨(dú)秀”
8月重點(diǎn)城市的土地成交量持續(xù)處于低位?？硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計(jì)顯示，8月，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交4795萬平方米，環(huán)比上月同期下降6%，同比下降30%。上海、廣州成交金額分別為117億元和91億元，其余城市均在50億元以下。與此同時(shí)，土地?zé)岫瘸掷m(xù)分化：上海、杭州、揚(yáng)州等地單月平均溢價(jià)率突破10%，更多城市以低溢價(jià)或底價(jià)成交為主，如廣州、武漢、西安、南京等城市8月絕大多數(shù)地塊仍是底價(jià)成交，平均溢價(jià)率均未超過0.5%。
值得關(guān)注的是，8月30日，南京18宗涉宅地塊同日出讓，最終僅1宗溢價(jià)成交、17宗底價(jià)成交，成交總金額84.101億元。8月29日，南京位于江北新區(qū)5宗涉宅用地出讓，最終也是均以底價(jià)成交，成交總價(jià)合計(jì)19.82億元。8月28日，南京高淳區(qū)成交的6宗宅地也均以底價(jià)成交，而且大多是地方國(guó)企在托底拿地。
此外，中指研究院統(tǒng)計(jì)也顯示，1-8月，TOP100企業(yè)拿地總額4731.3億元，同比下降40.0%，相較1-7月降幅繼續(xù)擴(kuò)大2.0個(gè)百分點(diǎn)。8月，上海、北京、杭州、南京等一二線城市雖有土地推出，但整體成交略顯平淡，僅少數(shù)核心地塊溢價(jià)率較高。
其中，溢價(jià)率最為突出的城市是杭州，8月29日，杭州拱墅區(qū)4宗宅地出讓，平均溢價(jià)率高達(dá)27.3%。包括濱江旗下的杭州濱航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)約16.08億元摘得康橋單元GS120201-03地塊，樓面價(jià)22975元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到了36.52%。
從土地出讓規(guī)則來看，各地持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊的同時(shí)，出讓方式也在不斷優(yōu)化。最為引人關(guān)注的是，8月27日上海優(yōu)化新出讓商品住房用地中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)、住房供應(yīng)比例等。對(duì)此，中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭表示，這也意味著“7090政策”（商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到70%以上）正式退出上海市場(chǎng)。未來更多的大面積產(chǎn)品將涌入上海新房市場(chǎng)，更好地適應(yīng)當(dāng)下住房需求結(jié)構(gòu)變化。
此外，8月28日，深圳掛牌一宗寶安區(qū)新安街道居住用地，突破了此前溢價(jià)率15%的慣例，按照“價(jià)高者得”的原則確定競(jìng)得人。這對(duì)于有實(shí)力的房企而言，可以增加其拿到地塊的概率。
1-8月超7成房企拿地投資額同比下降
在各個(gè)城市土地市場(chǎng)分化的同時(shí)，企業(yè)投資力度也呈現(xiàn)出斷層、分化趨勢(shì)，投資依然謹(jǐn)慎。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，1-8月拿地金額超過百億的企業(yè)僅有13家，比去年同期減少6家。而且，8月房企投資意愿降至“冰點(diǎn)”，未能延續(xù)6、7月底部回升態(tài)勢(shì)。從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30家房企來看，8月單月投資金額不足200億元，同環(huán)比分別下降77%和49%，為近兩年次低，僅高于2023年1月份。
8月，僅有綠城中國(guó)、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、中國(guó)鐵建、中海地產(chǎn)等企業(yè)拿地，主要集中在上海、杭州等核心城市。而從前8個(gè)月的拿地表現(xiàn)來看，超7成企業(yè)投資金額同比下降，不僅僅是民企投資暫緩，過去一年拿地較多的央國(guó)企如華潤(rùn)置地、保利、中海、招商蛇口投資金額同比跌幅也較大。
另?yè)?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前8個(gè)月，綠城中國(guó)、建發(fā)房產(chǎn)和華潤(rùn)置地位列新增貨值前三。1-8月，綠城中國(guó)以629億元新增貨值占據(jù)榜單第一，建發(fā)房產(chǎn)以613億元新增貨值位列第二，華潤(rùn)置地新增貨值規(guī)模為508億元，位列第三。TOP10企業(yè)2024年1-8月新增貨值總額4506億元，占TOP100企業(yè)的31.1%。
圖/中指研究院
從重點(diǎn)城市拿地金額位居前列的房企來看，央企國(guó)企仍是主力，民企也在重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)。比如，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、中建壹品、中國(guó)中鐵、華潤(rùn)置地等在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局，央國(guó)企仍保持較高參與度，綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)等民企和混合所有制企業(yè)也聚焦重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)，寧波江山萬里、偉星房產(chǎn)和得力房產(chǎn)等區(qū)域性房企則深耕重點(diǎn)城市、增加土地儲(chǔ)備。
其中，作為杭州地界房產(chǎn)領(lǐng)域的“扛把子”，今年以來濱江與綠城幾乎從未缺席一次杭州的土地出讓，而且斬獲頗豐。比如，8月29日，綠城以總價(jià)約18.87億摘得三塘單元XC0501-R21-16地塊，溢價(jià)率25.21%，樓面價(jià)37485元/平方米，刷新三塘板塊地價(jià)新紀(jì)錄。
整體而言，克而瑞分析人士認(rèn)為，房企投資仍處于低迷期。土拍市場(chǎng)逐步恢復(fù)了傳統(tǒng)的少量多次供應(yīng)模式，整體供應(yīng)節(jié)奏放緩。而且土拍市場(chǎng)熱度出現(xiàn)明顯分化現(xiàn)象，核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)競(jìng)拍的同時(shí)，非核心區(qū)域土地則持續(xù)遇冷。在企業(yè)端，銷售疲軟對(duì)拿地信心產(chǎn)生明顯影響，投資策略持續(xù)趨緊，短期內(nèi)企業(yè)更注重于去庫(kù)存、緩解資金壓力、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方面。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 穆祥桐
