上半年，土地市場供需兩弱特征延續(xù)，整體偏冷與局部火熱并存。同時(shí)，房企拿地更加聚焦，國央企及地方城投仍在擔(dān)當(dāng)兩大拿地主力，僅有少數(shù)地區(qū)本土民企活躍度尚可。由于房企傾向收緊投資，百強(qiáng)房企總體拿地金額進(jìn)一步下滑。
對(duì)于下半年土地市場，據(jù)機(jī)構(gòu)分析人士預(yù)測，短期內(nèi)房企資金承壓、市場去化預(yù)期不足等仍是阻力，區(qū)域間土地市場熱度分化或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。
建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地新增貨值位列前二
進(jìn)入2024年，多地計(jì)劃供地規(guī)模仍有下滑趨勢，“少量多次”的供地模式也在沿用，加之房企拿地?zé)崆槠毡椴桓?，土地市場供需?guī)模持續(xù)“縮水”。又由于房企資金持續(xù)承壓，加之市場預(yù)期不足，房企更加傾向收緊投資，總體拿地金額進(jìn)一步下滑。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-6月，TOP100企業(yè)拿地總額3801億元，同比下降35.8%，相較1-5月降幅繼續(xù)擴(kuò)大。從新增貨值來看，建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地和中建壹品位列前三。1-6月，建發(fā)房產(chǎn)以608億元新增貨值占據(jù)榜單第一，華潤置地以481億元新增貨值位列第二，中建壹品新增貨值規(guī)模為470億元，位列第三；TOP10企業(yè)新增貨值總額3743億元，占TOP100企業(yè)的33.7%。
2024年上半年房企新增貨值
圖/中指研究院
此外，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從監(jiān)測的重點(diǎn)100家房地產(chǎn)企業(yè)來看，2024上半年100家房企總權(quán)益拿地金額為1731億元，較2023上半年下降57.21%，較去年下半年下降68.81%，總權(quán)益拿地金額創(chuàng)近年來新低。此外，房企拿地更加聚焦一二線城市，三四線城市拿地金額占比持續(xù)縮小。
2024上半年房企拿地格局未變，國央企及城投平臺(tái)持續(xù)擔(dān)當(dāng)兩大主力，不過節(jié)奏發(fā)生輕微改變，民營房企占比略有提升，主要系部分城市本土企業(yè)拿地踴躍的帶動(dòng)，比如依舊是民企爭奪主戰(zhàn)場的杭州。
根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上半年國央企權(quán)益拿地金額占比40%，較2023年持平，代表企業(yè)有建發(fā)、華潤、中海以及中建系等。其中，建發(fā)房產(chǎn)憑借269.2億元奪得2024上半年權(quán)益拿地金額冠軍。地方城投權(quán)益拿地金額占比由上年的44%降至42%，但整體占比仍然處于略微領(lǐng)先地位，TOP20榜單中有石家莊城發(fā)投、泉州城建、錢江新城3家，拿地金額全部呈現(xiàn)上升態(tài)勢。
對(duì)比來看，民營房企占比仍然較小，代表企業(yè)主要分別兩類，一是以綠城、龍湖等為代表的頭部品牌民企，扎根市場多年，土地儲(chǔ)備相對(duì)穩(wěn)?。欢且詾I江集團(tuán)、大華集團(tuán)等為代表的區(qū)域優(yōu)質(zhì)民企，主要以深耕大本營為主，持續(xù)活躍于本地土拍市場。
事實(shí)上，2022年是房企格局改變的明顯分界點(diǎn)，在2021年及以前，民企房企拿地步伐更為“激進(jìn)”，然而進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)市場下行壓力逐步蔓延，民營房企受困于資金壓力，拿地步伐收斂，自此國央企及城投平臺(tái)逐漸擔(dān)當(dāng)拿地主力，城投兜底現(xiàn)象逐步深入。
業(yè)內(nèi)：下半年土地市場或持續(xù)低溫運(yùn)行
圖/中指研究院
上半年，土地市場整體表現(xiàn)一般，熱度回升曲折、緩慢，局部升溫、拿地聚焦等特征更為凸顯。在這樣的市場背景之下，近期多地對(duì)土拍政策進(jìn)行調(diào)整，逐步取消土拍限價(jià)。比如，上海拍地取消了商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求，成交地價(jià)由市場化競價(jià)確定，這意味著從2021年一批次集中供地開始實(shí)施的限價(jià)競價(jià)政策及2023年6月開始實(shí)行的觸頂搖號(hào)機(jī)制不再實(shí)行，有利于進(jìn)一步提升土地資源市場化配置效率。截至目前，22城中仍設(shè)定土地限價(jià)的城市僅北京、深圳（15%上限）和寧波（30%上限）。
不過，據(jù)中指研究院分析師陳興邦介紹，近期在北京供地中，有2宗地突破了此前地價(jià)上限15%的慣例，寧波6月7日推出的2宗宅地均未設(shè)置地價(jià)上限，未來這幾個(gè)城市繼續(xù)優(yōu)化土地限價(jià)的預(yù)期也進(jìn)一步增強(qiáng)。
陳興邦認(rèn)為，隨著各地土拍政策頻出，房地產(chǎn)企業(yè)也在積極適應(yīng)并調(diào)整戰(zhàn)略。對(duì)于優(yōu)勢地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，房企投資積極性較高，競爭也更加激烈。而對(duì)于性價(jià)比不高的地塊，房企拿地較為謹(jǐn)慎。土拍分化加劇，也導(dǎo)致房企拿地短期內(nèi)依舊保持審慎態(tài)勢。
由于房企資金承壓、市場去化預(yù)期不足等仍是阻力，諸葛數(shù)據(jù)研究中心預(yù)測下半年土地市場整體熱度將延續(xù)低溫運(yùn)行，房企拿地持續(xù)謹(jǐn)慎態(tài)度，但不乏核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊土拍仍現(xiàn)火熱局面。
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪分析，今年下半年土地市場供應(yīng)節(jié)奏將會(huì)有明顯加快，成交規(guī)模也隨之上升。下半年供需規(guī)模將較上半年提升，但全年供需規(guī)模不及去年。整體熱度以“穩(wěn)”為主，核心一二線城市仍有“地王”涌現(xiàn)。由于房企資金情況并未完全好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)下半年高溢價(jià)拿地出現(xiàn)的可能性不大。同時(shí)對(duì)于房企來說，一二線城市因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)吸引人口等要素存在，改善需求旺盛，聚焦一二線城市似乎已成常態(tài)，核心地塊更能刺激房企競爭。此外，在行業(yè)整體資金流動(dòng)性不足下， 預(yù)計(jì)下半年國央企和地方城投仍為兩大拿地主力，民營房企仍然謹(jǐn)慎入場。
新京報(bào)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊利
