4月北京政策密集發(fā)布，尤其是當(dāng)月最后一天，優(yōu)化限購政策為市場走勢帶來信心，令“五一”小長假樓盤到訪量的轉(zhuǎn)化率明顯提高。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，5月1日至5日，北京新建商業(yè)住宅合計成交面積1.65萬平方米，日均成交面積為0.33萬平方米，較2023年“五一”假期日均成交上漲19%。在業(yè)內(nèi)人士看來，北京政策的利好釋放將會在較長周期內(nèi)持續(xù)顯現(xiàn)。
部分項目到訪量明顯增加
“此次政策效果立竿見影，‘五一’期間，項目的到訪和成交量都有明顯提升，每天的到訪量都在100組以上，售樓處接待時間通常延續(xù)到晚上10點以后，客戶熱情較高。成交量方面，與新政出臺前節(jié)假日相比，會有20%-30%的提升，轉(zhuǎn)化率也明顯的提高。”位于北京南五環(huán)至南六環(huán)之間的綠城曉月和風(fēng)營銷負(fù)責(zé)人秦喆告訴記者。
這個“五一”小長假，北京樓市呈現(xiàn)回溫。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5日，北京新建商業(yè)住宅合計成交面積1.65萬平方米，日均成交面積為0.33萬平方米，較2023年、2019年“五一”假期日均成交分別上漲19%和12%。
小長假的前一天（4月30日），北京優(yōu)化了限購政策，主要是在現(xiàn)有限購政策基礎(chǔ)上，對五環(huán)外增加1套購房指標(biāo)。北京近幾年五環(huán)外新房成交套數(shù)占全市比例均在八成左右，因此新政預(yù)期將帶動新房市場活躍度提升。
對此，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，此次限購政策調(diào)整適逢“五一”假期，從市場反饋來看，五環(huán)外多個新房售樓處到訪量明顯增多，典型樓盤整體到訪量增加20%左右。雖然今年“五一”假期期間，北京部分優(yōu)質(zhì)項目到訪量增加明顯，但觀望情緒仍在。
招商蛇口北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新政之后能明顯感覺到訪的人多起來，4月30日政策的推動作用將會慢慢顯現(xiàn)出來，預(yù)期未來成交還會更好。據(jù)他介紹，招商璽“五一”成交21套，總金額達(dá)到3.2億元。元璽的銷售也很可觀，5天銷售3.17億元。而經(jīng)歷“五一”假期之后，璀璨公元的預(yù)售期房已基本賣完，現(xiàn)房將在下半年拿到預(yù)售許可證后開始銷售。
此外，位于房山的北京建工攬星樾及攬星宸項目5天銷售37套房；在小長假的最后一天，保利發(fā)展北京公司也發(fā)布了成交數(shù)據(jù)，“五一”期間北京公司銷售8.4億元，其中保利·頤璟和煦銷售37套。
綠城位于北京東北五環(huán)邊的曉風(fēng)印月項目營銷負(fù)責(zé)人劉曉悅稱，“五一”期間項目的到訪量環(huán)比前一周大幅提升，成交轉(zhuǎn)化較前一周翻倍，一方面是此次政策出臺的比較及時，助力銷售，另一方面很多客戶也會選擇在小長假比較充裕的時間做購房選擇。
劉曉悅認(rèn)為，“五一”小長假有個良好的開端，后續(xù)的走勢還需時間驗證，對于客戶而言也需要一定的政策消化周期，不過，此次限購政策的調(diào)整釋放出的積極信號遠(yuǎn)比釋放出來的需求量作用更大，持續(xù)存在的新需求是穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。
秦喆則表示，“這次新政的反應(yīng)很快，在‘五一’期間已經(jīng)有明顯的效果，后續(xù)經(jīng)過一段時間的發(fā)酵，對于整個樓市，特別是對于五環(huán)外的改善型項目，還會帶來一波行情；新政提振了購房者的信心，此前的觀望情緒得到緩解。整體來看，5月份市場成交量雖不會是爆發(fā)性增長，但是肯定會持續(xù)向好?！?/p>
利好五六環(huán)間配套成熟板塊
北京整體政策保持穩(wěn)步優(yōu)化的節(jié)奏。今年以來，北京取消了離婚家庭三年內(nèi)不得購房的限制、上調(diào)了購買綠色建筑等住房的公積金貸款額度、優(yōu)化購買已改造老舊小區(qū)的公積金政策、調(diào)整離婚一年內(nèi)貸款人的信貸政策等，一定程度上促進(jìn)了購房需求釋放。
對于增加五環(huán)外購房套數(shù)，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，一方面可以更好地滿足多樣化改善性住房需求，另一方面也是與北京城市發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)的，《北京城市總體規(guī)劃(2016年—2035年)》明確要構(gòu)建“一核一主一副、兩軸多點一區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)，其中“多點”即指5個位于平原地區(qū)的新城，包括順義、大興、亦莊、昌平、房山新城，定位為承接中心城區(qū)適宜功能和人口疏解的重點地區(qū)。
“‘五一’假期樓市從區(qū)域和項目來看，整體分化依然比較明顯，順義、昌平等具備一定客戶支撐度的區(qū)域，市場活躍度相對更高，客戶到訪量增加更為明顯?！辈芫Ьдf。
新政影響哪些購房人群、哪些板塊的項目？秦喆表示，這次更多是刺激改善性需求的釋放，他們關(guān)注大戶型居多，對產(chǎn)品品質(zhì)及實景體驗更為敏感。此外，新政主要對五環(huán)與六環(huán)之間、交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)、配套成熟的板塊利好更大。
劉曉悅認(rèn)為，這次新政對五環(huán)外產(chǎn)業(yè)、交通等配套相對成熟的優(yōu)質(zhì)區(qū)位，以及高品質(zhì)高性價比的項目較為友好，“對于一些原來需要賣房才能有指標(biāo)和資格的客群，通過這次利好實現(xiàn)了需求釋放；對于一些資金相對充裕有改善需求的客群，通過本次利好政策，省去了賣二手房的交易環(huán)節(jié)，直接購買新房?！?/p>
五環(huán)外是政策紅利的區(qū)域，但是受政策影響分化也大。其中，熱門板塊的典型項目到訪量上漲明顯，這些熱點區(qū)域基本都是北京改善購房集中的地段。
業(yè)內(nèi)：樓市政策優(yōu)化將呈“漸進(jìn)式”
“整體來看，預(yù)計節(jié)后政策效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)，帶動北京樓市成交好轉(zhuǎn)?！辈芫Ь缡钦J(rèn)為。
另有北京一在售樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，這么短的時間，政策的效應(yīng)還沒有完全顯現(xiàn)出來，預(yù)計后期隨著看房量的增長，成交仍會繼續(xù)改善。
北京鏈家研究院院長高原表示，北京政策的利好釋放將會在較長周期內(nèi)持續(xù)顯現(xiàn)。改善性群體購置住房的目標(biāo)是對原有居住條件的升級與改善，選擇面廣、要求多元是這類群體的特點，也決定了他們的購房決策周期相對更長。
“今年以來，北京房地產(chǎn)市場整體保持平穩(wěn)運行態(tài)勢，新房市場有一定調(diào)整壓力，二手房市場活躍度相對較高，4月份二手房成交量超1.3萬套，本次政策落地執(zhí)行有利于五環(huán)外市場進(jìn)一步活躍?！标愇撵o表示，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行或意味著北京樓市政策優(yōu)化節(jié)奏整體仍將是“漸進(jìn)式”的，當(dāng)前北京限購政策仍較為嚴(yán)格，從支持剛需和多樣化改善性住房需求以及城市未來發(fā)展空間格局的角度看，未來北京針對不同人群、不同面積段、不同區(qū)域的限購政策仍有優(yōu)化預(yù)期，同時降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等方面也具備優(yōu)化空間。
對于后續(xù)政策預(yù)期，秦喆也認(rèn)為，目前釋放的是一撥原來就具備購房資格的改善客戶需求，希望后續(xù)出臺一些政策，能夠引入客戶增量，不一定是對整個北京，可以是五環(huán)外的部分地區(qū)，“這次新政，表達(dá)了政府支持房地產(chǎn)行業(yè)的導(dǎo)向和信心，后面應(yīng)該還會有政策落地?！?/p>
劉曉悅說，本次政策是定向某個群體和限定區(qū)域的政策放松，更多客戶關(guān)心購房成本的降低，“后續(xù)期待契稅調(diào)減以及針對非京籍限購政策放松，如社保年限調(diào)減等；另外期待拿地條件放寬松，有助于有實力的開發(fā)商創(chuàng)造更好的產(chǎn)品，提升居住舒適度?！?/p>
新京報記者 袁秀麗 段文平
編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁
