5月6日，北京發(fā)布首宗住宅+產(chǎn)業(yè)+配套組合供應(yīng)用地預(yù)申請(qǐng)公告，起始價(jià)112億元，最高溢價(jià)率為15%。該地塊采用了將住宅用地與產(chǎn)業(yè)用地及商業(yè)配套用地一次性組合供應(yīng)的方式，此前業(yè)內(nèi)關(guān)注的酒仙橋住宅用地也出現(xiàn)在組合中，具體包括朝陽(yáng)區(qū)北部酒仙橋、前葦溝、電子城三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域的住宅、產(chǎn)業(yè)及配套用地。此次供地的創(chuàng)新方式在于，以五環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源帶動(dòng)五環(huán)外潛力板塊及重點(diǎn)功能區(qū)高端產(chǎn)業(yè)板塊的土地供應(yīng)。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，本次土地組合供應(yīng)是通過(guò)市場(chǎng)化手段，引導(dǎo)具有資金及開發(fā)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變的一種新探索。
住宅+產(chǎn)業(yè)+商業(yè)配套組合供地
北京此次發(fā)布的住宅+產(chǎn)業(yè)+配套組合供應(yīng)用地，全稱為朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋舊城區(qū)改建項(xiàng)目1019-0005、0006、0007地塊、孫河鄉(xiāng)前葦溝組團(tuán)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目3006-006、008、009、010、011地塊、中關(guān)村朝陽(yáng)園北區(qū)2905-0017地塊的用地預(yù)申請(qǐng)公告。地塊總建設(shè)用地面積約15.7公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約28.3萬(wàn)平方米，起始價(jià)112億元；預(yù)申請(qǐng)受理時(shí)間自5月6日起至6月7日。
本次掛牌出讓宗地設(shè)定土地合理上限價(jià)格128.8億元，溢價(jià)率為15%。當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，參與現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的競(jìng)買人須提交《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書》。
值得關(guān)注的是，該項(xiàng)目由3個(gè)地塊組成，其中酒仙橋地塊建設(shè)用地面積約4.17公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約10.48萬(wàn)平方米，規(guī)劃用途為二類居住用地、托幼用地；孫河鄉(xiāng)前葦溝地塊建設(shè)用地面積約8.25公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約9.61萬(wàn)平方米，規(guī)劃用途為二類居住用地、商業(yè)用地、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地、社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心用地；中關(guān)村朝陽(yáng)園北區(qū)地塊建設(shè)用地面積約3.28公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約8.21萬(wàn)平方米，規(guī)劃用途為其他類多功能用地。
以五環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源帶動(dòng)五環(huán)外潛力板塊
本次土地組合最為顯著的兩個(gè)特點(diǎn)就是體量大、類型多元。
對(duì)此 ，北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原認(rèn)為，本次出讓土地包括了朝陽(yáng)區(qū)北部酒仙橋、前葦溝、電子城三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域的住宅、產(chǎn)業(yè)及配套用地，此舉不僅對(duì)補(bǔ)足北部地區(qū)教育、養(yǎng)老、居住功能配套有顯著提升作用，也能夠促進(jìn)片區(qū)職住平衡，滿足民生實(shí)際需求。
中指研究院土地市場(chǎng)研究總監(jiān)張凱則表示，今日推出的酒仙橋地塊臨近東北四環(huán)，周邊配套成熟，與望京核心商圈交通便捷，具有較高的投資價(jià)值。前葦溝地塊位于東北五環(huán)外，周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。值得關(guān)注的是，4月30日北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購(gòu)政策的通知》明確，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購(gòu)一套住房，由此來(lái)看，該地塊未來(lái)將更好地滿足首都人民對(duì)改善型住房的新期待。此外，中關(guān)村朝陽(yáng)園北區(qū)是朝陽(yáng)重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，本次供應(yīng)地塊位于阿里巴巴北京總部周邊，既有較強(qiáng)的商業(yè)配套需求，又易形成科技研發(fā)的集聚效應(yīng)。
北京市規(guī)劃自然資源委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京將結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系新變化以及人民群眾對(duì)高品質(zhì)住房的新期待，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。此次創(chuàng)新供地方式，旨在以五環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)資源帶動(dòng)五環(huán)外潛力板塊及重點(diǎn)功能區(qū)高端產(chǎn)業(yè)板塊的土地供應(yīng)，打造更加宜居、宜業(yè)的城市空間，推動(dòng)北京城市總體規(guī)劃落地實(shí)施。
有望打破北京土地出讓金額記錄
對(duì)于拿地企業(yè)而言，高原認(rèn)為，本次土地組合中出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)用地與配套設(shè)施土地，對(duì)開發(fā)企業(yè)提出了更高要求——開發(fā)企業(yè)必須具備極強(qiáng)的開發(fā)實(shí)力，同時(shí)采取“深耕”“精耕”策略，加快向房地產(chǎn)發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型。一方面產(chǎn)業(yè)用地的加入，實(shí)際上要求開發(fā)企業(yè)能夠發(fā)揮產(chǎn)業(yè)、要素導(dǎo)入的主體作用，進(jìn)而促進(jìn)資金、資源向區(qū)域集中，在激發(fā)新質(zhì)生產(chǎn)力的同時(shí)，推動(dòng)區(qū)域整體發(fā)展革新。另一方面，多種配套用地的進(jìn)入，則要求開發(fā)企業(yè)具有多重資源的調(diào)度、管理能力才能真正共享城市發(fā)展紅利。本次土地組合供應(yīng)是通過(guò)市場(chǎng)化手段引導(dǎo)具有資金及開發(fā)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變的一種新探索。
而對(duì)于普通購(gòu)房者而言，高原認(rèn)為，此次土地組合中建筑面積近四成為城市配套，其中包括托幼、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)綜合服務(wù)與社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)等多重配套。這也意味著未來(lái)朝陽(yáng)北部片區(qū)教育、養(yǎng)老、衛(wèi)生等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題將得到有效解決，同時(shí)區(qū)域面貌與生活環(huán)境也更加良好，無(wú)疑對(duì)在這一片區(qū)工作、生活的人群帶來(lái)顯著利好。此外，這次土地出讓也會(huì)在酒仙橋、前葦溝地區(qū)形成定位不同、梯次明顯、供給穩(wěn)定的住宅產(chǎn)品，對(duì)整個(gè)朝陽(yáng)北板塊形成住宅“錨定”，有助于實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，解決購(gòu)房者后顧之憂。
更為重要的是，“此次土地起拍價(jià)達(dá)112億元，如順利出讓，有望打破北京土地出讓金額紀(jì)錄。此外，也體現(xiàn)出城市規(guī)劃中的一種新思路與新探索。相信在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，將吸引兼具資金實(shí)力與綜合開發(fā)能力的企業(yè)積極響應(yīng)與參與。”高原說(shuō)。
但從全國(guó)范圍來(lái)看，國(guó)內(nèi)土地成交金額過(guò)百億元的單宗土地共有34宗，其中最高出讓金額為上海市徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3土地組合于2020年創(chuàng)下的310.5億元。除一線城市外，杭州、蘇州、廈門、武漢、南寧、珠海等副省級(jí)城市或二線城市，也產(chǎn)生過(guò)百億的單宗土地出讓紀(jì)錄。因此，北京此次土地出讓盡管金額、面積較大，但放眼全國(guó)范圍也并非“鳳毛麟角”。
北京“百億大盤”將花落誰(shuí)家，值得期待。
新京報(bào)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 陳荻雁
