近期，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，后續(xù)政策導向如何？中共中央政治局會議再次定調(diào)。

據(jù)新華社報道，中共中央政治局4月30日召開會議，強調(diào)繼續(xù)堅持因城施策，壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產(chǎn)市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質量發(fā)展。

58安居客研究院院長張波對貝殼財經(jīng)記者表示，目前，房企項目“白名單”制度不斷落地，金融機構加強了對房企的資金支持力度，但一些消極消息依然影響了金融機構對房企的信心，后續(xù)，仍需加強防范房企資金側的風險。

消化存量房產(chǎn)、優(yōu)化增量住房 新房、二手房可更好聯(lián)動

中共中央政治局會議明確提出，要結合房地產(chǎn)市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。

這一并不常見的提法引發(fā)市場關注，如何消化存量房產(chǎn)，優(yōu)化增量住房，滿足人民群眾對優(yōu)質住房的新期待？

張波認為，消化存量房產(chǎn)有兩個方向，一是“以舊換新”，更好保障改善性住房需求，同時，政府牽頭收購的舊房可進入保障房體系，打通這一鏈條非常重要；二是進一步放開限購，尤其是降低一線城市的購房門檻，以帶動更多存量房產(chǎn)去化。

張波進一步表示，存量房產(chǎn)消化也應與“城中村改造”相結合，盤活城市存量房產(chǎn)，充分考慮更新城市面貌，完善基礎設施建設，改善城中村居民的居住環(huán)境，將有助于活躍房地產(chǎn)市場，促進住房消費的增長。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進則表示，所謂的存量房產(chǎn)，一般指二手房房源，近兩年，二手房掛牌量有所增加，背后折射的是“二手房不好賣”，這恰恰又涉及成千上萬居民家庭換房的問題，因此，接下來要深入研究如何消化二手房，今年最重磅的政策創(chuàng)新就是“以舊換新”，引導房企、國企積極參與其中，對消化市場的二手房將起到積極作用。

至于優(yōu)化增量住房，張波認為，優(yōu)化增量住房的大方向是“人、房、地、錢”的聯(lián)動機制有效落地，從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地，以房定錢，大量中小城市的新增供給會隨著人口流入減少同步調(diào)整，同時，特大、超大型城市的供給量也會隨著人群流動變化進行動態(tài)調(diào)整。同時，有大量新房庫存的城市，可考慮如何將其轉變?yōu)楸Ｕ戏?，同步解決保障房不足及新房庫存去化難的問題?！按送?，人民群眾對住房品質有了更高要求，希望住上更好的房子，獲得更好的服務，這也要求增量住房的品質要進一步優(yōu)化?！?/p>

嚴躍進則認為，優(yōu)化增量住房要求各地對新房供應要有新思路。比如，一些高庫存的區(qū)域，后續(xù)土地供應應有所控制，同時，也可以通過收購新房或土地項目，作為保障房房源。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙則表示，當下的房地產(chǎn)市場發(fā)展并不能單純從鼓勵居民購房切入，需從供需兩端著力，構建新發(fā)展模式，比如，如何解決當下的供應大于需求問題，具體措施可以從收購市場存量房，增加“以舊換新”措施，收購剛需存量房統(tǒng)一改造為保障性住房等，化解當前的剛需二手房去化難的問題。“對于優(yōu)化增量住房措施，可以從如何助力保交樓，避免出現(xiàn)‘爛尾樓’，化解新房市場的交付風險，為市場提供高品質住宅等方面考慮?！?/p>

樓市呈現(xiàn)回暖跡象 去化、換新將成市場復蘇重要動力源

今年以來，為了推動樓市回暖，各地均推出了多項新政。4月30日，天津市住房城鄉(xiāng)建設委等三部門發(fā)布《關于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，明確本市戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格。

4月29日，成都開始落地全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購房資格。更早前的4月23日，深圳開啟房地產(chǎn)“以舊換新”，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會聯(lián)合發(fā)起商品住房“換馨家”活動，提升住房交易便利度，更好滿足居民剛需和改善型住房需求。

一系列政策之下，4月29日，房地產(chǎn)股大漲。此外，從官方數(shù)據(jù)來看，一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較1~2月份有所擴大，但銷售端的新建商品房銷售面積、新建商品房銷售額兩項指標的降幅均較1~2月有所收窄。

同時，3月份70個大中城市新房和二手房成交量同比有所上升，且截至3月末，商品房銷售價格環(huán)比降幅已連續(xù)3個月收窄，表明房價急跌情緒已過。

中共中央政治局會議再次定調(diào)，業(yè)內(nèi)人士認為這對于進一步促進房地產(chǎn)市場復蘇意義重大。

嚴躍進表示，此次會議明確提出，要結合人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，意味著后續(xù)高品質住宅供應會發(fā)力，而高品質可以從優(yōu)化住宅配套設施、降低住宅密度、提高住宅智能化和數(shù)字化等方面切入，這也將成為后續(xù)房地產(chǎn)市場的一大亮點。此外，消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房可以讓新房與二手房更好聯(lián)動，促使各地政府考慮如何更好地促進住房“以舊換新”，后續(xù)，去化、換新也將成為新一輪提振房地產(chǎn)市場的重要動力源。

新京報貝殼財經(jīng)記者 潘亦純

編輯 岳彩周

校對 柳寶慶