3月13日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項(xiàng)處理辦法（征求意見(jiàn)稿）》（簡(jiǎn)稱《征求意見(jiàn)稿》），明確了深圳市安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項(xiàng)，包括安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)的辦理?xiàng)l件、辦理流程、補(bǔ)繳價(jià)款規(guī)則以及繼承等內(nèi)容。
業(yè)內(nèi)人士指出，安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)補(bǔ)繳價(jià)款政策出爐，利好多年前低價(jià)購(gòu)入的安居房群體。
購(gòu)買滿十年可申請(qǐng)補(bǔ)差價(jià)取得完全產(chǎn)權(quán)
據(jù)悉，為了規(guī)范安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理活動(dòng)，妥善解決安居型商品房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問(wèn)題，深圳市住房和建設(shè)局組織起草了上述《征求意見(jiàn)稿》。
值得關(guān)注的是，《征求意見(jiàn)稿》明確，權(quán)利人簽訂安居型商品房買賣合同滿十年，申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定的條件且補(bǔ)繳價(jià)款；若不申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)或者上市交易的，不需要補(bǔ)繳價(jià)款，該套住房性質(zhì)維持不變，權(quán)利人按照規(guī)定占有、使用該套住房的權(quán)利不變。權(quán)利人將安居型商品房上市交易后，按照相關(guān)規(guī)定不得以無(wú)房身份再次享受深圳市住房保障政策。
根據(jù)《征求意見(jiàn)稿》，權(quán)利人申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)或者上市交易應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳價(jià)款，具體計(jì)算公式為：補(bǔ)繳價(jià)款=（原市場(chǎng)價(jià)格-原購(gòu)買價(jià)格）×50%-稅費(fèi)。其中，原市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)一按照原購(gòu)買價(jià)格除以70%計(jì)算。稅費(fèi)是指權(quán)利人在辦理安居型商品房《房地產(chǎn)證》或者《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》時(shí)實(shí)際支付的稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易服務(wù)費(fèi)等。
業(yè)內(nèi)：或有很多人選擇補(bǔ)繳差價(jià)獲得上市資格
早在2011年4月，深圳市發(fā)布《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》，政策指出，安居型商品房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積、銷售價(jià)格和轉(zhuǎn)讓年限，按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，主要采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式籌集、建設(shè)，面向符合條件的家庭、單身居民配售的具有保障性質(zhì)的住房。其最高銷售價(jià)格按不超過(guò)其市場(chǎng)評(píng)估價(jià)70%的標(biāo)準(zhǔn)擬定。
該政策明確，購(gòu)買安居型商品房應(yīng)當(dāng)以家庭為單位申請(qǐng)，同時(shí)符合的條件包括：申請(qǐng)人、共同申請(qǐng)人均具有深圳市戶籍；申請(qǐng)人參加深圳市醫(yī)療保險(xiǎn)累計(jì)繳費(fèi)5年以上，或者申請(qǐng)人依照《深圳市人才認(rèn)定辦法》經(jīng)認(rèn)定為人才且參加深圳市醫(yī)療保險(xiǎn)累計(jì)繳費(fèi)3年以上；申請(qǐng)人、共同申請(qǐng)人在深圳市未享受過(guò)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策、在深圳市未擁有任何形式自有住房、在申請(qǐng)受理日之前5年內(nèi)未在深圳市轉(zhuǎn)讓過(guò)自有住房；申請(qǐng)人、共同申請(qǐng)人符合國(guó)家計(jì)劃生育政策。此外，申請(qǐng)人為年滿35周歲的單身居民，符合前款規(guī)定條件，可以個(gè)人名義申請(qǐng)購(gòu)買一居室安居型商品房；申請(qǐng)人、共同申請(qǐng)人曾經(jīng)離婚的，離婚前其原配偶、未成年子女在深圳市擁有任何形式的自有住房但在離婚后歸其原配偶或者未成年子女所有，且離婚時(shí)間距申請(qǐng)受理日不滿5年的，不得申購(gòu)安居型商品房。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，安居型商品房是在2011年提出的，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)水平較低，商品房售價(jià)僅在2萬(wàn)元/平方米左右，安居型商品房的售價(jià)打6-7折，價(jià)格優(yōu)勢(shì)很明顯。當(dāng)時(shí)購(gòu)買安居型商品房的人群，即使補(bǔ)繳價(jià)差，也能獲得相當(dāng)可觀的差價(jià)紅利。從改善住房而獲得資產(chǎn)收益的角度來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)很多人會(huì)選擇補(bǔ)繳差價(jià)而獲得上市的資格。
李宇嘉進(jìn)一步表示，具有保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房等，由于享受了地價(jià)的減免、政府限價(jià)等優(yōu)惠，滿足禁售期之后，若要上市交易，必須補(bǔ)繳差價(jià)。區(qū)別之處在于，安居型商品房需要購(gòu)房者補(bǔ)繳多大比例的增值部分，“按照深圳制定的補(bǔ)繳基準(zhǔn)來(lái)算，對(duì)購(gòu)房者的紅利支持還是很大的?！?/p>
深圳中原研究中心分析，安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)補(bǔ)繳價(jià)款政策出爐，利好多年前低價(jià)購(gòu)入的安居房群體，其補(bǔ)繳價(jià)款少，首批入市獲利空間甚至可達(dá)100萬(wàn)-200萬(wàn)元。
安居型商品房上市對(duì)商品房市場(chǎng)影響有限
據(jù)悉，深圳市正在規(guī)劃建設(shè)配售型保障性住房，已不再新增規(guī)劃建設(shè)安居型商品房，而深圳市歷年出售安居型商品房約6萬(wàn)套，根據(jù)購(gòu)買時(shí)間，陸續(xù)在滿10年后達(dá)到取得完全產(chǎn)權(quán)條件。
未來(lái)，安居型商品房上市，是否會(huì)對(duì)普通商品房市場(chǎng)帶來(lái)一定的影響？
對(duì)此，李宇嘉指出，安居型商品房的總規(guī)模只有6萬(wàn)套，不排除有一部分人群自己居住而不選擇上市，短期內(nèi)不管是總的具有上市資格的房源規(guī)模，還是實(shí)際上市量，對(duì)商品房市場(chǎng)的影響非常有限。
國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁表示，此次政策是對(duì)十年到期安居型商品房?jī)冬F(xiàn)政府承諾的具體實(shí)施辦法，包括如何補(bǔ)交款項(xiàng)、獲得完全產(chǎn)權(quán)及上市問(wèn)題。由于這是安居型商品房體系中部分非上市時(shí)間到期的安居房的相關(guān)事宜，即便涉及上市，因數(shù)量有限，對(duì)剛需商品住房市場(chǎng)不會(huì)帶來(lái)明顯影響。
宋丁進(jìn)一步稱，至于十年后才能上市，這是深圳給此類售賣型保障房的一種限制性福利。在簽訂買賣合同十年后，辦理相關(guān)手續(xù)及按規(guī)定補(bǔ)交差價(jià)后即可獲全部產(chǎn)權(quán)并可上市交易。由于這樣操作在價(jià)格上比剛需商品住房有優(yōu)勢(shì)，人們擔(dān)心會(huì)對(duì)樓市造成影響，其實(shí)影響很有限。
深圳中原研究中心分析指出，安居型商品房上市，對(duì)近兩年入市的安居型商品房、人才房群體不太友好。排除利息影響，人才房補(bǔ)繳價(jià)款后總價(jià)約為市場(chǎng)價(jià)的72.75%。受該政策影響，人才房的行情預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)明顯分化：一方面，核心區(qū)域定價(jià)相對(duì)合理的人才房，會(huì)繼續(xù)受到熱捧。另一方面，如光明、寶安、龍崗、龍華等地，商品房本身折扣就大，而人才房定價(jià)還按原備案價(jià)六折，導(dǎo)致人才房與商品房實(shí)際價(jià)格差距不大，人才房熱度隨著政策的出臺(tái)會(huì)進(jìn)一步褪去，“總體來(lái)說(shuō)，除了核心區(qū)域福田、南山少數(shù)定價(jià)合理的項(xiàng)目，依然會(huì)受到熱捧，其他人才房銷售或受到一定的沖擊?！?br/>
那么，作為深圳近幾年大力發(fā)展的保障性住房，人才房未來(lái)上市又會(huì)怎樣？“安居房上市和人才房上市有很大不同?！崩钣罴沃赋?，安居房建設(shè)年代比較早，積累的差價(jià)紅利較大，而人才房是這幾年才大規(guī)模建設(shè)的，價(jià)格上漲也并不明顯。如果未來(lái)按照此次征求意見(jiàn)稿的原則進(jìn)行補(bǔ)差價(jià)，人才房獲得的紅利相對(duì)有限，因此在這一規(guī)則下，購(gòu)買人才房套利的沖動(dòng)會(huì)比較小。此外，購(gòu)買人才房的主要是自住人群，他們對(duì)于未來(lái)上市套利的預(yù)期也不是很強(qiáng)烈。
新京報(bào)記者 張曉蘭
編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶
