隨著2023年12月14日北京房地產(chǎn)新政落地，不少中介門店的經(jīng)紀人反饋，二手房咨詢量上漲，網(wǎng)簽量與新政出臺前相比也有了明顯的提升。其中，一些剛需客戶出手的速度較快。不過，當月北京二手房市場總體的特點還是“以價換量”為主，議價空間繼續(xù)擴大。

業(yè)內(nèi)分析表示，新政激發(fā)的購房需求將在2023年末到2024年“小陽春”期間陸續(xù)釋放，預計北京二手房價格也將會止跌企穩(wěn)。

2023年，北京二手住宅網(wǎng)簽量為15.5萬套，同比增長9.2%。資料圖片

新政落地后，有買家迅速選擇面積更大的房源

李明（化名）打算買房，關(guān)注北京樓市行情已有一段時間。在北京房地產(chǎn)新政出臺前，他看中了順義城南附近的一套新房。2023年12月14日，北京出臺房地產(chǎn)新政，降低首付比例，降低商貸利率，調(diào)整普宅標準。對于李明而言，首付降低了，手里的資本充裕了一些，在同等總價基礎(chǔ)上，可以買個面積大一些的住宅。于是，他第一時間選擇買入魯能水岸公館一套121平方米的次新房，總價355萬元，可以滿足一家三代人的居住需求。

這是金色時光順義區(qū)東興店店長焦立平近期接觸到的一個購房案例。據(jù)焦立平介紹，2023年12月份，成交的房源以小戶型為主，購房者以剛需、剛改客戶為主。其中，一部分購房者是基于2024年孩子升學需求而提前置業(yè)的；另一部分購房者以外地來京人員居多，他們基于積分落戶目的，選擇在順義等城六區(qū)以外的地方買房，趕在年底之前買入，由此多積一年的分。新政出臺后，看房量比之前增加了，購房者和業(yè)主坐下來洽談的量也比11月份翻了兩倍。“在成交的案例中，剛需客戶出手的速度較快，還有一些置換客戶在房子出售后也會選擇看房，遇到合適的房源就會盡快定下來。”

在大興天宮院商圈方面，21世紀不動產(chǎn)住總?cè)f科橙店店東盧強表示，目前，二手房簽約的人群大部分是置換客戶，還有部分剛需客戶購買低總價房源。具體而言，2023年12月份，咨詢量及帶看量有所上升，在新政落地以后，咨詢量明顯增多，相比11月份，二手房市場活躍了不少，客戶的決策周期變短了，觀望心理在弱化，成交節(jié)奏加快了?！叭ツ?2月上半月主要是前幾月積累的低價房源穩(wěn)步去化，下半月新政落地后，一些客戶有了購買力，加上利息也降了，遇到價格合理、房源合適的就出手了?！?/p>

“目前簽約的人群中，基本還是置換客戶占多數(shù)，其中部分未售房的客戶如遇到房源合適且價格達到預期甚至低于預期的，只要業(yè)主能給置換和付款周期的，就會選擇出手買房。此外，少量剛需客戶及非置換客戶遇到合適房源、價格達到自己預期后，也會選擇出手買房?！?1世紀不動產(chǎn)珠江峰景店店東牛海彬如是說。

“以價換量”特征依然明顯

“2023年12月，在二手房成交中，房子議價空間較大，雙方約談后，最終的成交價很讓人意外，價格與2023年初時相差了10%-15%。像金融街融匯的兩居室，成交價幾乎跟之前一居室持平了。”盧強如是說。

新政發(fā)布后，買賣雙方的心理有了很大變化。盧強指出，在購房者方面，新政出臺前，購房者的觀望心理嚴重，主要擔心房子會大幅度降價，新政落地后，大部分購房者都有了一些信心，覺得市場能恢復，一旦遇到合適的房源就直接出手了。在業(yè)主方面，新政出臺前，大部分業(yè)主對市場也存在觀望情緒，新政出臺后，一些需要換房的業(yè)主，遇到購房者能買房、價格差不多，還是愿意出售房子。不過，也有個別業(yè)主認為新政是重大利好，出現(xiàn)漲價或惜售的狀況。

無獨有偶，在豐臺岳各莊商圈方面，牛海彬坦言，2023年12月份，在二手房成交中，最令人印象深刻的還是“以價換量”特點較為明顯。

據(jù)牛海彬介紹，以珠江峰景小區(qū)一套120平方米的三居室為例，2022年成交總價在685萬-725萬元之間，2023年11月份出現(xiàn)成交價格低于630萬元的情況，但該成交房源臨街且樓層較低、視野有遮擋。就同等面積的戶型而言，去年12月下旬有部分低樓層業(yè)主考慮出售，總價也在640萬元以下，這低于業(yè)內(nèi)人士的預估成交價格。在近兩個月的市場中，其實每個商圈都會有幾起類似的情況發(fā)生。

“去年12月份，豐臺岳各莊商圈的咨詢量及帶看量環(huán)比并無太大變化，成交節(jié)奏方面也比較平穩(wěn)，多數(shù)購房者比較理性，而12月上旬和下旬的成交價格及成交量也并無明顯差別?！迸：１虮硎?，二手房市場依然是“以價換量”的特點，購房者看房后發(fā)現(xiàn)價格不合適的，就依然選擇等房源、等價格；業(yè)主則表現(xiàn)為出售意向依然比較積極，且配合各經(jīng)紀公司看房及簽約誠意度較高。

去年北京二手住房網(wǎng)簽量15.5萬套

從整體市場來看，2023年12月14日北京房地產(chǎn)新政發(fā)布后，二手房網(wǎng)簽量與之前相比提升明顯。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，新政落地后（截至2023年12月28日），北京二手房日均網(wǎng)簽量和新政前相比上漲23.8%。雖然二手房成交量上漲，但是市場熱度弱于“認房不認貸”期間。

麥田房產(chǎn)認為，這次新政大幅降低了購房門檻及購房成本，促進剛需和改善的釋放。具體而言，一方面，新政降低剛需入市的資金門檻、稅費及月供壓力，為市場補充剛需，進而讓換房實現(xiàn)“賣舊買新”；另一方面，新政提升改善需求的購房能力，二套房首付比例的大幅降低，讓改善群體在不賣舊的前提下“買新”成為可能，或在現(xiàn)有預算之下實現(xiàn)更高水平的改善。

值得一提的是，經(jīng)歷了“認房不認貸”影響下的市場起伏波動后，大部分業(yè)主對新政能夠比較理性地看待。根據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新政落地一周后，調(diào)價房源中，漲價房源占比與新政發(fā)布前相比基本相當，說明新政后大部分業(yè)主的心態(tài)比較穩(wěn)定。

從2023年12月的市場表現(xiàn)來看，購房者依舊占據(jù)議價主動。根據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年12月成交房源的議價空間和11月相比擴大0.32個百分點。對此，麥田房產(chǎn)表示，新政前后相比，二手房帶看量基本維持穩(wěn)定，成交量的上漲建立在業(yè)主在談價時愿意作出更多的讓步基礎(chǔ)之上。直到去年底，北京二手房市場維持“以價換量”的態(tài)勢。

在此背景下，根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年12月，北京二手住宅網(wǎng)簽量為12963套，同比、環(huán)比均有不同程度增長。同比增長主要是受低基數(shù)效應的影響，環(huán)比小幅增長反映出當前市場恢復情況良好。2023年12月上半月的成交節(jié)奏與11月基本相同，下半月略有加速，整體保持穩(wěn)中有進的趨勢。在此基礎(chǔ)上，2023年北京二手住宅網(wǎng)簽量為15.5萬套，同比增長9.2%。

在價格方面，去年12月二手住房成交均價保持下行態(tài)勢，但降幅較前期有所收窄，主要是由于城區(qū)成交價格均有所下降，市場預期處于相對低位水平。

業(yè)內(nèi)：預計二手房價格將會止跌企穩(wěn)

對于2024年1月的市場走勢，牛海彬指出，北京在去年9月出臺“認房不認貸”新政，已經(jīng)釋放了一定的購買力，12月14日再次出臺房地產(chǎn)新政，也釋放了一部分購買力，預計2024年1月樓市和2023年12月相比，不會有明顯變化。

“對于2024年1月的二手房市場，我們還是有較高預期的。目前這種見底或者接近觸底的價格，在新政刺激下，客戶是能夠認可的。既然有了杠桿，利息成本也減少了，只要房子合適，客戶就會出手買房。在業(yè)主方面，只要是想換房的，在這一節(jié)點成交，也能在后面的置業(yè)中占據(jù)主動。因此，預計2024年1月份二手房成交量將會有所提升。”盧強如是說。

麥田房產(chǎn)認為，新政對剛需和改善的支持雙管齊下，打通換房堵點，提升交易活躍度。新政落地后，市場成交有所提升，但購房者并沒有出現(xiàn)恐慌性看房、選房的現(xiàn)象。隨著2024年1月1日新的普宅認定標準正式執(zhí)行，將進一步減輕購房人的稅費負擔，新政激發(fā)的購房需求將在2023年末到2024年“小陽春”期間陸續(xù)釋放，預計二手房價格也將會止跌企穩(wěn)。

新京報記者 張曉蘭

編輯 武新 校對 趙琳