10月25日，上海今年三批次下半場(chǎng)供地正式收官，共有10宗地塊成交，收金約478.8億元。加上10月上旬的上半場(chǎng)，上海三批次供地合計(jì)收金約675.7億元。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，加上今年前兩批次的土地出讓金，2023年上海已完成出讓涉住宅（市本級(jí)）土地總成交金額1838.2億元。目前，這一規(guī)模位居全國第一。

那么，上海三批次供地整體熱度如何？在上海新的土拍規(guī)則下，房企參與度高嗎？哪些房企在上海加碼布局？

中海、保利等激戰(zhàn)上海灘

10月24日-10月25日，上海三批次下半場(chǎng)集中供地出讓10宗地塊，全部成交。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，10宗地塊收金約478.8億元，成交樓面均價(jià)為28193元/平方米。其中，2宗地塊溢價(jià)成交，4宗地塊底價(jià)成交，4宗地塊搖號(hào)成交。此次土拍熱度較三批次上半場(chǎng)有所下降。

上海三批次下半場(chǎng)供地中，最受關(guān)注的是徐匯區(qū)龍華街道地塊，起始價(jià)達(dá)到240億元，是2021年集中供地以來起始價(jià)最高的地塊。最終，該地塊由中海地產(chǎn)和上海西岸開發(fā)聯(lián)合體以底價(jià)240億元拿下，成交樓面價(jià)35674元/平方米。

據(jù)土地出讓公告顯示，徐匯區(qū)龍華街道地塊體量達(dá)67萬平方米，匯聚了住宅、租賃、商業(yè)、辦公、科研等多種業(yè)態(tài)，總出讓面積22.34萬平方米。該地塊總價(jià)僅次于2020年2月由香港置地聯(lián)合體以310.5億元摘得的徐匯區(qū)黃浦江南延伸段地塊，也是今年上?？們r(jià)最高的地塊。

而最熱的地塊當(dāng)屬青浦趙巷地塊。其出讓面積約3萬平方米，容積率2.2，起始價(jià)15.75億元，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)5.6萬元/平方米。該地塊吸引了華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、綠城、華發(fā)、招商蛇口、中鐵、中鐵建、建發(fā)等31家房企組成24位競(jìng)買人報(bào)名參與競(jìng)價(jià)，經(jīng)過22輪競(jìng)價(jià)，報(bào)價(jià)觸及上限地價(jià)17.33億元。24家競(jìng)買人均接受綠色建筑二星級(jí)和超低能耗建筑的上限指標(biāo)，以及8%的公租房上限比例。最后，在搖號(hào)階段，華發(fā)股份一躍成為“錦鯉”，幸運(yùn)搖中該地塊，成交價(jià)17.33億元，溢價(jià)率10%，成交樓面價(jià)約2.6萬元/平方米。

除了中海地產(chǎn)、華發(fā)股份外，保利發(fā)展也有所收獲。經(jīng)過24輪競(jìng)價(jià)，保利發(fā)展以14.88億元的總價(jià)擊敗招商蛇口、象嶼，成功將松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)地塊收入囊中，成交樓面價(jià)約2.5萬元/平方米，溢價(jià)率7.12%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)5.3萬元/平方米。

此外，上海普陀桃浦社區(qū)地塊和閔行區(qū)浦江地塊被上海土地市場(chǎng)的“老面孔”招商蛇口和建發(fā)分食。

新規(guī)則下土拍熱度下降

回顧整個(gè)上海三批次集中供地，共成交17宗涉宅地塊，收金675.7億元。其中，6宗地塊底價(jià)成交，3宗地塊溢價(jià)成交，8宗地塊觸頂成交。

不過，相較今年一批次、二批次供地，上海三批次供地參拍房企的數(shù)量相對(duì)減少，其中上半場(chǎng)最熱門的長(zhǎng)寧地塊僅有8家房企報(bào)名，且全部為國企、央企；下半場(chǎng)最熱門的青浦區(qū)趙巷地塊只有24位競(jìng)買人參拍。在今年一批次供地中，最熱門的地塊曾有28家房企參拍。

值得一提的是，在三批次供地開啟之前，上海對(duì)土地出讓規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，采用“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)品質(zhì)+搖號(hào)”方式出讓，即先競(jìng)價(jià)格，達(dá)到最高限價(jià)后競(jìng)報(bào)“綠色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”，若仍有多個(gè)競(jìng)買人接受最高限價(jià)和同等競(jìng)報(bào)條件的，則最終通過搖號(hào)確定競(jìng)得人。

從三批次土拍的熱門地塊競(jìng)爭(zhēng)來看，大多數(shù)競(jìng)拍房企都接受了綠建二星及公租房比例要求，表明上海的熱門地塊仍受到房企積極追捧。

值得關(guān)注的是，三批次拿地房企仍然以國企、央企為主，僅美的置業(yè)、天安兩家民企參與，但均未能拿地。其中，下半場(chǎng)土拍中，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、象嶼、建發(fā)、招商蛇口等實(shí)力央企、國企持續(xù)加碼上海布局，“回歸”上海市場(chǎng)的中海地產(chǎn)更是聯(lián)合上海西岸開發(fā)以240億元拿下徐匯區(qū)龍華街道地塊。

具體來看，不同地塊之間的熱度差別較大，市中心和熱門板塊受到熱捧，但是遠(yuǎn)郊的地塊仍然以底價(jià)成交。

中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭表示，上海三批次下半場(chǎng)土拍中，青浦趙巷地塊、嘉定新城地塊、閔行浦江鎮(zhèn)地塊、桃浦地塊均為觸頂成交。其中，青浦趙巷地塊吸引了超30家房企參與，是本批次中熱度最高的地塊。而寶山大場(chǎng)地塊及徐匯龍華地塊均為大體量復(fù)合型地塊，開發(fā)難度較大，被華潤(rùn)置地及中海地產(chǎn)分別以底價(jià)競(jìng)得。此外，浦東新區(qū)合慶鎮(zhèn)地塊及祝橋老鎮(zhèn)地塊均為浦東國資托底。

“總體來看，三批次下半場(chǎng)土拍熱度分化加劇，熱門地塊仍受追捧，而地理位置較差或開發(fā)難度較大的地塊則以底價(jià)成交，最終多數(shù)地塊均被國企、央企競(jìng)得。未來上海土地市場(chǎng)格局中，國企、央企占比也將進(jìn)一步擴(kuò)大?！标惥嫣m補(bǔ)充說。

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 武新 校對(duì) 楊許麗