7月14日，國(guó)新辦舉行2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)。此次會(huì)議上針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況的提問(wèn)較多，人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾針對(duì)存量房貸利率相對(duì)較高、房企融資情況等問(wèn)題回答媒體提問(wèn)。
鄒瀾表示，今年上半年提前償還存量房貸的現(xiàn)象大幅上升，成為影響上半年個(gè)人住房貸款余額同比略降的重要原因之一。央行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法治化原則，與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。這是央行首次針對(duì)存量房貸利率較高問(wèn)題進(jìn)行回應(yīng)。
針對(duì)房企融資，鄒瀾表示，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但部分房企長(zhǎng)期積累的風(fēng)險(xiǎn)仍然需要一段時(shí)間才能逐步消化。央行將繼續(xù)為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有序出清創(chuàng)造有利金融環(huán)境。
新增房貸利率同比降107個(gè)基點(diǎn) 鼓勵(lì)銀行通過(guò)新發(fā)放貸款置換存量貸款
鄒瀾表示，上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，隨著前期積累的購(gòu)房需求在一季度較快釋放，疊加季節(jié)性因素影響，4月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入常態(tài)化運(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況在房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)上亦有所反映。
根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬(wàn)億元，較去年同期多發(fā)放超過(guò)5100億元，對(duì)住房銷(xiāo)售支持力度明顯加大。但個(gè)人住房按揭貸款余額卻同比略有下降。
“這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資、提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加?！编u瀾指出，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。
根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低107個(gè)基點(diǎn)。但存量房貸利率跟隨存款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下行，且1年內(nèi)只能在合同中約定日下調(diào)1次，同時(shí)合同約定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)固定不變。導(dǎo)致了存量房貸利率仍然較高。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，央行今日的表態(tài)中透露了存量房貸利率調(diào)整可有兩種做法：變更合同條款意味著可以直接下降利率，而置換存量貸款則是通過(guò)以舊換新的方式間接下降房貸利率。但貸款置換原則上應(yīng)限于本行，不應(yīng)鼓勵(lì)跨行“轉(zhuǎn)按揭”。
董希淼建議，下一步央行可通過(guò)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，商定銀行存量房貸利率調(diào)整的總體原則，同時(shí)各家銀行總行出臺(tái)具體方案，明確直接降、間接降的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程。
保持房地產(chǎn)重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定 加快推動(dòng)行業(yè)有序風(fēng)險(xiǎn)出清
鄒瀾指出，人民銀行將堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，配合相關(guān)部門(mén)和地方政府扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求，繼續(xù)為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有序出清創(chuàng)造有利金融環(huán)境。
“今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但部分房企長(zhǎng)期積累的風(fēng)險(xiǎn)仍然需要一段時(shí)間才能逐步消化?！编u瀾在會(huì)上指出，綜合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，近日，人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知，將“金融16條”中兩項(xiàng)有適用期限的政策統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月底，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房企存量融資展期，加大保交樓金融支持。同時(shí)結(jié)合保交樓工作需要，將2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃期限延長(zhǎng)至2024年5月底。
有接近金融監(jiān)管部門(mén)的人士此前在接受新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在“保交樓”工作已經(jīng)進(jìn)入深水區(qū)，保持政策的連貫性十分必要。繼續(xù)延長(zhǎng)相關(guān)政策的實(shí)施期限，進(jìn)一步擴(kuò)大了利好政策支持的范圍，保持了房地產(chǎn)市場(chǎng)資金環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，這有助于促進(jìn)“保交樓”工作順利完成，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)復(fù)蘇。
鄒瀾亦指出，2021年下半年以來(lái)，金融部門(mén)按照黨中央、國(guó)務(wù)院部署，配合有關(guān)部門(mén)加大保交樓支持力度，保持房地產(chǎn)重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，加快推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清。
事實(shí)上，近年來(lái)央行推出的一系列支持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策效力不斷顯現(xiàn)。鄒瀾介紹，央行推出兩批共3500億元保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款，設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃，引導(dǎo)商業(yè)銀行積極提供配套融資，有力推動(dòng)各地項(xiàng)目復(fù)工建設(shè)。同時(shí)，在“第二支箭”框架下，商業(yè)銀行累計(jì)為民營(yíng)房企約260億元債券發(fā)行提供增信支持；證監(jiān)會(huì)優(yōu)化房企上市融資政策后，已有多家企業(yè)獲得股權(quán)融資支持。1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃也在穩(wěn)步推動(dòng)，已經(jīng)落地濟(jì)南、鄭州等試點(diǎn)城市。
過(guò)熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間 更好支持剛性和改善性住房需求
鄒瀾還指出，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過(guò)去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間。金融部門(mén)將積極配合有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)政策研究，因城施策提高政策精準(zhǔn)度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)深刻改變，這也是后續(xù)政策大幅度調(diào)整和放松的重要基礎(chǔ)，對(duì)于影響政策方向和重心等都有啟發(fā)。
“這次提及過(guò)熱階段的政策有邊際優(yōu)化空間，這或意味著后續(xù)會(huì)有一系列對(duì)過(guò)去幾年政策調(diào)整的動(dòng)作?！眹?yán)躍進(jìn)表示，包括限購(gòu)、限貸、限售、限離、限價(jià)等五限政策或?qū)⒋笠?guī)模取消。
張大偉指出，越來(lái)越多的城市開(kāi)啟降低首套房貸利率，有利于降低購(gòu)房成本，激發(fā)置業(yè)需求入市，房貸利率下調(diào)，可降低購(gòu)房者置業(yè)成本，持續(xù)降息是落實(shí)國(guó)務(wù)院“支持住房剛性和改善性需求”的要求，對(duì)市場(chǎng)信心和市場(chǎng)預(yù)期的企穩(wěn)將起到積極作用。
事實(shí)上，當(dāng)前政策強(qiáng)調(diào)地方“一城一策”靈活運(yùn)用信貸等政策，限購(gòu)限貸政策取消范圍越來(lái)越大。除了涉及優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例、提高公積金額度，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低限售年限、為房企提供資金支持等方面外，部分城市持續(xù)完善政策工具箱，支持多孩家庭購(gòu)房、租賃破限購(gòu)，多地二手房“帶押過(guò)戶(hù)”“連環(huán)單”等政策也陸續(xù)發(fā)布。多地還繼續(xù)對(duì)購(gòu)房者發(fā)放補(bǔ)貼。
“整體看政策內(nèi)容越來(lái)越寬，政策力度越來(lái)越大?！睆埓髠ケ硎?，對(duì)于2023年市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，隨著信貸供應(yīng)的井噴，一二線城市市場(chǎng)有所企穩(wěn)，出現(xiàn)了小陽(yáng)春，但整體看，大部分三四線城市依然處于調(diào)整中。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然期待更多的有利政策出臺(tái)。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 姜樊
編輯 徐超
校對(duì) 盧茜
