春節(jié)后，多個城市下調(diào)首套房貸利率下限，包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等均在列，更有湖南省下調(diào)首付比例。與春節(jié)前相比，更多二線城市開始調(diào)整首套房貸利率。而自2023年以來，調(diào)整利率下限及階段性取消首套房貸利率下限的城市已接近20個，其中最低降至3.7%。

那么，在首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制的引導下，是否意味著下調(diào)房貸利率潮正在上演？率先調(diào)整首套房貸利率的城市有什么特征？哪些城市會跟進調(diào)整首套房貸利率？

據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，今年以來，調(diào)整利率下限及階段性取消首套房貸利率下限的城市已接近20個。圖/IC photo

1月31日，新京報記者了解到，沈陽部分銀行首套房貸利率將下調(diào)至3.9%。此外，廈門市借款人家庭名下沒有未結(jié)清住房貸款記錄，申請商業(yè)性貸款購買住房，首套房貸最低利率為3.8%。

事實上，春節(jié)后，已有多個城市下調(diào)首套房貸利率下限，包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等均在列。

其中，1月29日，鄭州首套房貸利率下調(diào)至3.8%，而后續(xù)首付比例也有望降至兩成。作為年后首個降房貸利率的城市，鄭州打響了下調(diào)房貸利率的“第一槍”。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析認為，鄭州作為河南省省會，2022年房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷，全年商品住宅成交面積同比降幅超40%。從房價水平來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)，2022年除7月外，鄭州其余月份新房價格均維持下滑態(tài)勢。量價齊降、市場低迷的現(xiàn)狀是促使鄭州本輪下調(diào)房貸利率的重要原因。

值得關(guān)注的是，據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，今年以來，調(diào)整利率下限及階段性取消首套房貸利率下限的城市已接近20個，包括鄭州、天津、福州、沈陽、廈門等二線城市下調(diào)首套房貸利率下限，還有肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)、江門階段性取消首套房貸利率下限。

另據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，從城市分布來看，春節(jié)前，下調(diào)房貸利率的多以三四線城市為主；春節(jié)后，近幾日下調(diào)房貸利率的城市以二線城市為主，其中不乏省會城市和重點二線城市。

除了調(diào)整首套房貸利率外，更有城市為了激活消費，也在下調(diào)首付比例。1月31日，據(jù)當?shù)孛襟w報道，目前湖南全省13個非限購市州的首付比下限降至首套20%、二套30%；1個限購市（長沙市）的首付比政策下限首套30%，二套降至40%，總體低于歷史水平。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次湖南政策調(diào)整力度大，充分體現(xiàn)了“政策放松爭朝夕”的導向。湖南對于首套購房的支持，正是吻合了此前住建部和央行的政策，比如“對于購買首套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來”。從這個角度看，湖南的模式進一步體現(xiàn)了“雙降”（降低首付、降低利率）導向。

今年部分城市降房貸利率表

圖/中指研究院提供

這一波“降貸潮”緣于今年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，當前符合下調(diào)要求的城市共有35個，目前已下調(diào)房貸利率的城市均在符合下調(diào)條件的城市名單內(nèi)。

在嚴躍進看來，自央行“房貸利率下限允許下調(diào)”政策以來，“房價走勢-房貸利率政策”之間的關(guān)系更加密切。尤其是當前正進入新一年的房貸利率調(diào)整高峰期，系統(tǒng)回顧2022年全國重點城市房價的同比漲跌幅，據(jù)此制定2023年房貸利率政策，都具有積極的作用。

1月底，全國各地實際上已經(jīng)出現(xiàn)了房貸利率大幅下調(diào)的密集操作，預計后續(xù)各地基于房價走勢情況，會有更多的降房貸利率的操作。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院在1月31日發(fā)布的《2022年中國百城房價》報告（簡稱“報告”）顯示，目前全國有7成城市房價處于疲軟狀態(tài)，總體上符合房貸利率下調(diào)或突破房貸利率下限的要求。因此，一季度房貸政策寬松的概率很大。

據(jù)上述報告顯示，近三年來，各地房貸利率下調(diào)客觀上促進了房貸成本的降低，有力地支持了住房消費的釋放。其中，2020年初全國重點城市主流的房貸利率為5.3%，到2022年底全國重點城市主流的房貸利率已降為4.1%，而2023年1月份關(guān)于“3.8%利率為主流利率”的共識又逐漸增強。

如果對“100萬元貸款本金、30年貸款時間、等額本息”的案例進行測算，其中2020年初的月供額為5553元，而在目前3.8%的貸款利率下則為4660元。百萬房貸的每月月供額減少了893元，即降低了16%。

圖/上海易居房地產(chǎn)研究院提供

對于未來各地房貸利率走勢，業(yè)內(nèi)幾乎達成共識。對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析人士稱：“從目前來看，預計未調(diào)整的城市后續(xù)也有望跟進下調(diào)房貸利率，其中不乏二線城市哈爾濱、溫州、南寧等，一季度將有更多城市首套房貸利率跌至4%以下水平。”

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，短期來看，符合首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制的城市有望跟進調(diào)整。預計多地首套房貸利率將延續(xù)下行態(tài)勢，符合條件的城市利率下限有望降至4%以下，甚至部分城市或會取消首套房貸利率下限，這部分城市多為普通二線城市及三四線城市。而一線城市及核心二線城市新房市場韌性較強，房價整體平穩(wěn)運行，因此核心一二線城市也有望下調(diào)利率加點幅度。

在嚴躍進看來，各地應因城施策落實好房貸利率調(diào)整，在此過程中，要綜合考慮各種因素，包括實際房價走勢、金融信貸資源、2023年房地產(chǎn)總體工作思路、房地產(chǎn)市場實際交易狀況、今年春節(jié)以來的樓市行情、既有的房貸利率調(diào)整工作安排等。通過觀察1月底各地情況可以看出，一些城市已經(jīng)積極做了調(diào)整，包括鄭州房貸利率最低為3.8%；天津3.9%、廈門3.8%、珠海3.7%的利率也開始出現(xiàn)。這說明各地的思路是高度一致，即一季度或者2月份之前都會主動下調(diào)房貸利率，預計2月份會有更多的省市跟進，主動為樓市復蘇鋪路。

“多個城市下調(diào)首套房貸利率，一方面可以降低購房者成本，減輕還貸壓力，對提振購房積極性有著積極意義；另一方面，在傳統(tǒng)樓市‘小陽春’即將到來的時間節(jié)點，密集下調(diào)房貸利率，對于房地產(chǎn)市場而言意義重大?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析人士稱。

陳文靜也認為，房貸利率下降將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，降低住房貸款成本，政策持續(xù)放松有望促進正處于觀望階段的購房者入市，提振市場活躍度，促進房地產(chǎn)市場加快企穩(wěn)。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 柳寶慶