7月28日，持續(xù)4天的上海第二批集中供地落幕。此次上海供地共出讓34宗涉宅用地（含2宗城中村改造項(xiàng)目用地），全部成交，總成交價(jià)780億元。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波點(diǎn)評(píng)稱(chēng)：“從上海第二輪土拍來(lái)看，市場(chǎng)保持了較好的熱度，可以說(shuō)，熱度超出了前期市場(chǎng)預(yù)期，尤其是觸發(fā)一次性報(bào)價(jià)的地塊比例明顯增多。這說(shuō)明房企對(duì)上海市場(chǎng)持續(xù)看好，搶地的情緒被充分調(diào)動(dòng)起來(lái)?！?/div>

“壓箱底”地塊驚艷，土地平均溢價(jià)率提升

相比首批供地，上海第二批供地的熱度有所回升。據(jù)安居客測(cè)算，剔除城中村改造地塊，上海第二批供地共出讓32宗涉宅用地，其中，10宗地塊底價(jià)成交，占比約31.25%，而在首批供地中，這一比例為52.8%；13宗地塊因達(dá)到中止價(jià)而進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段，占比40.63%，高于首批供地中16.1%的數(shù)值。

對(duì)此，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)總結(jié)稱(chēng)：“上海第二批供地?zé)岫瘸^(guò)首批供地，升溫跡象明顯，且供地結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，優(yōu)質(zhì)地塊比例明顯上升。從樓市基本面來(lái)看，在疫情得到控制后，上海樓市逐漸恢復(fù)，尤其是二手房市場(chǎng)恢復(fù)明顯，對(duì)于樓市信心具有明顯的提振效果，增加了房企拿地的積極性。”

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，上海第二批供地的地塊質(zhì)量有所提升，土地平均成交樓面價(jià)為33224元/平方米，較今年首批供地的19707元/平方米增長(zhǎng)近68.6%；土地平均溢價(jià)率為4.49%，較今年首批供地的3.32%有所提升。

此次上海土拍中最“驚艷”的地塊為長(zhǎng)寧西郊地塊，該地塊的溢價(jià)率為9.67%，房地聯(lián)動(dòng)指導(dǎo)價(jià)為16.3萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下目前上海新房指導(dǎo)價(jià)新高。最終，上海本土國(guó)企上海城投置地通過(guò)一次性報(bào)價(jià)，以約27.63億元競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)99884元/平方米，溢價(jià)率9.67%。

“上海第二批供地的土地質(zhì)量比第一批有所提高。上海將不少‘壓箱底’的好地都拿出來(lái)了?！敝性禺a(chǎn)資深分析師盧文曦表示，比如，市場(chǎng)高度關(guān)注的長(zhǎng)寧新涇鎮(zhèn)地塊，技術(shù)指標(biāo)好，可以做聯(lián)排、疊拼之類(lèi)的別墅產(chǎn)品，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)16.3萬(wàn)元/平方米，這說(shuō)明了市場(chǎng)對(duì)區(qū)域價(jià)值的認(rèn)同。上海還有一些熱門(mén)板塊，比如嘉定馬陸地塊、青浦徐涇地塊等，雖然在郊區(qū)，但區(qū)域內(nèi)的房屋銷(xiāo)售都沒(méi)有壓力，開(kāi)發(fā)商只要安心做好產(chǎn)品就行。

“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，招商、保利、華發(fā)加碼奪地

從拿地房企來(lái)看，上海第二批供地延續(xù)了首批供地的特征。對(duì)此，張凱分析稱(chēng)：“在拿地企業(yè)方面，依舊以央企、國(guó)企為主，保利、招商、華發(fā)深耕上海意圖明顯，本次收獲頗豐。部分地塊由地方國(guó)資以底價(jià)摘得。民企布局上海熱情也并未減退，積極參拍多宗地塊。值得注意的是，本次參拍的民企多以中小型房企為主，同時(shí)多為今年首次在上海參拍?！?/div>

在拿地房企中，招商蛇口、保利、華發(fā)成為拿地大戶(hù)。據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，包括聯(lián)合體在內(nèi)，招商蛇口、保利、華發(fā)在上海第二批供地中分別斬獲5宗地塊、5宗地塊和4宗地塊。

值得一提的是，招商蛇口在上海第二批供地中拿地兇猛，加上其在首批供地中拿下的4宗地塊，招商蛇口在上海集中供地中共計(jì)拿下9宗地塊，涉資約334億元。

盧文曦分析稱(chēng)：“保利、招商、華發(fā)等都是最近幾年內(nèi)持續(xù)拿地，加緊擴(kuò)張的企業(yè)，這次都拿到了多宗地塊。從這些企業(yè)的拿地手法來(lái)看，強(qiáng)大是必要后盾。首先，‘廣撒網(wǎng)’是明顯的手段，除了單獨(dú)拿到的地塊外，這些企業(yè)還參與了其他多宗土地的競(jìng)拍。而參與的前提是交保證金，所以，這些企業(yè)一口氣參與那么多地塊需要資金做后盾。其次，上海拍地規(guī)則特殊，要‘猜’平均價(jià)不容易，此次競(jìng)拍中有多宗地塊最后是以總價(jià)10萬(wàn)元之差決出勝負(fù)。多拍、多參與，總會(huì)提升報(bào)價(jià)水平，可以說(shuō)是‘在游泳中提升游泳水平’?！?/div>

“從成交結(jié)果來(lái)看，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁，在與首批間隔時(shí)間較短、企業(yè)資金壓力較大的情況下，本次聯(lián)合拿地的情況明顯增多?！睆垊P補(bǔ)充說(shuō)。

上海第二輪土拍成交地塊一覽
圖/中指研究院

上海拿地格局生變，主力換“新顏”

事實(shí)上，從上海集中供地以來(lái)，曾經(jīng)在上海土拍市場(chǎng)一擲千金的熟面孔“黯然退場(chǎng)”，上海土拍的拿地名單悄然換了新的一輪。

曾經(jīng)的閩系拿地“三杰”正榮、融信、陽(yáng)光城不見(jiàn)了蹤影，取而代之的是象嶼地產(chǎn)、華發(fā)地產(chǎn)、建發(fā)地產(chǎn)，后三者全部是來(lái)自華南的國(guó)企陣容。這和當(dāng)前民營(yíng)企業(yè)資金鏈緊張相關(guān)，正榮、融信、陽(yáng)光城均處于“至暗時(shí)刻”，內(nèi)外債壓力大。

而以往上海公開(kāi)拿地的實(shí)力擔(dān)當(dāng)萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)這三家拿地巨頭或困于2020年的“圍標(biāo)事件”而被罰三年禁止公開(kāi)拿地，失去了在這次公開(kāi)市場(chǎng)“撿漏”的好機(jī)會(huì)。

此外，曾經(jīng)“身手敏捷”的滬上房企新城、旭輝在今年上海集中供地中鮮有露面，上海本地國(guó)企綠地也同樣沉寂許久。

縱觀目前活躍的身影，招商蛇口、保利瘋狂“掃貨”，搭檔不同的聯(lián)合體頻頻出手，占盡了風(fēng)頭，成為上海土拍市場(chǎng)最大的贏家。另一批當(dāng)下實(shí)力選手就是上海本地國(guó)企，比如上海城投、上海城建、上海華紡、上海建工等。

此外，在以往拼殺的場(chǎng)面退潮之后，部分偏遠(yuǎn)的小地塊出現(xiàn)了不少新面孔，這些新面孔在上海土拍的“喘息”當(dāng)口贏得了一席之地，比如大眾交通、上海博蔚置業(yè)、上海文基置業(yè)這些鮮有耳聞的房企。

對(duì)此，張波表示：“在此次土拍中，包括大眾交通、華紡等極少在土地市場(chǎng)上亮相的國(guó)企也開(kāi)始嶄露頭角，這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)未來(lái)將會(huì)在更多城市得到體現(xiàn)。央企、國(guó)企拿地比例的提升，不僅僅表現(xiàn)在有著長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，國(guó)企的‘+地產(chǎn)化’會(huì)不斷增多，通過(guò)聯(lián)合拿地，共同開(kāi)發(fā)的模式，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行，成為房地產(chǎn)行業(yè)的‘穩(wěn)定器’?！?/div>

新京報(bào)記者 徐倩
編輯 武新 校對(duì) 柳寶慶

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