2021年，在“房住不炒”基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨深度調(diào)整。變局之中又孕育著機遇，老舊小區(qū)改造漸漸走入規(guī)范化，開啟新的發(fā)展周期。

在老舊小區(qū)“蝶變”的背后，有著社會資本參與的創(chuàng)新改造。愿景集團副總裁、九源（北京）建筑顧問有限公司總經(jīng)理（簡稱“九源”）江曼，在建筑設計領(lǐng)域從業(yè)30多年，從增量市場步入存量市場，她將自己定義為“手握設計工具的社會工作者”。

對于老舊小區(qū)改造的前景，江曼表示，“老舊小區(qū)改造駛?cè)氪笮唾惖?，未來市場非常大。老舊小區(qū)改造是參與式設計，更是社區(qū)治理的一部分?！?/div>

2021年，江曼將自己定義為“手握設計工具的社會工作者”。圖片來源 受訪者供圖

存量改造進入大型賽道

2021年，“十四五”規(guī)劃明確提出“實施城市更新行動”，各地進入城市更新的快速發(fā)展期。同年6月，北京市政府發(fā)布《北京市人民政府關(guān)于實施城市更新行動的指導意見》，明確提出了老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區(qū)平房更新等六大更新方式。

為了更好地開展北京市老舊小區(qū)綜合整治工作，北京還下發(fā)了《2021年北京市老舊小區(qū)綜合整治工作方案》（簡稱《方案》），提到了整治技術(shù)導則。同時，《方案》還指出，將社區(qū)治理能力建設融入改造過程，促進小區(qū)治理模式創(chuàng)新，健全小區(qū)長效管理機制。

隨著《方案》的出臺，老舊小區(qū)改造工作駛?cè)肟燔嚨馈?span>去年，北京市完成改造的老舊小區(qū)數(shù)量達到177個，超出年初定下的任務目標。

“房地產(chǎn)后時代，是一個從制造業(yè)往服務業(yè)轉(zhuǎn)變的過程，拉動的是新一輪的萬億市場，既有存量改造的維修機會，更有消費升級的服務機會，來拉動內(nèi)需經(jīng)濟增長。因此，老舊小區(qū)改造拉動一系列供應鏈，這是一個大的賽道，未來市場非常大，而且會成為一個永續(xù)的事情?！弊鳛橐粋€老規(guī)劃人，江曼對于市場的變遷有著深刻的感悟。

作為北京引入社會資本參與老舊小區(qū)改造的樣本企業(yè)，江曼所在的愿景集團旗下九源（北京）建筑顧問有限公司參與北京勁松北社區(qū)、北京石景山六合園社區(qū)等多個老舊小區(qū)設計，打造了“勁松模式”“石景山樣本”。而在2021年，重點打造的項目包括北京石景山六合園社區(qū)、大興棗園小區(qū)。

“從去年來看，老舊小區(qū)改造，量大時間緊，改造設計成果良莠不齊。而一系列技術(shù)導則與指導意見的出臺，明確了原則，健全機制，是在引導改造成果質(zhì)量提升?！苯缡钦f。

前期調(diào)研不亞于人體CT掃描

老舊小區(qū)改造，不僅是表面上添綠化、刷墻體、建涼亭。住建部在《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》中提到，加快補足功能短板，鼓勵采用繡花功夫，進行修補、織補式更新，為老舊小區(qū)改造提出了新的方向。

據(jù)江曼介紹，改造前期，設計師圍繞客戶需求進行調(diào)研，一類調(diào)研是針對物理空間，包括屋頂、井蓋、地下管道等，類似人體檢時的CT掃描，來診斷三十幾年前建設的小區(qū)需要進行怎樣的整治。另一類調(diào)研涉及居民，找到他們生活不方便、不舒適的原因。

據(jù)悉，這樣的調(diào)研在大興棗園小區(qū)就費時2個月以上，不僅僅是物理空間調(diào)研，還有基于具體居住人群的生活方式調(diào)研，還包括與居民互動，組織居民議事等內(nèi)容，方案出來再進行樓門宣講，讓居民知道，未來小區(qū)將會改成什么樣子。

九源的設計師們就是通過一軟一硬的調(diào)研及改造來解決小區(qū)的痛點。事實證明，在設計師搭建的生活“舞臺”上，居民都能將其發(fā)揮到極致，創(chuàng)造富有煙火氣的生活場景。

相比增量設計，存量改造設計更為復雜。增量設計是針對一群人，并沒有具體的使用者，而且是一次性交付的開發(fā)行為。而存量改造有著明確的使用者，涉及眾多的利益主體，更要應對改造資金及空間的捉襟見肘。在有限的空間與資源內(nèi)，依據(jù)居住者的真實需求進行改造與資源再分配。兩者的區(qū)別也決定了設計工作的不同。

“老舊小區(qū)改造是一次為居民提高生活質(zhì)量的難得機會，設計師的職責是尋求問題的最優(yōu)解?！苯缡钦f。

從目前來看，老舊小區(qū)有很多“疑難雜癥”，共性問題包括空間與資源有限，停車、便民設施無法滿足等。

為了解決停車難、活動場地少的問題，在北京石景山六合園社區(qū)，九源的設計師們在一個低效的土地上，挖了一個大坑，通過下沉空間，做了一個地下停車場，而一層用作便民服務，二層作為公共活動場所。一個空間變成了三個功能。這是低效空間轉(zhuǎn)向高效空間的最好案例。

在大興棗園小區(qū)，有一個燃煤的鍋爐房，后來小區(qū)供暖改成燃氣后，堆煤場就空置下來。對于這塊社區(qū)配套設施用地，九源的設計師們將其改造成社區(qū)鄰里中心，這個小型社區(qū)綜合體實現(xiàn)了15分鐘生活圈的配套服務。除了消費型的商業(yè)外，這里還有社區(qū)體育館、閱讀室等。

設計和工程在于促使社區(qū)治理

面對老舊小區(qū)有限的空間資源以及復雜多樣的居民需求，如何確定先解決哪些需求？在答案明確前，設計師需要扎根到社區(qū)生活，傾聽居民的心聲，才能獲得好的設計。

事實上，老舊小區(qū)改造既有對“硬件”的提升，又有對社區(qū)治理“軟件”的同步升級。

2021年，在江曼印象中最深刻的工作內(nèi)容是將自己定義為“手握設計工具的社會工作者”。在江曼看來，“老舊小區(qū)改造是參與式設計，是社區(qū)治理的一部分?！薄吧鐣ぷ髡呤俏覀儗ψ约旱亩x。與設計相比，我們做的更多是社區(qū)治理，設計和工程的目的在于促使社區(qū)治理?！?/div>

無論是作為社區(qū)工作者，還是設計師，江曼工作的核心難點是，利益相關(guān)方能取得最大共識，因為老舊小區(qū)的更新設計就是把各種矛盾通過設計的方法來解決。

江曼表示，在成本控制與居民滿意度之間要達成平衡，是一個比較難的過程。在改造資金有限的情況下，要想高效利用資金，最好盡可能地讓居民在需求上達成共識，這樣解決方案才能獲得大多數(shù)人的滿意。

老舊小區(qū)改造需求經(jīng)常會出現(xiàn)互相沖突的問題。比如，老人喜歡安靜，孩子需要活動嬉戲的場所，但只有這一塊空地。只能互相妥協(xié)，最終達成共識，既有孩子玩耍的地方，又不能影響老人休息。

更為典型的難題是加裝電梯，一樓居民不同意，六樓的需求又特別迫切。從物理空間上很難解決。有的是采用市場化方式，比如六樓補貼一樓的辦法來解決。從目前來看，每一個小區(qū)的辦法都不同，最終要根據(jù)居民達成的共識來解決。

“從目前來看，老舊小區(qū)的改造也是人與人之間感情、信任再造的過程。”江曼表示，這不僅是一個民生工程，更是社區(qū)治理的過程，意味著通過改造來補齊以前欠缺的社區(qū)治理這塊短板。

“我們帶著向善向上基因，喚醒社區(qū)價值”

“通過大量的設計實踐，我們也在不斷修正自己，技術(shù)和思維認知都有很大的進步，其中很多建議來自于居民?！苯硎尽?br/>

在很多居民身上，江曼和她的團隊看到從不接受到認可，從滿意到支持，甚至參與到改造中來的例子。有的居民在小區(qū)治理完之后，由之前的逃離到主動搬回來居住。江曼說，“我們開始只是想滿足居民需求，為其服務，把事情做好，但是他們給予的回饋超過了我們的預期?！?/div>

除了感受到老舊小區(qū)改造工作帶來的欣喜，江曼也找到其中的價值。江曼認為，老舊小區(qū)的改造是在創(chuàng)造價值，通過改造可以讓居民有更大的獲得感，這個原因鼓勵著他們好好做下去。

“社區(qū)治理是一個緩慢的有機生長過程，而我們其實是種子，帶著向善向上基因，在喚醒社區(qū)價值的同時，與居民慢慢建立信任的關(guān)系。”江曼表示。

回顧2021年，江曼認為，老舊小區(qū)改造遇到很多挑戰(zhàn)。不過，政府的目標越來越明確，從“設計規(guī)劃”向“治理規(guī)劃”轉(zhuǎn)化，這也是助力城市高質(zhì)量發(fā)展的必然。

“城市更新的核心是治理的轉(zhuǎn)型，這個和以前以空間為抓手的拆建類更新不同，打通空間改造，服務提升和社區(qū)治理的通道是未來重要的突破點。”江曼表示，“我們在北京回天、三里屯、奧運村都開展街區(qū)或更大尺度的更新創(chuàng)新實踐。這是一種多維度創(chuàng)新，包括問題與需求導向，產(chǎn)品化思維，場景化營造等?！?/div>

對于未來，江曼認為，老舊小區(qū)改造將由運動式轉(zhuǎn)為常態(tài)化，從政府扶持轉(zhuǎn)向市場化改造。

新京報記者 袁秀麗
編輯 武新 校對 危卓

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