9月29日，因重大出售交易，彩生活、花樣年短暫停牌。前一晚，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，其旗下碧桂園物業(yè)香港與彩生活簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，碧桂園物業(yè)香港將以不高于33億元的總代價(jià)收購彩生活核心資產(chǎn)鄰里樂控股集團(tuán)有限公司（簡稱“鄰里樂”）100%股權(quán)。這一收購距離碧桂園服務(wù)斥資百億收購富力物業(yè)旗下的核心資產(chǎn)僅有8天時(shí)間。
此次交易將成為碧桂園服務(wù)收購藍(lán)光嘉寶上市公司股權(quán)之后，又一上市物業(yè)公司之間的收購案。對此，彩生活方面強(qiáng)調(diào)，這是主動行為，主要是為了有利于公司換賽道。
對于當(dāng)前物業(yè)收購案頻繁出現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌引發(fā)物業(yè)重整，部分房地產(chǎn)企業(yè)選擇通過出售物業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來度過低谷。與此同時(shí)，IPO或許不再是物業(yè)的唯一路徑，頭部企業(yè)的競賽為中小物業(yè)企業(yè)提供一條退出的道路。
碧桂園服務(wù)斥資近200億收購3家物業(yè)公司
9月29日，據(jù)港交所披露，彩生活、花樣年的股份將于上午9時(shí)起短暫停止買賣，以待刊發(fā)非常重大出售交易公告。事實(shí)上，9月28日晚，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，其旗下碧桂園物業(yè)香港與彩生活簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，碧桂園物業(yè)香港將以不高于33億元的總代價(jià)收購彩生活旗下鄰里樂100%股權(quán)。碧桂園物業(yè)香港將以自有資金或股權(quán)融資或貸款等方式進(jìn)行支付。
據(jù)悉，鄰里樂為彩生活服務(wù)的核心資產(chǎn)，包括萬象美物業(yè)、長白山旅游度假區(qū)物業(yè)、開元國際、開際商業(yè)、萬象美住宅、花胥物業(yè)及北京萬象美。
碧桂園服務(wù)對于收購鄰里樂的理由與收購富力物業(yè)如出一轍。碧桂園服務(wù)認(rèn)為，收購事項(xiàng)將進(jìn)一步擴(kuò)大該集團(tuán)業(yè)務(wù)的規(guī)模和覆蓋范圍，促進(jìn)集團(tuán)社區(qū)增值服務(wù)及其他服務(wù)的發(fā)展，尤其促進(jìn)商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展。增強(qiáng)在市場上的影響及競爭力，有助于集團(tuán)的長期穩(wěn)定發(fā)展，穩(wěn)固行業(yè)龍頭地位。
事實(shí)上，碧桂園服務(wù)接連斥資收購藍(lán)光嘉寶、富力物業(yè)、彩生活，總金額近200億元。在收購彩生活核心資產(chǎn)上，碧桂園服務(wù)也很謹(jǐn)慎，在公告中提到，此次交易要獲得中國反壟斷管理機(jī)構(gòu)同意及批準(zhǔn)。
對于此次交易，彩生活方面強(qiáng)調(diào)，這是彩生活主動行為，主要是為了有利于公司換賽道，接下來彩生活將集中資源支持增長潛力更好的、更為廣泛有持續(xù)競爭力的業(yè)務(wù)，從而提升公司的增長動能。
此外，彩生活認(rèn)為，此次售賣資金將用于償還彩生活現(xiàn)有債務(wù)、降低負(fù)債率，補(bǔ)充運(yùn)營資金及為未來業(yè)務(wù)發(fā)展提供動能。
部分房企出售物業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來度過低谷
作為花樣年的分拆物業(yè)公司，彩生活于2014年在香港上市，被譽(yù)為“物業(yè)第一股”。自此，彩生活始終維持著行業(yè)第一梯隊(duì)的規(guī)模體量。但隨著后來者爭相涌入物管賽道，彩生活近年來發(fā)展有些“后勁不足”。
不久前的7月26日，花樣年控股、彩生活聯(lián)合發(fā)布《自愿公告可能分拆》，透露正考慮將商管業(yè)務(wù)分拆單獨(dú)上市。而此次彩生活核心資產(chǎn)的出讓無疑阻斷了這一進(jìn)程。
在業(yè)內(nèi)人士看來，彩生活核心資產(chǎn)的出讓與母公司花樣年有關(guān)。
9月14日，標(biāo)普宣布將花樣年控股的展望調(diào)整為“負(fù)面”，因其在未來6-12個(gè)月內(nèi)的債務(wù)削減和再融資計(jì)劃存在執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。
與此同時(shí)，惠譽(yù)在9月16日的報(bào)告中將花樣年的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)從“B+”下調(diào)至“B”。原因是花樣年在2021年上半年現(xiàn)金回款低于惠譽(yù)的預(yù)期，由于資本市場的持續(xù)波動，對大量截至2022年到期美元債券的再融資存在不確定性。
而在9月22日，花樣年注意到若干媒體報(bào)道稱公司未有全額償還其已到期的離岸優(yōu)先票據(jù)。為此，花樣年發(fā)布澄清公告稱，花樣年發(fā)行的已到期離岸優(yōu)先票據(jù)概無逾期還款。公司經(jīng)營情況良好，運(yùn)營資金充裕，不存在任何流動性問題。
對于當(dāng)前物業(yè)企業(yè)之間的頻繁收購，中指物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟認(rèn)為，在“三道紅線”等調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)短期投資明顯放緩、融資渠道受阻，部分房地產(chǎn)企業(yè)為盡快緩解短期資金流動性問題，選擇通過出售旗下優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)來度過低谷。
物業(yè)企業(yè)并購“窗口期”出現(xiàn)？
隨著幾單物業(yè)公司之間的大額交易，在業(yè)內(nèi)人士看來，企業(yè)并購的“窗口期”已出現(xiàn)。
對此，牛曉娟表示，目前企業(yè)積極地實(shí)施并購策略，通過收購和自身業(yè)務(wù)發(fā)展良性互補(bǔ)的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，鞏固市場地位。另一方面大宗并購案例是市場價(jià)值的外化表現(xiàn)，當(dāng)市場上并購需求和供給此消彼長、加速釋放時(shí)，也正說明物業(yè)行業(yè)具備高度的市場活躍性和很大的市場潛力。
對于當(dāng)前的市場，牛曉娟認(rèn)為，企業(yè)采取出售或并購的行為主要考量兩個(gè)方面：一是物業(yè)管理行業(yè)正處于加速整合階段，頭部物企通過并購優(yōu)質(zhì)物企鞏固行業(yè)地位的意向強(qiáng)烈；二是作為輕資產(chǎn)的物業(yè)企業(yè)，隨著行業(yè)的快速發(fā)展取得了相對較高的估值水平。
雖然收并購不斷，但在牛曉娟看來，物業(yè)行業(yè)的本質(zhì)未變，抗周期屬性凸顯。具體表現(xiàn)在物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流穩(wěn)定、輕資產(chǎn)運(yùn)營等優(yōu)勢特征顯著，在行業(yè)市場出現(xiàn)波動的情況下，抗周期能力較強(qiáng)，具備較大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
從目前來看，IPO或許不再是物業(yè)做大的唯一路徑，頭部企業(yè)的競賽為中小物業(yè)企業(yè)提供一條退出的道路。對此，牛曉娟解釋稱，目前部分物企審時(shí)度勢紛紛調(diào)整上市策略，轉(zhuǎn)而成為極具價(jià)值的投資標(biāo)的，成為收并購市場的“香餑餑”，而高溢價(jià)估值為回籠資金等創(chuàng)造良好條件，增加公司的現(xiàn)金流，促進(jìn)公司核心業(yè)務(wù)的經(jīng)營。
牛曉娟預(yù)計(jì)，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整出清，或?qū)⒂懈嗟姆康禺a(chǎn)企業(yè)選擇出售物業(yè)資產(chǎn)。對于具備充足現(xiàn)金儲備的頭部物企而言，通過收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以高效、高質(zhì)地促進(jìn)企業(yè)管理規(guī)模。同時(shí)，隨著優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)向頭部企業(yè)聚集，促進(jìn)行業(yè)集中度提升。
新京報(bào)記者 袁秀麗 張曉蘭
編輯 武新 校對 李世輝
