物業(yè)行業(yè)“最貴”收購(gòu)案例又被刷新。9月20日下午，碧桂園服務(wù)曝出又一重磅收購(gòu)案，以不超過(guò)100億元的代價(jià)收購(gòu)正在上市路上的富力物業(yè)旗下的富良環(huán)球，金額超過(guò)此前控股藍(lán)光嘉寶上市公司的超48億元。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這是一筆一拍即合的交易——100億的價(jià)碼符合富力物業(yè)的預(yù)期，而優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也正中碧桂園服務(wù)的心意。

值得關(guān)注的是，從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，目前富力物業(yè)并非富力地產(chǎn)的子公司。而是由富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉、聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁張力持有。在出售富力物業(yè)的公告發(fā)出之后，兩大股東出手反哺富力地產(chǎn)80億港元。為此，富力地產(chǎn)正考慮回購(gòu)長(zhǎng)年期票據(jù)。

碧桂園服務(wù)擬以不超過(guò)100億元的代價(jià)收購(gòu)富力物業(yè)旗下的富良環(huán)球。圖片來(lái)源/IC photo

碧桂園服務(wù)百億收購(gòu)上市路上的富力物業(yè)

9月20日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，其以不超過(guò)100億元的代價(jià)收購(gòu)富力物業(yè)全資附屬公司富良環(huán)球。收購(gòu)?fù)瓿珊?，碧桂園服務(wù)將持有富良環(huán)球100%股權(quán)，并間接收購(gòu)富良環(huán)球所持之各目標(biāo)公司100%股權(quán)，其業(yè)績(jī)、資產(chǎn)及負(fù)債也將同時(shí)與碧桂園服務(wù)并表。

公告內(nèi)容顯示，富力物業(yè)持有及通過(guò)富良環(huán)球成為綜合物業(yè)管理服務(wù)的提供者。從該筆交易來(lái)看，富力物業(yè)幾乎是傾囊而出。

此次收購(gòu)的公告突如其來(lái)。今年4月26日，富力物業(yè)剛在港交所提交了招股書，醞釀多年的富力物業(yè)終于開(kāi)始啟動(dòng)上市，但在距離提交招股書不到5個(gè)月的時(shí)間，就傳出收購(gòu)的消息，不能不令人詫異。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，目前富力物業(yè)并非富力地產(chǎn)的子公司。富力物業(yè)由富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉、聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁張力各持有46.48%股份。但是，富力物業(yè)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)主要得益于富力地產(chǎn)的支持。

今年2月，富力地產(chǎn)發(fā)布了“獲豁免持續(xù)關(guān)聯(lián)交易物業(yè)服務(wù)框架協(xié)議”，內(nèi)容涉及廣州富星（富力物業(yè)子公司）向富力地產(chǎn)提供各類物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)的內(nèi)容。

據(jù)公告顯示，截至2020年12月31日，富力物業(yè)管理的552個(gè)項(xiàng)目位于中國(guó)26個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的102個(gè)城市，總在管建筑面積約為0.69億平方米，其中住宅物業(yè)的在管建筑面積約為0.58億平方米，商業(yè)物業(yè)的在管建筑面積約為0.11億平方米。

對(duì)于碧桂園服務(wù)的此次收購(gòu)，富力物業(yè)承諾，富良環(huán)球2021年經(jīng)審計(jì)扣非歸母凈利潤(rùn)不低于5億元，會(huì)計(jì)收入不低于42億元，截至2021年12月31日的在管面積不低于0.86億平方米，總合約面積不低于1.27億平方米。

與此同時(shí)，雙方約定，自交割日起五年內(nèi)，富力物業(yè)不得直接或間接進(jìn)行任何有可能與富良環(huán)球形成競(jìng)爭(zhēng)性關(guān)系，或不利于其經(jīng)營(yíng)管理的行為。

碧桂園服務(wù)緣何再次大手筆進(jìn)行收購(gòu)？

在碧桂園服務(wù)眼中，富力物業(yè)具備優(yōu)秀的物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，在中國(guó)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定中發(fā)揮重要影響力，且在城市更新項(xiàng)目綜合管理服務(wù)上表現(xiàn)領(lǐng)先。

對(duì)于此次收購(gòu)，碧桂園服務(wù)方面稱，這有利于加強(qiáng)其在特定區(qū)域（主要集中在一線、新一線及二線城市）的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模和覆蓋范圍，同時(shí)促進(jìn)集團(tuán)在商業(yè)物業(yè)管理方面的發(fā)展。

中指研究院分析人士認(rèn)為，當(dāng)前，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，物業(yè)企業(yè)可以通過(guò)收并購(gòu)等方式迅速切入重點(diǎn)城市，在深耕區(qū)域的基礎(chǔ)上提高核心城市項(xiàng)目密度，彌補(bǔ)其區(qū)域布局短板。

對(duì)于收購(gòu)的目的，碧桂園服務(wù)一直在強(qiáng)調(diào)“要穩(wěn)固行業(yè)龍頭地位”。今年1月20日，碧桂園服務(wù)市值正式越過(guò)2000億大關(guān)，成為行業(yè)內(nèi)第一家兩千億市值的物業(yè)企業(yè)。截至9月20日，碧桂園服務(wù)市值為1451億元。然而，碧桂園服務(wù)的“野心”不止于此，其計(jì)劃5年時(shí)間做到千億收入。而收購(gòu)則是達(dá)成這一目標(biāo)的途徑之一。

7月28日，碧桂園服務(wù)入局機(jī)場(chǎng)物業(yè)管理公司新華正達(dá)持股70%，布局機(jī)場(chǎng)物業(yè)；8月1日信息顯示，碧桂園服務(wù)收購(gòu)湖南天環(huán)物業(yè)100%股權(quán)，吞下了長(zhǎng)沙本土“領(lǐng)頭羊”物管公司。

與此同時(shí)，近期碧桂園物業(yè)的收購(gòu)傳聞不斷。比如并購(gòu)恒大物業(yè)，但是，日前碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江公開(kāi)表示，“恒大物業(yè)我們以前接觸過(guò)，但價(jià)格沒(méi)談攏，現(xiàn)在沒(méi)有接觸。”

至于未來(lái)的收購(gòu)合作，李長(zhǎng)江表示，碧桂園服務(wù)喜歡“大的”，是指它的規(guī)模；也喜歡“好的”，是指它是優(yōu)質(zhì)的、規(guī)范的、不亂的，“未來(lái)是不是會(huì)跟恒大物業(yè)有合作，主動(dòng)權(quán)不在我們手里。”

而對(duì)于收購(gòu)富力物業(yè)，李長(zhǎng)江則坦言，與富力見(jiàn)面談的時(shí)間并不短，富力物業(yè)項(xiàng)目集中度不差，單個(gè)項(xiàng)目也的確很優(yōu)質(zhì)。他說(shuō)，“碧桂園服務(wù)是從這個(gè)出發(fā)點(diǎn)去進(jìn)行交易的。雖然交易價(jià)格存在眾多約定，但我們認(rèn)為是較為合適的?！?/p>

由于富力物業(yè)仍在上市的路上，因此這一收購(gòu)并非上市公司間的收購(gòu)，流程遠(yuǎn)未像碧桂園收購(gòu)藍(lán)光嘉寶時(shí)那樣復(fù)雜。公告顯示，這一收購(gòu)由兩部分構(gòu)成，其中一部分不超過(guò)70億元（針對(duì)2021年現(xiàn)狀部分），另一部分不超過(guò)30億元（針對(duì)未來(lái)0.66億平方米在管面積合約），合計(jì)最高代價(jià)將不超過(guò)100億元。

出售物業(yè)后，大股東80億港元反哺富力地產(chǎn)

上述物業(yè)收購(gòu)的消息發(fā)布之后，同在9月20日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，李思廉、張力作為公司的執(zhí)行董事及大股東，已與富力地產(chǎn)溝通，為支持集團(tuán)將提供約80億港元的股東資金，并預(yù)計(jì)于未來(lái)一至兩個(gè)月內(nèi)完成。

如此一來(lái)，富力地產(chǎn)表示，即使不算任何外部融資或資產(chǎn)出售帶來(lái)的現(xiàn)金流，公司預(yù)期也將有足夠資金應(yīng)付在短期內(nèi)到期的債務(wù)。

一波未平，一波又起。看似無(wú)關(guān)的兩則公告，其內(nèi)在聯(lián)系緊密。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，同日的兩則公告，無(wú)疑是富力地產(chǎn)的兩位大股東，變賣了富力物業(yè)后，反哺富力地產(chǎn)的舉動(dòng)。

富力地產(chǎn)在公告中表示，主要股東以往曾以免息貸款形式提供財(cái)務(wù)支持，展現(xiàn)主要股東對(duì)集團(tuán)持續(xù)承諾及對(duì)集團(tuán)業(yè)務(wù)及發(fā)展堅(jiān)定不移的信心。

而對(duì)于這筆股東資金的用處，富力地產(chǎn)考慮回購(gòu)長(zhǎng)年期票據(jù)。

眾所周知，在“三道紅線”的壓力之下，降負(fù)債一直是富力地產(chǎn)的首要任務(wù)。而變賣資產(chǎn)也成為富力地產(chǎn)降負(fù)債的舉措之一。

在公告中，富力地產(chǎn)表示，在主要股東的財(cái)務(wù)支持下，非常有信心繼續(xù)改善集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況，同時(shí)也將繼續(xù)積極尋求另外的資金來(lái)源及資產(chǎn)出售機(jī)會(huì)。

據(jù)悉，富力地產(chǎn)此前積累了不少優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)以及酒店資產(chǎn)。其中，去年富力地產(chǎn)向黑石轉(zhuǎn)讓廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)綜合物流園70%股權(quán)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，今年富力地產(chǎn)仍會(huì)以出售資產(chǎn)的方式來(lái)降低負(fù)債。但沒(méi)想到等來(lái)的是兩大股東率先出手，走出了反哺的路徑。那么，今后也不排除兩大股東繼續(xù)資助富力地產(chǎn)的可能。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這筆收購(gòu)案的價(jià)碼不錯(cuò)，這也是富力物業(yè)能夠出手的原因，而對(duì)于渴求優(yōu)質(zhì)物業(yè)的碧桂園服務(wù)來(lái)說(shuō)也是“正中下懷”，是一筆雙方一拍即合的交易。

對(duì)于富力地產(chǎn)而言，雖然得到大股東的資助，但是出售資產(chǎn)降負(fù)債仍是當(dāng)前主要任務(wù)之一。在資產(chǎn)出售方面，富力地產(chǎn)表示，已就若干非核心資產(chǎn)接受要約意向書，并將繼續(xù)與潛在買家洽談。

新京報(bào)記者 袁秀麗 

編輯 楊娟娟 校對(duì) 危卓