8月27日，德信中國(guó)交出了一份中期業(yè)績(jī)“成績(jī)單”。
據(jù)財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，德信中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入130.71億元，同比增長(zhǎng)68.5%。在營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，德信中國(guó)的盈利水平有所下滑。上半年，德信中國(guó)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)28.5億元，整體毛利率21.8%，同比下降4.88個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為10.5%，相較2020年同期下滑6.8個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤(rùn)6.3億元，歸母凈利率僅4.8%。
對(duì)于德信中國(guó)來(lái)說(shuō)，在沖千億的過程中，如何平衡規(guī)模與效益成為關(guān)鍵。
營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng)，盈利水平下滑
德信中國(guó)起步于浙江，近年來(lái)發(fā)展提速，成為房企大軍中的一匹“黑馬”。2015年至2018年，德信中國(guó)合約銷售額分別為61億元、72億元、151億元和396億元。到了2020年，德信中國(guó)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約635.3億元。6年內(nèi)，從61億元到635.3億元，增長(zhǎng)10倍。
在此基礎(chǔ)上，今年上半年，德信中國(guó)連同合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的未經(jīng)審核合約銷售額約為430.3億元，同比增長(zhǎng)67.4%，領(lǐng)先百?gòu)?qiáng)房企平均40%的銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊佟?/p>
談及下半年推貨安排，德信中國(guó)常務(wù)副總裁方靜在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“截至6月30日，不含已售未結(jié)轉(zhuǎn)的貨值，可銷售的貨值約1200億元，處于健康水平。下半年會(huì)新推貨值400億元左右，對(duì)完成全年指標(biāo)非常有信心。在推售節(jié)奏上，今年第三季度和第四季度的推售比較平均，大約都在200億元左右，預(yù)估銷售節(jié)奏也比較平穩(wěn)?！?/p>
不過，今年上半年，德信中國(guó)盈利能力出現(xiàn)下滑。上半年，德信中國(guó)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)28.5億元，同比上升37.7%，整體毛利率為21.8%，同比減少約4.9個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)13.8億元，凈利率為10.5%，同比下滑6.8個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤(rùn)6.3億元，同比減少9.98%，歸母凈利率僅4.8%。
對(duì)此，克而瑞研究中心分析指出，整體而言，德信中國(guó)結(jié)轉(zhuǎn)收入并表比例由2020年上半年的44%增長(zhǎng)至64%，但并表項(xiàng)目的低權(quán)益比例，也使得企業(yè)的歸母凈利率受到影響。
業(yè)績(jī)會(huì)上，談及上半年公司毛利率出現(xiàn)下降、未來(lái)毛利率、凈利率的預(yù)判上，德信中國(guó)助理總裁單蓓表示，上半年毛利率相較于2020年度有所下降，但毛利率仍處于行業(yè)中上水平?！霸凇孔〔怀础?、‘穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期’的大背景下，房地產(chǎn)毛利率回歸到合理區(qū)間是個(gè)必然趨勢(shì)，短期內(nèi)雖有所下滑，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，將有利于行業(yè)平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展?！眴屋碚f(shuō)。
單蓓還表示，德信在財(cái)務(wù)上追求利潤(rùn)、現(xiàn)金流和負(fù)債三者均衡，而非單一追求利潤(rùn)指標(biāo)，此外，加上土地布局以及產(chǎn)品溢價(jià)等方面的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)，公司毛利率及凈利率水平仍將保持在行業(yè)中上水平。
積極納儲(chǔ)，合作權(quán)益比低
在土地布局上，德信中國(guó)堅(jiān)持立足浙江省，深耕長(zhǎng)三角，聚焦四大都市圈的布局策略。財(cái)報(bào)顯示，截至2021年6月30日，德信中國(guó)在全國(guó)27個(gè)城市共有161個(gè)項(xiàng)目，在長(zhǎng)三角、珠三角、成渝及長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)帶的總土儲(chǔ)面積約為1993萬(wàn)平方米。
今年上半年，德信中國(guó)仍保持積極的拿地力度，上半年共斬獲27宗土地，新增土儲(chǔ)投資總額270.9億元，新增土儲(chǔ)建筑面積492.7萬(wàn)平方米。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，德信中國(guó)全口徑金額拿地銷售比0.63，超出百?gòu)?qiáng)房企平均的0.29一倍還多。
值得一提的是，在集中供地背景下，兩家或多家房企聯(lián)合拿地開發(fā)的方式在土地市場(chǎng)越來(lái)越常見。不過，合作開發(fā)雖能一定程度上攤薄風(fēng)險(xiǎn)，但難以避免的，低權(quán)益比，意味著所得利潤(rùn)減少。除了財(cái)報(bào)表現(xiàn)之外，德信中國(guó)另一個(gè)受到關(guān)注的話題是合作，以及由此帶來(lái)的權(quán)益合作占比低的問題。
克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年，德信中國(guó)拿下27宗土地中，新增土儲(chǔ)權(quán)益比例雖提升至49.6%，已連續(xù)三年回升，但拿地權(quán)益占比仍然較低，新增項(xiàng)目中，僅湖州武康街道地塊為全資。
對(duì)此，克而瑞研究中心分析指出，一直以來(lái)，德信中國(guó)的合作項(xiàng)目占比較高，雖然這種模式能夠幫助企業(yè)快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)，但勢(shì)必會(huì)影響歸母利潤(rùn)，未來(lái)企業(yè)仍需持續(xù)關(guān)注權(quán)益比例的提升。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)指出，拿地項(xiàng)目中，權(quán)益占比不高，往往會(huì)有兩個(gè)問題。一是會(huì)稀釋企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，在類似股權(quán)下，投資者會(huì)質(zhì)疑后續(xù)銷售數(shù)據(jù)的水分；二是過多采取聯(lián)合拿地等方式，也容易面臨管控，尤其是土地競(jìng)拍的規(guī)則在優(yōu)化，部分聯(lián)合拿地的門檻也會(huì)提高。
業(yè)績(jī)會(huì)上，談及公司銷售權(quán)益占比較低、未來(lái)合作開發(fā)計(jì)劃時(shí)，方靜表示，德信中國(guó)通過合作，一方面可有效降低成本，另一方面可分散投資風(fēng)險(xiǎn)?！盎诘滦胖袊?guó)在營(yíng)銷、產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)上的優(yōu)勢(shì)，合作項(xiàng)目中，90%的項(xiàng)目由德信中國(guó)操盤，對(duì)項(xiàng)目有較大主導(dǎo)權(quán)。今年上半年，新增土儲(chǔ)權(quán)益比已達(dá)50%，相較過去幾年已有上升態(tài)勢(shì)，在未來(lái)兩到三年內(nèi)會(huì)逐步體現(xiàn)出來(lái)，這一比例符合當(dāng)下市場(chǎng)行情及德信中國(guó)自身發(fā)展訴求?！狈届o稱。
踩中“三道紅線”中的一條，處于“黃檔”
“降杠桿”是2021年房企面臨的一大挑戰(zhàn)。依照“三線四檔”融資新規(guī)，德信中國(guó)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.6%，凈負(fù)債率為72.4%，現(xiàn)金短債比為1.37。由此可見，德信中國(guó)2021年中期指標(biāo)一項(xiàng)超閾值，保持“黃檔”行列。
此外，財(cái)報(bào)顯示，截至6月30日，德信中國(guó)持有現(xiàn)金178.4億元，現(xiàn)金短債比1.37，現(xiàn)金可覆蓋短債，短期內(nèi)無(wú)償債風(fēng)險(xiǎn)；長(zhǎng)短債比1.49，較期初有所下降。
業(yè)績(jī)會(huì)上，針對(duì)商票及美元債情況，單蓓表示，“德信中國(guó)商票規(guī)模不大，至報(bào)告期末，只有約1.23億元商票。在美元債方面，公司上市以后總共發(fā)行了8.5億美元的債券，截至6月30日公司存續(xù)中美元債約8.08億；其中今年8月6日到期的2.58億美元債，公司已悉數(shù)歸還，目前約有5.5億美元債余額?！?/p>
“德信中國(guó)會(huì)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)情況，資金需求，負(fù)債結(jié)構(gòu)，再根據(jù)綜合的外部的債權(quán)市場(chǎng)情況來(lái)進(jìn)行統(tǒng)籌考慮，適時(shí)啟動(dòng)再融資工作。”單蓓如是說(shuō)。
新京報(bào)記者 張曉蘭
編輯 武新 校對(duì) 李世輝
