今年上半年，龍湖集團帶給市場的更多的是改變。

地產航道的單獨辟出、新增房屋租售和房屋裝修航道、租賃住房迎來盈利、智慧服務加大收并購力度……這些成為龍湖集團上半年的新亮點。

但是，在這些主動的變化中，龍湖集團內部的“不變“同樣引發(fā)思索，比如，守好地產航道主業(yè)、堅守持有型業(yè)務、恪守”三道紅線“、謹慎拿地、保證毛利率25%以上，這些不變的“底線”讓龍湖地產更有底氣去迎接新的變化。

那么，在“求變”與“不變”之中，龍湖集團上半年的答卷如何呢？

地產航道“單飛”背后

龍湖集團上半年的變化之一就是設立地產航道，讓地產業(yè)務與其他業(yè)務并列，成為六大航道之一。

在8月25日召開的2021年上半年業(yè)績會上，地產航道的總經理陳序平首次露面。這位出生于1982年的年輕高管，未來將擔任龍湖地產航道的領頭人。

在業(yè)績會上，龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉首次對外闡述了開設地產航道的背后原因：“龍湖現在的業(yè)務已經不僅限于新房開發(fā)，就是所謂的地產航道，還包括商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務，房屋租售，還有房屋裝修。為了讓所有航道更加精細化管理，在董事會的提議下，我們決定把地產航道作為單獨的航道，把它放在整個大的業(yè)務體系當中?！?/p>

據悉，地產航道目前仍然是龍湖集團的“重頭戲“，是龍湖集團80%業(yè)績的來源，也是整個公司現金流的重要來源。

邵明曉介紹，地產航道不僅是住宅開發(fā)，還包括商業(yè)、冠寓，還有重資產相關業(yè)務的所有土地獲取、建造這些平臺化的功能，基本上都放在地產航道。換言之，也就是地產航道承擔重資產業(yè)務的土地獲取及建設的重任，成為其他航道的發(fā)展“土壤“。

在業(yè)績會上，邵明曉對陳序平提出了一些希望：”無論是從用戶端的產品定位、土地的獲取，到運營的定位、周轉的速度、交付的速度，以及交付后的服務質量，能夠把顆粒度和精細度進一步提升。另外也希望面向未來，更多地來自于業(yè)務系統去進行創(chuàng)新?！?/p>

回顧今年上半年地產航道的業(yè)績，龍湖集團實現地產開發(fā)合同銷售1426.3億元，同比增長28.4%。分區(qū)域來看，長三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中區(qū)域簽約金額在全集團占比分別為27.6%、24.3%、22.7%、15.2%及10.2%。截至今年6月底，已售出但未結算的合同銷售額為3753億元，面積2200萬平方米。

按照龍湖集團今年年初設定的3100億元目標，上半年龍湖的目標完成率為46%。在業(yè)績會上，龍湖集團首席財務官趙軼表示：“我們全年整體可售獲值是4700億元，未來幾個月我們整體的鋪排和準備還是非常的充分，非常有信心完成3100億元的目標?！?/p>

“孵化”新航道

在業(yè)務端口，今年上半年，龍湖集團還新增了塘鵝租售業(yè)務和智慧裝飾業(yè)務。

在業(yè)績會上，龍湖集團董事長吳亞軍也對外披露了設置智慧裝飾業(yè)務的初衷：“大家非常害怕裝修，因為有甲醛和其他有害物質，也害怕用到不合格的材料，影響整體裝修的效果。所以，我們就從材料的制造開始做，在安徽設生產廠，在廣東跟企業(yè)合作，確保大宗的主要材料是綠色環(huán)保的。目前，冠寓就是運用的裝配式工藝，相比傳統工藝提前3個月，裝一套房子基本72小時就可以完成。”

在房地產“下半場”傳統開發(fā)業(yè)務出現盈利“天花板”時，龍湖集團也希望通過不斷增設新航道業(yè)務來突破利潤的上限。對于這些新航道業(yè)務，吳亞軍也希望未來它們都能獨自進入盈利期。

目前，經過5年的培育，龍湖長租公寓業(yè)務冠寓已經迎來了盈利元年。據邵明曉介紹：“今年上半年，冠寓開了9.4萬間，上半年收入10.7億元，未來每年力爭實現30%的增長?！?/p>

而在商業(yè)方面，截至6月，龍湖商業(yè)已進入全國28座城市，累計開業(yè)商場達54座，已開業(yè)商場建筑面積為524萬平方米，整體出租率97.8%。相較于去年同期，商業(yè)租金增長39%至37.1億元，商場銷售額增長100%至222億元。

此外，在智慧服務航道中，龍湖上半年開展了一系列并購動作，包括并購億達物業(yè)、楷林商服等物業(yè)公司，目前實管面積已經超過2億平方米。邵明曉預計，龍湖智慧服務實管面積全年將超過2.7億平方米，合同面積全年超過5億平方米，“智慧服務的業(yè)務增速每年也爭取超過30%?！?/p>

不變的“內部紀律”

在業(yè)務的新變化的背后，龍湖集團在業(yè)績會上也透露了必須堅守的“內部紀律”。

在拿地方面，今年上半年在首批集中供地的背景下，房企拼殺更為激烈，而龍湖在拿地端卻相對謹慎。對此，趙軼表示：“今年上半年拿地節(jié)奏比較穩(wěn)，沒有追高，拿地銷售比在35%左右，為下半年預留了部分資金?！?/p>

據財報顯示，龍湖上半年新增53幅新地，首入湛江、鹽城、寧德、鄂州。截至6月末，龍湖土儲合計7717萬平方米，權益面積5367萬平方米。

此外，龍湖集團也直面行業(yè)毛利率下滑的現狀。在盈利方面，今年上半年，龍湖集團實現歸屬于股東的凈利潤74.2億元，減除少數股東權益、評估增值等影響后之核心凈利潤61.8億元，同比增長17.1%；毛利同比增長6.5%至167.8億元，毛利率為27.7%。

對于毛利率的變化，趙軼回應稱：“我認為這應該是一個趨勢，在‘限價’的大環(huán)境下，行業(yè)毛利率回歸到一個合理的區(qū)間，未來保持20%-25%的銷售毛利率，可能是未來整個行業(yè)的趨勢。但是，從集團整體毛利率來看，我們也希望保持在25%以上的水平?！?/p>

此外，在“三道紅線”的融資監(jiān)管新規(guī)推出后，龍湖集團也成為龍頭房企中“綠檔”房企的保持者。

財報數據顯示，截至6月末，龍湖集團凈負債率進一步下降至46.0%，達到近五年低點；現金短債比達到5.48倍（剔除預售監(jiān)管資金及受限資金后現金短債比為3.91），剔除預收款后的資產負債率為68.3%。

正是基于穩(wěn)健的財務，龍湖集團的平均融資成本降為4.21%，這在民營企業(yè)中并不多見?！斑@是我們的優(yōu)勢?！?邵明曉總結道。

新京報記者 徐倩 編輯 武新 校對 陳荻雁

封面圖來源 企業(yè)供圖