凱德集團(tuán)又進(jìn)行了一筆大額的資產(chǎn)處置。

6月28日，凱德集團(tuán)發(fā)布公告稱，凱德集團(tuán)與中國平安人壽保險（簡稱“平安人壽”）簽署合作協(xié)議，凱德集團(tuán)向平安人壽出售中國來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)。根據(jù)協(xié)議，該資產(chǎn)組合的總資產(chǎn)價值為467億元，平安人壽總投資金額不超過330億元，此次交易預(yù)計(jì)于2021年三季度完成。

那么，凱德為何要出售來福士資產(chǎn)，平安又為何接盤？背后是基于怎樣的商業(yè)邏輯？

“落袋為安”，凱德將獲資本回收超20億新元

公開信息顯示，凱德集團(tuán)于1994年進(jìn)入中國，來福士是凱德旗下綜合體旗艦品牌，來福士品牌自2004年進(jìn)入中國以來，發(fā)展至今在中國有9座。

據(jù)悉，此次合作涉及項(xiàng)目包括上海來福士廣場、北京來福士中心、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場以及杭州來福士中心，該資產(chǎn)組合的總資產(chǎn)價值為467億元，平安人壽收購其中部分股權(quán)。

凱德集團(tuán)出售六個來福士項(xiàng)目，其中包括北京來福士中心。圖片來源 凱德集團(tuán)官網(wǎng)

在交易完成后，凱德在各項(xiàng)目中的持股比例，從交易前通過私募基金持有的30.7%至55%，變更為12.6%至30%；凱德將保有來福士品牌，并繼續(xù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)營及資產(chǎn)管理。據(jù)凱德集團(tuán)方面介紹，此次交易預(yù)計(jì)于2021年三季度完成，將為凱德實(shí)現(xiàn)資本回收超過20億新元。

 “凱德通過持有部分股權(quán)，既保證了項(xiàng)目的運(yùn)營管理水平，又能有效釋放資產(chǎn)價值，持續(xù)擴(kuò)大投資規(guī)模?！眲P德集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤稱。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)指出，來福士項(xiàng)目的表現(xiàn)不錯，但疫情對其多少帶來一些沖擊。凱德選擇出讓一部分股權(quán)，也說明企業(yè)面臨一定的壓力。凱德在金融操作方面比較靈活，通過將此類項(xiàng)目股權(quán)進(jìn)行交易，客觀上降低企業(yè)資金壓力。此外，平安人壽作為機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行持有，具有積極作用，有助于促進(jìn)此類項(xiàng)目更好的運(yùn)營和管理。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析稱，凱德作為商用物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，其商業(yè)模式和盈利模式?jīng)Q定了在持有和運(yùn)營一段時間之后，必然會將已升值的資產(chǎn)以各種方式套現(xiàn)，以實(shí)現(xiàn)盈利的“落袋為安”與保持資產(chǎn)流動性。另外，保持資產(chǎn)組合的動態(tài)調(diào)整，也是保證資產(chǎn)安全和盈利最大化的必然之舉。

“至于買賣物業(yè)的方式，也只是手段而已。比如，凱德此次出售來福士的資產(chǎn)就是通過出讓股權(quán)給平安人壽的方式。另外一個常用的方式就是直接買賣具體物業(yè)標(biāo)的本身。凱德此次向中國平安人壽出售來福士股權(quán)，除了旨在將股權(quán)溢價獲利變現(xiàn)以取得非經(jīng)常性收益之外，還可以收回較大規(guī)模的現(xiàn)金以改善自身的流動性，從而推動公司基本面的改善與市值的提升。”柏文喜稱。

凱德“有進(jìn)有退”，投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)園和物流等

而針對凱德此次出售來福士的資產(chǎn)，市場上有疑問的聲音：這是否意味著凱德將開啟在中國的“撤退”模式？凱德還會繼續(xù)投資中國市場嗎？

對此，李志勤表示，凱德對中國市場持長期主義策略，凱德集團(tuán)資產(chǎn)再循環(huán)釋放出的成熟資產(chǎn)價值將用于再投資，部分資金也將用于繼續(xù)投資中國市場。

“中國一直是凱德集團(tuán)最大、最重要的核心市場。我們將繼續(xù)在中國市場深耕，在既有的商業(yè)、住宅和城鎮(zhèn)開發(fā)、服務(wù)公寓等核心業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，加大對新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)類別的投資，投資重點(diǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心和物流等?！崩钪厩谌缡钦f。

李志勤還表示，“隨著中國國內(nèi)募資活躍，凱德也在尋求國內(nèi)伙伴深入合作，支持在華基金資產(chǎn)管理規(guī)模的增長。此次牽手平安人壽，是凱德深入推行本地化運(yùn)作的關(guān)鍵一步，也是對凱德集團(tuán)成熟的國際資本平臺的重要延伸和有效補(bǔ)充。此前不久，凱德剛剛獲得私募股權(quán)基金管理人資格，這將讓我們能夠發(fā)行人民幣基金產(chǎn)品，并且提供基金管理服務(wù)?！?/p>

的確，近幾年來，凱德通過處置資產(chǎn)再投資，不斷進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化。2018年1月，凱德集團(tuán)以約83.65億元出售中國20家購物中心，這些購物中心分布于19座城市。2019年6月11日，凱德宣布以29.6億元將中國三家購物中心股權(quán)出售予集團(tuán)旗下的凱德中國信托（原凱德商用中國信托），包括哈爾濱的凱德廣場·學(xué)府、凱德廣場·埃德蒙頓、長沙的凱德廣場·雨花亭。2020年2月，凱德中國信托又以8.5億元出售鄭州二七項(xiàng)目；同年7月，凱德將持有十余年的建業(yè)地產(chǎn)股份出售，總代價為28.31億港元。

與此同時，凱德又陸續(xù)以33.6億元收購了廣州樂峰廣場，以57億元收購了重慶兩江春城項(xiàng)目，以27.52億元收購了上海浦發(fā)大廈約70%面積，以200億元收購上海星外灘項(xiàng)目，以110億新元收購星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份。

凱德方面稱，集團(tuán)將繼續(xù)致力于實(shí)現(xiàn)每年30億新元的資產(chǎn)回收目標(biāo)，進(jìn)行資本循環(huán)及再投資。自2019年開始，凱德開始轉(zhuǎn)型進(jìn)行新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的投資。

2019年6月30日，凱德集團(tuán)與星橋騰飛完成整合。凱德不僅將產(chǎn)業(yè)鏈延伸至產(chǎn)業(yè)園和物流，基金管理業(yè)務(wù)也將大大擴(kuò)容，在資產(chǎn)類別的廣度和深度上都得以提升。

2020年開始，凱德集團(tuán)向新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域發(fā)力，投資重點(diǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流和數(shù)據(jù)中心。李志勤表示，未來幾年，凱德集團(tuán)在中國該資產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模將從2020年底的15億新元擴(kuò)大到50億新元。

基于此投資策略，今年4月，凱德以36.6億元收購了一個位于上海市閔行區(qū)的超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心園區(qū)。

凱德集團(tuán)36.6億元收購上海閔行區(qū)一數(shù)據(jù)中心園區(qū)。圖片來源 凱德集團(tuán)官微

房地產(chǎn)行業(yè)資深分析員紀(jì)言迅告訴新京報(bào)記者，寫字樓雖然很優(yōu)質(zhì)，但在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，物流、信息中心等一些新經(jīng)濟(jì)相關(guān)的不動產(chǎn)可能更受投資者的歡迎，所以，寫字樓的價錢達(dá)到一定高度時，凱德將其出售，再全力攻下新經(jīng)濟(jì)物業(yè)。此外，新加坡目前也在大力推動新經(jīng)濟(jì)、高科技發(fā)展項(xiàng)目，預(yù)計(jì)凱德也是基于這一邏輯來操作。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，類似轉(zhuǎn)型，說明凱德看重后續(xù)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場趨勢。不過，轉(zhuǎn)型本身不成功的案例也較多，因此，還需要注意相關(guān)風(fēng)險。

優(yōu)化險資配置，平安系地產(chǎn)版圖擴(kuò)圍

作為此次交易的另一主角平安人壽，近年來在不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資頗受市場關(guān)注。在外界看來，平安系最吸引眼球的舉動，無疑是擁有龐大的地產(chǎn)版圖，不僅是碧桂園、融創(chuàng)、綠地、華夏幸福、旭輝集團(tuán)、朗詩集團(tuán)的二股東，還持有招商蛇口、金地、保利、華潤、綠城等多家地產(chǎn)企業(yè)的股票。中國前20大房企背后，不乏平安系的身影。

而由于房地產(chǎn)經(jīng)營鏈條比較復(fù)雜，需要高度專業(yè)性，合作的風(fēng)險要小于單打獨(dú)斗。因此，平安系通常采取的做法是，參股獲取利潤分紅。而在合作中，平安系基本不參與項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營。

那么，此次平安人壽為何要收購凱德集團(tuán)旗下的凱德來福士項(xiàng)目？對此，平安人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，標(biāo)的資產(chǎn)上海來福士廣場等六個商業(yè)辦公不動產(chǎn)項(xiàng)目，是凱德集團(tuán)最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),租戶品質(zhì)優(yōu)異，租約穩(wěn)定。此次投資符合保險資金資產(chǎn)負(fù)債匹配的原則,可以優(yōu)化險資配置，并取得良好且穩(wěn)定的投資回報(bào)，實(shí)現(xiàn)保險資金的保值增值。

貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中指出，和住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)對地理位置的要求更高，加上部分一二線城市嚴(yán)格限制市區(qū)的商辦地塊出讓，因此核心區(qū)域的商辦存量物業(yè)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，老舊項(xiàng)目也會吸引資本對其進(jìn)行翻新。此外，當(dāng)前的全球經(jīng)濟(jì)形勢尚未明朗，購入能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的國內(nèi)核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè)是較為穩(wěn)健的投資選擇。

億翰智庫董事長陳嘯天指出，當(dāng)下很多資金進(jìn)入房地產(chǎn)有所受限，持有商業(yè)物業(yè)在一定程度上可以有穩(wěn)定的回報(bào)，而且適合做長線。對于平安人壽而言，資金成本比較便宜，適合做長線。另外，當(dāng)下全球處于量化寬松的環(huán)境，平安人壽拿下來福士優(yōu)質(zhì)物業(yè)，是合適且正常的。

值得一提的是，2010年，《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》明確保險公司可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。但保險資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)、與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)。

基于此，近年來，按照監(jiān)管的要求，保險不動產(chǎn)投資主要集中在商業(yè)地產(chǎn)、辦公地產(chǎn)、養(yǎng)老、醫(yī)療、自用不動產(chǎn)等領(lǐng)域。在傳統(tǒng)投資資產(chǎn)不確定性增加、超額收益獲取難的背景下，長期資金配置低流動性、高收益的另類資產(chǎn)成為趨勢。其中，商辦物業(yè)成為險資配置的優(yōu)選標(biāo)的。 

據(jù)悉，參照監(jiān)管有關(guān)規(guī)定，平安在戰(zhàn)略資產(chǎn)配置中，匹配了一定比例的商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)，原因在于，商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)在久期和收益方面更好匹配保險負(fù)債的特征，即使在經(jīng)濟(jì)下行期也具有較高的安全投資邊際。

根據(jù)平安人壽的相關(guān)公告，該筆投資完成后，平安人壽標(biāo)的項(xiàng)目投資余額占公司一季度末總資產(chǎn)的比例約為1.0%。截至2021年一季度，平安人壽綜合償付能力充足率為239.18%，核心償付能力充足率為234.30%，符合監(jiān)管要求。

新京報(bào)記者 張曉蘭 

編輯 武新 校對 盧茜