6月8日上午，在商管上市潮持續(xù)的背景下，歐宗榮的正榮系也進(jìn)行了資本騰挪，公告顯示，正榮服務(wù)的全資附屬公司以8.91億元的代價(jià)收購(gòu)正榮地產(chǎn)控股旗下正榮商管99%股權(quán)。左手倒右手的情況下，正榮地產(chǎn)等原股東方做出了較高的“業(yè)績(jī)承諾”，根據(jù)代價(jià)調(diào)整協(xié)議，正榮商管若在2021年全年的凈利潤(rùn)低于6000萬(wàn)元，正榮服務(wù)將對(duì)應(yīng)支付的尾款進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。
在這場(chǎng)資本騰挪中，買方正榮服務(wù)付出了8.91億元的代價(jià)，其中，正榮服務(wù)變更了上市公司募集資金的使用方向，6.28億元的資金來(lái)自于前期的募集資金，剩余2.63億元由正榮服務(wù)內(nèi)部資源撥資。
正榮服務(wù)收購(gòu)正榮商管99%股權(quán)，其中6.28億元來(lái)自前期募集資金
6月8日上午，正榮服務(wù)的全資附屬公司以8.91億元的代價(jià)收購(gòu)正榮地產(chǎn)控股旗下正榮商管99%股權(quán)。交易雙方均為歐宗榮控股的正榮系港股上市平臺(tái)。
正榮服務(wù)承接正榮商管的99%股權(quán)，更改了募投資金的使用方向，此前公告顯示，收購(gòu)資金的6.28億元的資金來(lái)自于前期的募集資金，剩余2.63億元由正榮服務(wù)內(nèi)部資源撥資。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，正榮服務(wù)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為14.52億元，流動(dòng)負(fù)債為5.62億元。正榮服務(wù)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物在2020年上漲了12.34億元，與正榮服務(wù)的上市融資不無(wú)關(guān)系，2020年7月10日正榮服務(wù)上市，正榮服務(wù)上市募集資金凈額為12.68億港元。
賣方正榮地產(chǎn)也通過(guò)這次資本騰挪將有8.14億元入賬，進(jìn)一步優(yōu)化了現(xiàn)金流。正榮地產(chǎn)表示將該交易所得款項(xiàng)用于一般營(yíng)運(yùn)資金用途。
對(duì)于買賣雙方都是一筆不錯(cuò)的買賣，資本運(yùn)作能手歐宗榮左手倒右手發(fā)揮了上市平臺(tái)正榮服務(wù)的融資作用。同時(shí)，正榮地產(chǎn)等原股東方做出了較高的“業(yè)績(jī)承諾”，根據(jù)代價(jià)調(diào)整協(xié)議，正榮商管若在2021年全年的凈利潤(rùn)低于6000萬(wàn)元，正榮服務(wù)將對(duì)應(yīng)支付的尾款進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。在2020年，正榮商管的凈利潤(rùn)為3304萬(wàn)元。
為何在上市不足一年便將正榮商管裝進(jìn)正榮服務(wù)當(dāng)中，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，首先從業(yè)務(wù)角度來(lái)看，目前傳統(tǒng)的住宅的物業(yè)公司數(shù)量在增加，補(bǔ)充商業(yè)管理業(yè)務(wù)，可以使得業(yè)務(wù)覆蓋面更加全面；其次，與上市公司的估值有關(guān)，香港市場(chǎng)更看重上市公司未來(lái)是否有持續(xù)的現(xiàn)金流，如果有商業(yè)管理等業(yè)務(wù)，在提高上市公司估值方面能夠加碼。
商管齊跑步上市，“商管+物管”的混業(yè)模式成主流？
在變更上市公司募集資金使用投向的時(shí)候，正榮服務(wù)公告表示，自正榮服務(wù)于2020年7月上市以來(lái)，資本市場(chǎng)及整體市場(chǎng)的并購(gòu)條件發(fā)生變化。在香港聯(lián)交所主板成功上市的公司包括卓越商企服務(wù)集團(tuán)有限公司及星盛商業(yè)管理股份有限公司，以及先前上市的金融街物業(yè)股份有限公司，均將商業(yè)經(jīng)營(yíng)及物業(yè)管理視為核心業(yè)務(wù)之一，因此商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理行業(yè)在市場(chǎng)中越來(lái)越受關(guān)注。投資人也對(duì)具有住宅及商管綜合服務(wù)能力的公司比較青睞。正榮服務(wù)從市場(chǎng)上并購(gòu)物管公司改變?yōu)榭紤]收購(gòu)商管公司。
中信證券認(rèn)為，從資本市場(chǎng)的實(shí)踐來(lái)看，“商管+物管”的混業(yè)模式成為主流。華潤(rùn)、合景、寶龍等公司紛紛將物業(yè)管理和商管并入同一平臺(tái)上市，而沒(méi)有選擇獨(dú)立分拆商業(yè)管理業(yè)務(wù)。規(guī)模，協(xié)同和業(yè)務(wù)濃度決定了混業(yè)要比分業(yè)好。長(zhǎng)期來(lái)看，相信開(kāi)發(fā)企業(yè)旗下不太會(huì)有多個(gè)輕資產(chǎn)平臺(tái)，同一輕資產(chǎn)平臺(tái)之下的不同業(yè)務(wù)，則有進(jìn)一步發(fā)育成長(zhǎng)空間。但混業(yè)存在整合阻力。由于商管往往是公司主航道業(yè)務(wù)，物管早期是成本中心和品牌中心，管理團(tuán)隊(duì)，業(yè)務(wù)文化和發(fā)展現(xiàn)狀都不同，整合存在阻力。再加上實(shí)控人常見(jiàn)的那種“多一個(gè)平臺(tái)”更好的邏輯，部分地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)嘗試推動(dòng)商管平臺(tái)獨(dú)立上市。
但近兩年仍是商管的上市大年，據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2020年一年，碧桂園、恒大、融創(chuàng)等18家公司打包物業(yè)管理資產(chǎn)在港上市，上市之后也備受資本市場(chǎng)青睞。
而目前最受關(guān)注的是萬(wàn)達(dá)商管的IPO，3月24日，萬(wàn)達(dá)商管發(fā)布通告稱，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將撤回A股IPO申請(qǐng)，謀求輕資產(chǎn)重組后盡快在海內(nèi)外上市。據(jù)知情人士透露，此次萬(wàn)達(dá)商業(yè)主動(dòng)撤回A股申請(qǐng)是謀求輕資產(chǎn)物業(yè)服務(wù)概念重回香港上市的綜合考慮，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將再戰(zhàn)港股?？梢?jiàn)，港股對(duì)于商管公司的高估值對(duì)于商管公司的持有者形成了持續(xù)的吸引力。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 張妍頔 編輯 趙澤 校對(duì) 盧茜
