平安信托被推上了“風口浪尖”。

由于平安信托旗下“平安信托福寧615號集合資金信托計劃”（簡稱福寧615號）兌付延期，4月10日，平安信托發(fā)布聲明致歉，并表示正在通過持續(xù)跟進標的項目開發(fā)銷售及資金回籠情況、對回購義務人正榮方提起訴訟、推進信托計劃持有的標的股權(quán)的轉(zhuǎn)讓退出等方式積極推進項目處置。

貝殼財經(jīng)從知情人士處獲悉，“福寧615號”300萬元起投。4月8日，有部分投資人來到平安信托深圳總部了解項目處置進展，目前雙方正在就上述相關(guān)事項進行協(xié)商。

據(jù)了解，該信托計劃存續(xù)信托規(guī)模約為7.72億元，以股權(quán)投資的形式間接投資了位于廈門的一處地產(chǎn)項目，因該標的項目銷售不佳，信托計劃兌付延期。

此次風波涉及的不僅是平安信托，更密切關(guān)聯(lián)背后的聯(lián)發(fā)集團、正榮地產(chǎn)。

規(guī)模超7億，資金流向“滯銷”房地產(chǎn)

“福寧615號”原定于3月29日兌付，但是投資者沒等到項目兌付，卻等到了一則兌付延期公告。

平安信托在公告中稱，“福寧615號”信托計劃項下尚無現(xiàn)金回收，按照相關(guān)信托文件約定，信托計劃延期至信托財產(chǎn)全部變現(xiàn)之日或存續(xù)受益人預期信托利益足額分配之日（以先至者為準）止。

“福寧615號”成立于2021年9月29日，募集信托資金7.72億元，信托資金以股權(quán)投資方式投資于廈門市榮璐置業(yè)有限公司（以下簡稱“榮璐置業(yè)”）70%股權(quán)，從而間接投資于廈門聯(lián)正悅投資有限公司（以下簡稱“聯(lián)正悅投”）名下的“臻華府”項目。截至公告日3月29日，存續(xù)信托規(guī)模7.72億元。

圖片來源：“福寧 615 號”重大事項臨時公告截圖

公告顯示，2022年以來，“臻華府”項目銷售速度較慢，銷售單價也在根據(jù)市場情況逐漸下降，銷售資金主要用于“臻華府”項目的開發(fā)建設(shè)、償還開發(fā)貸、支付稅費等項目運營事項，目前暫無盈余資金或利潤向信托計劃分配。

按照信托計劃相關(guān)交易文件的約定，“福寧615號”信托計劃的退出路徑包括：聯(lián)正悅投逐層向股東預分配盈余資金或分配利潤；若“臻華府”項目未完成業(yè)績考核或發(fā)生保護性退出情形，正榮地產(chǎn)或其他主體回購信托計劃所持股權(quán)；向第三方轉(zhuǎn)讓信托計劃所持標的股權(quán)。

信托計劃存續(xù)期間，因正榮地產(chǎn)觸發(fā)相關(guān)交易文件的保護性退出條款，平安信托要求正榮各回購方按約回購信托計劃所持的標的股權(quán)。鑒于正榮各回購方未按期支付回購價款，平安信托已提起訴訟，訴請正榮各回購方支付股權(quán)回購價款并將榮璐置業(yè)21%股權(quán)工商變更登記至平安信托名下，同時，平安信托已對正榮(廈門)置業(yè)有限公司持有的榮璐置業(yè)股權(quán)等資產(chǎn)予以查封。最后，平安信托也在同步推進將信托計劃持有的標的股權(quán)對外轉(zhuǎn)讓退出，但截至公告日，標的股權(quán)暫無明確意向買家。

產(chǎn)品檔案顯示，“平安信托福寧615號集合資金信托計劃”屬于中高風險產(chǎn)品，產(chǎn)品期限864天，管理公司是平安信托有限責任公司，管理費2.7%。

底層資產(chǎn)涉聯(lián)發(fā)集團、正榮地產(chǎn)

實際上，早在2022年“福寧615號”風險就已經(jīng)“隱現(xiàn)”。正榮地產(chǎn)控股股份有限公司在2022年債券報告中提到，債務人榮璐置業(yè)7.65億元信托本息均逾期，處置進展為溝通協(xié)商中。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，目前，平安信托持有榮璐置業(yè)49%股權(quán)，正榮（廈門）置業(yè)有限公司持有榮璐置業(yè)51%股權(quán)。

持有“臻華府”項目聯(lián)正悅投則由廈門聯(lián)嘉悅置業(yè)有限公司100%持股。廈門聯(lián)嘉悅置業(yè)有限公司由廈門聯(lián)榮悅置業(yè)有限公司100%持股，后者股東有聯(lián)發(fā)集團有限公司（以下簡稱聯(lián)發(fā)集團）、廈門市榮璐置業(yè)有限公司、福建隆藝景觀工程有限公司，持股占比分別為49%、49%、2%。

聯(lián)發(fā)集團大股東建發(fā)股份2021年年報、2022年年報及2023年半年報均顯示，“臻華府”項目為聯(lián)發(fā)集團項目，項目權(quán)益占比49%。

正榮地產(chǎn)2021年年報顯示，集團合營企業(yè)和聯(lián)營公司開發(fā)的物業(yè)項目下，正榮地產(chǎn)對廈門聯(lián)發(fā)正榮臻華府應占權(quán)益為49%；而在正榮地產(chǎn)2022年報中，正榮地產(chǎn)對廈門聯(lián)發(fā)正榮臻華府應占權(quán)益下降至24.99%。

“聯(lián)發(fā)廈門”公眾號2021年發(fā)布文章中將“臻華府”項目稱為“聯(lián)發(fā)正榮臻華府”，而該公眾號介紹為聯(lián)發(fā)集團廈門項目實時咨詢及品牌傳播平臺。不過，在該公眾號最新發(fā)文中，該項目又被稱作“聯(lián)發(fā)·臻華府”。

截至2022年末，正榮地產(chǎn)收益為人民幣258.96億元；母公司擁有人應占虧損為人民幣128.77億元。截至2023年末，正榮地產(chǎn)2023年收益為人民幣387.75億元，母公司擁有人應占虧損為84.68億元。

南開大學金融發(fā)展研究院院長田利輝對貝殼財經(jīng)表示，當前信托行業(yè)受到房地產(chǎn)市場波動的影響，面臨著一定的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)信托風險的暴露導致部分信托產(chǎn)品出現(xiàn)兌付困難。信托公司需要加強風險管理，對房地產(chǎn)信托項目進行更為審慎的評估和監(jiān)控，確保項目的質(zhì)量和安全性。

截至4月10日，20-30名投資者仍在平安信托深圳總部就“福寧615號”兌付事項與平安信托進行協(xié)商。

平安信托給出了三種處置方案，一是推進底層資產(chǎn)樓盤售賣，進而實現(xiàn)資金回籠；二是通過起訴等法律手段讓正榮地產(chǎn)履行回購義務；三是尋找第三方公司進行信托份額轉(zhuǎn)讓，從而實現(xiàn)對投資者的資金兌付。

田利輝認為，信托公司應與投資人保持密切溝通，及時通報項目進展和風險處置情況；加快對底層資產(chǎn)的風險評估和處置，探索通過法律途徑追索債權(quán)；尋求外部專業(yè)機構(gòu)如資產(chǎn)管理公司（AMC）的合作，通過打折出售、債權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式加快資金回收。

田利輝進一步表示，對于確實難以回收的資產(chǎn)，考慮通過內(nèi)部資金調(diào)配或引入戰(zhàn)略投資者等方式，籌措資金滿足投資人的兌付需求。同時，要加強內(nèi)部風險管理，對類似項目進行嚴格的風險審查和后續(xù)監(jiān)控，防止類似事件再次發(fā)生。

新京報貝殼財經(jīng)記者 徐雨婷 編輯 陳莉 校對 盧茜